Epsicap Nano (ex‑Epsilon 360°) : avis complet et performances 2025

La SCPI Epsilon 360°, lancée fin 2021 par Epsicap REIM et rebaptisée Epsicap Nano en juin 2025, s'impose comme l'une des SCPI les plus dynamiques du marché en 2025 grâce à une stratégie innovante axée sur les small caps, un rendement élevé, une gestion responsable et une accessibilité remarquable.

Malgré ce changement de nom, la philosophie d'investissement reste identique : une approche opportuniste sur de petits actifs, fortement diversifiés, avec un objectif de performance globale supérieure à la moyenne du marché. Intéressant parce que société de gestion indépendante et forte diversification, Epsicap Nano attire de plus en plus d'épargnants en quête de revenus réguliers et de mutualisation des risques.

Voici une analyse complète de cette SCPI, ses points forts, ses limites, et les réponses aux questions essentielles pour tout investisseur.

Présentation et stratégie d'Epsilon 360°

Epsicap Nano (ex‑Epsilon 360°) est une SCPI à capital variable spécialisée dans l'acquisition d'actifs immobiliers de petite taille (entre 1 et 10 millions d'euros), principalement situés dans des métropoles régionales françaises et, de plus en plus, dans l'Union européenne (Espagne, Portugal, Royaume‑Uni en tête, puis ouverture à l'ensemble de l'Europe).

Cette orientation sur le segment des small caps lui permet de profiter d'un marché moins concurrentiel, plus fluide et souvent porteur de meilleures opportunités de rendement, tout en renforçant une diversification sectorielle et géographique particulièrement poussée pour une SCPI aussi jeune.

Sa stratégie repose sur trois piliers :

• Sélection d'actifs small caps : commerces (pied d'immeuble, retail parks), bureaux de taille intermédiaire, logistique urbaine et locaux d'activité, santé, éducation (cliniques, crèches, écoles), hôtels, tourisme et loisirs, services de proximité, avec une attention particulière à l'emplacement, au potentiel de création de valeur (repositionnement, travaux, relocations) et à la solidité des locataires. Au 30 septembre 2025, le portefeuille compte 50 actifs, répartis notamment entre commerces (près de la moitié du patrimoine), logistique et locaux d'activité, bureaux, santé/éducation et hôtellerie‑loisirs, ce qui traduit une forte diversification sectorielle, renforcée par des acquisitions récentes comme un actif à Aberdeen (Royaume‑Uni) pour 7,1 millions d'euros loué à Forum Energy Technologies.
• Collecte maîtrisée : la société de gestion indépendante met en avant un pilotage rigoureux de la collecte pour rester en phase avec le rythme d'investissement et éviter la dilution du rendement. Au troisième trimestre 2025, la collecte nette a atteint 9,7 millions d'euros (avec 39 986 parts souscrites), portant la collecte semestrielle à plus de 31 millions d'euros, sans retraits significatifs. Cela a permis trois acquisitions en Europe pour 19,2 millions d'euros au total tout en préservant la performance.
• Vision 360° : diversification sectorielle et géographique, sans allocation fixe, pour saisir les meilleures opportunités du marché. Après une première phase de constitution de patrimoine en France, la SCPI a accéléré sa diversification en Espagne, Portugal et Royaume‑Uni dès 2024‑2025, avec un objectif de ramener la part de la France à 60 % du patrimoine d'ici fin 2025 et à 50 % d'ici mi‑2026.

Chiffres clés et performances

• Taux de distribution 2024 : 6,55 %, en hausse par rapport à 2023 (6,25 %) et 2022 (6,08 %), ce qui place la SCPI dans le haut du marché des SCPI de rendement.
• Performance globale 2024 : 8,07 %, incluant une revalorisation du prix de souscription de +1,52 % au cours de l'année, via deux hausses successives.
• Valeur de reconstitution au 30/09/2025 : 276,33 € par part, soit une décote d'environ 7,5 % par rapport au prix de souscription, offrant toujours un potentiel de revalorisation à moyen terme pour les nouveaux souscripteurs.
• Prix de souscription : après une première hausse en 2024, une nouvelle revalorisation de +3,20 € au 1er juillet 2025 (+1,26 %) porte le prix de part à 257 € ; le ticket minimum (4 parts) reste proche de 1 000 €, ce qui maintient l'accessibilité de la SCPI.
• Capitalisation : 174 millions d'euros au 30 septembre 2025, en progression régulière, avec un patrimoine valorisé à 192 millions d'euros (valeur d'expertise). L'objectif affiché par la société de gestion est d'atteindre environ 200 millions d'euros à horizon fin 2025.
• Taux d'occupation financier et taux d'encaissement : 99,43 % et 99,1 % respectivement au 30 septembre 2025, témoignant de la qualité des locataires et de la gestion locative.
• Versement des dividendes : mensuel, avec un acompte qui a été relevé à plusieurs reprises. Entre le lancement et fin 2025, l'acompte mensuel a progressé d'environ 13 à 14 %, puis a encore été rehaussé, marquant la volonté de la société de gestion d'accompagner la montée en puissance du patrimoine.
• Frais de souscription : 5 %, parmi les plus faibles du marché des SCPI, ce qui limite la friction à l'entrée pour les investisseurs par rapport aux frais usuels compris entre 8 % et 12 %.
• Sur les neuf premiers mois de 2025, la SCPI affiche une performance globale de 6,50 %, incluant la revalorisation de 1,26 % intervenue mi‑année, et vise pour l'ensemble de l'exercice 2025 une performance globale de 8,26 % dont un taux de distribution cible autour de 7 % (objectifs non garantis).

Engagement ISR et gestion responsable

Labellisée ISR, Epsicap Nano confirme son engagement dans la transition énergétique et environnementale. La SCPI a obtenu la reconduction de son label ISR pour la deuxième année consécutive et déploie une feuille de route ESG pluriannuelle, avec un suivi d'indicateurs extra‑financiers et des notes ISR initiales sur les nouveaux actifs (comme une note de 28/100 pour l'acquisition d'Aberdeen).

Concrètement, la société de gestion met en œuvre plusieurs actions :

• installation de panneaux photovoltaïques sur certains actifs,
• déploiement de bornes de recharge pour véhicules électriques,
• travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation, chauffage, éclairage),
• sélection de locataires et d'actifs compatibles avec des objectifs de résilience environnementale,
• suivi d'indicateurs ESG et mise en place de plans de progrès actifs.

Cet engagement se double d'une gestion prudente, axée sur la solidité des cash‑flows locatifs, et d'une politique de diversification sectorielle et géographique rigoureuse, afin de constituer un patrimoine à la fois durable et performant dans la durée.

Accessibilité et modalités de souscription

Epsicap Nano continue de se distinguer par son accessibilité : le ticket d'entrée reste l'un des plus bas du marché, avec un minimum de 4 parts pour un investissement initial voisin de 1 000 €.

Les parts portent jouissance après quatre mois, ce qui permet de commencer à percevoir des revenus locatifs dans un délai raisonnable, proche de la pratique du marché, tout en bénéficiant ensuite de la distribution mensuelle.

La SCPI est accessible :

• en direct au comptant,
• à crédit,
• ou via certains contrats d'assurance‑vie ou de capitalisation partenaires.

Cela permet de l'intégrer dans différentes stratégies patrimoniales : recherche de revenus complémentaires, préparation de la retraite, diversification d'un contrat d'assurance‑vie, ou encore mutualisation d'un patrimoine immobilier existant.

Points forts d'Epsilon 360°

• Rendement élevé : taux de distribution supérieur à 6,5 % en 2024, avec un objectif d'environ 7 % en 2025 (non garanti), bien au‑dessus de la moyenne des SCPI de rendement, dans un contexte de marché encore chahuté.
• Frais de souscription réduits : 5 %, soit un niveau nettement inférieur à la plupart des SCPI traditionnelles, ce qui améliore le rendement net pour l'investisseur sur la durée de détention.
• Versement mensuel des dividendes : particulièrement attractif pour les épargnants recherchant des revenus réguliers, proches d'un loyer d'investissement locatif en direct mais avec une forte mutualisation des risques.
• Diversification sectorielle et géographique : exposition à un large éventail de secteurs (commerces, logistique, locaux d'activité, bureaux, santé/éducation, hôtellerie‑loisirs, actifs alternatifs) et à des zones dynamiques en France et en Europe (Espagne, Portugal, Royaume‑Uni puis autres pays de l'UE), ce qui renforce la résilience du portefeuille avec désormais 50 actifs.
• Positionnement small caps : la focalisation sur des actifs entre 1 et 10 millions d'euros, souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels, offre un terrain d'investissement plus fluide et potentiellement plus rémunérateur, avec une capacité de rotation et d'arbitrage accrue.
• Engagement ISR : la labellisation ISR, la reconduction du label et la mise en place d'une stratégie ESG structurée constituent des gages de gestion responsable et d'alignement avec les enjeux de transition énergétique.
• Potentiel de revalorisation : la décote persistante entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution laisse entrevoir, si les marchés restent favorables et si la stratégie est poursuivie avec succès, un potentiel de hausse graduelle du prix des parts à moyen terme.
• Société de gestion indépendante : Epsicap REIM dispose d'une gouvernance agile, concentrée sur un nombre limité de véhicules, ce qui favorise une gestion de proximité des actifs et une forte réactivité dans l'arbitrage des opportunités.

Points de vigilance

• Jeune historique : créée fin 2021, la SCPI ne dispose encore que de quelques années de recul. Même si les performances 2022, 2023, 2024 et les neuf premiers mois de 2025 sont solides, l'historique reste court au regard des cycles immobiliers, ce qui impose de la prudence dans les projections à long terme.
• Gestion granulaire : la multiplication de petits actifs (50 au 30/09/2025) nécessite une gestion très active et rigoureuse (suivi des locataires, travaux, relocations, arbitrages). Cette granularité est un atout en termes de diversification, mais elle suppose que la société de gestion conserve des moyens humains et techniques à la hauteur de la croissance de la SCPI.
• Concentration sur les small caps : le choix de ne pas investir dans de grands ensembles tertiaires ou des "trophées" immobiliers implique une mutualisation différente du risque, plus éclatée mais aussi plus dépendante de la bonne rotation de ces actifs de taille modeste. Cela reste une stratégie de niche, qui doit continuer à prouver sa résilience sur un cycle complet.
• Montée en puissance de l'international : l'extension rapide du périmètre d'investissement à l'ensemble de l'Europe (acquisitions au Royaume‑Uni, Espagne, Portugal) est une source d'opportunités, mais expose aussi à des risques spécifiques (juridiques, fiscaux, locatifs, de change le cas échéant). La capacité de la société de gestion à maîtriser ces nouveaux marchés sera un facteur clé de succès.
• Capital non garanti : comme pour toute SCPI, ni le capital ni le rendement ne sont garantis. Le prix de part peut être revalorisé, mais aussi baissé en cas de dégradation durable du marché immobilier, et les revenus distribués peuvent fluctuer en fonction du taux d'occupation, des renégociations de loyers ou des arbitrages réalisés.

Perspectives pour 2025

Pour 2025, Epsicap Nano affiche des ambitions élevées :

• Objectif de capitalisation : dépasser les 200 millions d'euros fin 2025, en poursuivant une collecte maîtrisée (comme les 9,7 millions d'euros nets au T3) afin de rester en cohérence avec la capacité d'investissement et la qualité des acquisitions.
• Objectif de performance globale : 8,26 % pour l'exercice 2025, dont un objectif de taux de distribution de 7,0 % (objectifs non garantis, dépendant des conditions de marché et de la réalisation du plan d'investissement).
• Revalorisation du prix de part : une nouvelle hausse de +1,26 % intervenue au 1er juillet 2025 témoigne de la volonté de progressivement aligner le prix de souscription sur la valeur de reconstitution, tout en conservant une décote attractive pour les nouveaux entrants.
• Poursuite de la diversification européenne : accélération des investissements en Espagne, Portugal, Royaume‑Uni et autres pays européens, avec un objectif de porter la part hors France à 40 % fin 2025 et 50 % mi‑2026, afin de profiter de cycles immobiliers différents et de marchés porteurs.
• Renforcement de la politique ESG : déploiement opérationnel de la nouvelle stratégie ISR sur un cycle de trois ans, avec l'objectif de poursuivre les travaux de rénovation énergétique, d'améliorer le profil carbone du portefeuille et de renforcer le suivi des indicateurs extra‑financiers.

Questions fréquentes sur Epsilon 360°

1. Sur quels types d'actifs Epsilon 360° investit-elle ?

La SCPI investit principalement dans des actifs de petite taille (1 à 10 M€) : commerces de pied d'immeuble ou de retail park, bureaux de taille intermédiaire, logistique urbaine et locaux d'activité, santé et éducation (cliniques, crèches, écoles), hôtels, tourisme et loisirs, ainsi que des services de proximité.

Ces actifs sont situés dans des métropoles régionales et des villes dynamiques, d'abord en France puis dans plusieurs pays d'Europe du Sud (Espagne, Portugal), au Royaume‑Uni et, progressivement, dans le reste de l'Union européenne, pour un total de 50 actifs au 30/09/2025.

2. Pourquoi les dividendes sont-ils versés mensuellement ?

Le versement mensuel permet d'offrir aux épargnants une régularité de revenus proche de celle d'un investissement immobilier en direct, tout en bénéficiant de la mutualisation des risques (50 actifs, de nombreux locataires et plusieurs zones géographiques) et d'une gestion professionnelle.

Cette fréquence de distribution facilite également la gestion de trésorerie pour les investisseurs qui recherchent un complément de revenu récurrent.

3. Quels sont les frais à prévoir ?

Les principaux frais sont les suivants :

• Frais de souscription de 5 % (niveau très compétitif par rapport aux standards du marché),
• Frais de gestion locative annuels autour de 10 % des loyers encaissés,
• pas de frais de sortie spécifiques en cas de revente dans le cadre du marché secondaire organisé par la société de gestion.

Comme pour toute SCPI, des frais internes d'exploitation et d'administration existent, mais ils sont intégrés dans le fonctionnement global et reflétés dans le rendement servi.

4. Quel est le délai de jouissance des parts ?

Le délai de jouissance est de quatre mois après la souscription : ainsi, un investisseur qui souscrit des parts à une date donnée commencera à percevoir ses premiers dividendes quatre mois plus tard, selon le calendrier de distribution mensuelle en vigueur.

Ce délai est classique pour le marché des SCPI et permet à la société de gestion d'investir les fonds collectés dans de nouveaux actifs.

5. Quels sont les risques ?

Comme toute SCPI, Epsicap Nano présente plusieurs risques :

• risque de perte en capital (le prix de part peut baisser),
• risque de fluctuation du rendement (en cas de vacance, de baisse des loyers ou d'augmentation des charges),
• risque de liquidité (le rachat des parts dépend de l'équilibre entre offre et demande sur le marché secondaire),
• risque lié à la jeunesse de la SCPI, qui dispose d'un historique encore limité sur un cycle immobilier complet.

La diversification sectorielle et géographique, la gestion prudente de la collecte et les choix d'actifs visent à réduire ces risques, sans toutefois les supprimer.

Conclusion : Notre avis sur Epsilon 360°

Epsicap Nano (ex‑Epsilon 360°) se positionne aujourd'hui comme une SCPI innovante, performante et accessible, qui a su confirmer, en quelques années, le potentiel de son positionnement sur les small caps immobilières.

Sa gestion responsable labellisée ISR, son rendement élevé, sa distribution mensuelle, ses frais de souscription réduits et son ouverture progressive à l'échelle européenne (50 actifs, capitalisation à 174 M€ au T3 2025) en font un support pertinent pour diversifier un portefeuille immobilier, notamment pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers et une exposition à des marchés immobiliers dynamiques.

La jeunesse de la SCPI, la granularité de son portefeuille et l'accélération de son internationalisation invitent toutefois à l'aborder comme un complément dans une stratégie de diversification à long terme, plutôt qu'un support unique. Comme toujours en matière de SCPI, l'horizon de placement recommandé reste de l'ordre de dix ans, afin de lisser les aléas de marché et de laisser à la stratégie le temps de produire pleinement ses effets.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.