Avis Epsilon 360 (SCPI) Investir en 2025

La SCPI Epsilon 360°, lancée fin 2021 par Epsicap REIM, s’impose comme l’une des SCPI les plus dynamiques du marché grâce à une stratégie innovante axée sur les “small caps”, un rendement élevé, une gestion responsable et une accessibilité remarquable. Voici une analyse complète de cette SCPI, ses points forts, ses limites, et les réponses aux questions essentielles pour tout investisseur.

Présentation et stratégie d’Epsilon 360°

Epsilon 360° est une SCPI à capital variable spécialisée dans l’acquisition d’actifs immobiliers de petite taille (entre 1 et 10 millions d’euros), principalement situés dans des métropoles régionales françaises et, depuis peu, en Europe du Sud (Espagne notamment). Cette orientation sur le segment des “small caps” lui permet de profiter d’un marché moins concurrentiel, plus fluide et souvent porteur de meilleures opportunités de rendement.

Sa stratégie repose sur trois piliers :

• Sélection d’actifs small caps : commerces, bureaux, logistique, santé, services de proximité, avec une attention particulière à l’emplacement, la rénovation ou la signature de nouveaux locataires.
• Collecte maîtrisée : chaque euro collecté est investi avec rigueur, pour permettre la qualité et la performance du portefeuille.
• Vision 360° : diversification sectorielle et géographique, sans allocation fixe, pour saisir les meilleures opportunités du marché.

Chiffres clés et performances

• Taux de distribution 2024 : 6,55 %, en hausse par rapport à 2023 (6,25 %) et 2022 (6,08 %).
• Performance globale 2024 : 8,07 %, incluant une revalorisation du prix de souscription de +1,52 %.
• Valeur de reconstitution : 276,16 €, soit une décote de 8,1 % par rapport au prix de souscription, offrant un potentiel de revalorisation.
• Prix de souscription : 253,80 € (minimum 4 parts, soit 1 015,20 €).
• Capitalisation : 132 millions d’euros fin 2024.
• Taux d’occupation : proche de 100 % pour la troisième année consécutive.
• Versement des dividendes : mensuel, offrant une régularité appréciée.
• Frais de souscription : 5 %, parmi les plus faibles du marché.

Engagement ISR et gestion responsable

Labellisée ISR, Epsilon 360° s’engage dans la transition énergétique et environnementale. Elle multiplie les initiatives : installation de panneaux solaires, bornes de recharge pour véhicules électriques, travaux d’amélioration énergétique, etc. Cet engagement se double d’une gestion prudente et d’une politique de diversification rigoureuse, pour un patrimoine à la fois durable et performant.

Accessibilité et modalités de souscription

Epsilon 360° se distingue par son accessibilité : le ticket d’entrée est l’un des plus bas du marché (environ 1 000 €). Les parts portent jouissance après quatre mois, ce qui permet de percevoir rapidement des revenus locatifs.

Points forts d’Epsilon 360°

• Rendement élevé : Taux de distribution supérieur à 6,5 %, bien au-dessus de la moyenne des SCPI.
• Frais de souscription réduits : 5 %, contre 8 à 12 % en moyenne ailleurs.
• Versement mensuel des dividendes : Idéal pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers.
• Diversification sectorielle et géographique : Capacité à saisir des opportunités en France et en Europe du Sud.
• Engagement ISR : Gestion responsable et actions concrètes pour la transition énergétique.
• Potentiel de revalorisation : Décote sur la valeur de reconstitution, laissant entrevoir une hausse future du prix des parts.

Points de vigilance

• Jeune historique : Créée fin 2021, la SCPI dispose d’un recul limité sur la performance long terme.
• Gestion granulaire : Multiplication des petits actifs nécessite une gestion active et rigoureuse.
• Concentration sur les small caps : Moins de mutualisation qu’avec de grands immeubles, mais aussi moins de concurrence.
• Capital non garanti : Comme pour toute SCPI, le capital investi peut varier à la hausse comme à la baisse.

Perspectives pour 2025

La SCPI vise une capitalisation de 200 millions d’euros et un taux de distribution compris entre 6,5 % et 7 % (non garanti). L’acompte mensuel sur dividende a été rehaussé à 1,43 €, en progression de 13,5 % depuis le lancement, preuve de la dynamique de croissance et de la solidité du portefeuille.

Questions fréquentes sur Epsilon 360°

1. Sur quels types d’actifs Epsilon 360° investit-elle ?

Principalement dans des actifs de petite taille (1 à 10 M€) : commerces, bureaux, logistique, santé, services de proximité, dans des métropoles régionales et des villes dynamiques en France et en Europe du Sud.

2. Pourquoi les dividendes sont-ils versés mensuellement ?

Pour offrir aux épargnants une régularité de revenus proche de celle d’un investissement immobilier en direct, tout en profitant de la mutualisation et de la gestion professionnelle.

3. Quels sont les frais à prévoir ?

Frais de souscription de 5 % (très compétitifs), frais de gestion locative de 10 %, pas de frais de sortie.

4. Quel est le délai de jouissance des parts ?

Le délai de jouissance est de quatre mois après la souscription, vous commencez à percevoir vos premiers dividendes.

5. Quels sont les risques ?

Comme toute SCPI, Epsilon 360° présente un risque de perte en capital et de fluctuation du rendement. Sa jeunesse implique un historique court, mais la gestion prudente et la diversification sont des atouts pour en limiter l’impact.

Conclusion : Notre avis sur Epsilon 360°

Epsilon 360° se positionne comme une SCPI innovante, performante et accessible. Son positionnement sur les small caps, sa gestion responsable labellisée ISR, son rendement élevé et ses frais réduits en font un choix pertinent pour diversifier un portefeuille immobilier, notamment pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers et une exposition à des marchés immobiliers dynamiques. Toutefois, la jeunesse de la SCPI et la granularité de son portefeuille invitent à la considérer comme un complément dans une stratégie de diversification à long terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.