Qu'est ce que l'AIFM pour les SCPI?

Modernisation des SCPI avec l'AIFM

Depuis 2014, les SCPI évoluent dans le cadre de la directive européenne AIFM (Alternative Investment Fund Managers), qui a profondément professionnalisé la gestion des fonds immobiliers non cotés, renforcé la protection des investisseurs et accru les exigences de transparence et de gouvernance. Cette directive reste aujourd'hui le socle réglementaire des SCPI, mais elle est en cours de révision avec l'" AIFM 2 ", qui doit être transposée en droit français au plus tard le 16 avril 2026, avec un renforcement progressif des obligations de reporting et d'organisation à partir de 2027. Les SCPI, en tant que FIA (fonds d'investissement alternatifs), sont directement concernées par ces évolutions qui s'ajoutent au cadre déjà issu d'AIFM 1.

La directive a pour objet :

1. La simplification de la gestion de la SCPI
2. la sécurisation de la gestion du produit SCPI
3. Le renforcement de la transparence et des reportings à destination des régulateurs et des associés

La simplification et la sécurisation de la gestion du produit SCPI

La simplification et la sécurisation de la gestion du produit SCPI restent guidées par plusieurs axes majeurs, que la réforme AIFM 2 vient compléter sans remettre en cause les grands principes déjà en place.

Extension de l'objet social des SCPI

Avant : l'objet social des SCPI était historiquement limité à l'acquisition et à la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI ne pouvaient détenir qu'un patrimoine immobilier physique, avec une latitude très réduite sur les actifs accessoires.

Après la réglementation AIFM :

L'élargissement de l'objet social des SCPI porte sur deux points principaux, toujours d'actualité dans les statuts des véhicules agréés :

• Possibilité d'investir dans des droits immobiliers accessoires : des droits réels portant sur des immeubles, des parts de SCI, des dépôts et liquidités, des avances en compte courant ou des instruments financiers étroitement liés à la gestion immobilière, dans le respect des ratios d'investissement fixés par l'AMF et le Code monétaire et financier.
   
• Possibilité de faire l'acquisition de charges foncières et de faire directement construire des immeubles pour en assurer leurs locations, permettant aux SCPI de se positionner plus en amont sur la chaîne de création de valeur (développement, restructuration, réhabilitation), sous réserve des limites de travaux et des règles de diversification.

Ce cadre, issu d'AIFM 1, reste en vigueur. Il est désormais complété, au niveau européen, par des réflexions sur la manière dont certains FIA immobiliers peuvent intervenir dans le financement de l'économie réelle, sans que cela ne modifie, à ce stade, la nature immobilière dominante des SCPI.

Augmentation du plafond des travaux d'agrandissement et de reconstruction

Avant : les restructurations, rénovations et agrandissements étaient strictement encadrés. Le montant de travaux sur un actif devait être inférieur à 30% de la valeur vénale de l'actif et 10% de la valeur de l'ensemble du patrimoine de la SCPI, ce qui limitait les opérations lourdes sur des actifs unitaires.

Après la réglementation AIFM : le plafond a été relevé à 15% de la valeur vénale de l'ensemble du patrimoine sans limite par actif, permettant de concentrer des travaux d'envergure sur certains immeubles, tout en conservant une borne globale au niveau du fonds.

Objectif :

• Permettre la réalisation de travaux significatifs sur un actif unitaire (restructuration complète, changement d'usage, mise aux normes environnementales renforcées, etc.), particulièrement pertinents dans le contexte actuel de transition énergétique et de renforcement des exigences ESG pour les immeubles tertiaires et résidentiels.
   
• Ressortir plus rapidement et plus fortement la valeur additionnelle du patrimoine immobilier de la SCPI, grâce à des opérations de repositionnement, dans un marché où les actifs " obsolètes " (notamment énergétiques) sont de plus en plus pénalisés.

Dans la pratique, cette capacité à financer des travaux lourds est devenue un outil central de gestion pour adapter les patrimoines aux nouvelles normes environnementales (règlementations nationales et européennes, taxonomie verte, exigences des locataires et investisseurs), ce que les sociétés de gestion détaillent désormais dans leurs documents d'information et reportings extra-financiers.

Assouplissements des cessions et de la durée minimale de détention

1er adaptation visant à l'assouplissement des cessions :

Avant : toute cession d'actif immobilier (ou opération assimilée) nécessitait en principe une autorisation explicite de l'assemblée générale, ce qui alourdissait la gestion et ralentissait l'arbitrage du patrimoine.

Après la réglementation AIFM : les statuts des SCPI peuvent désormais prévoir la possibilité pour la société de gestion de réaliser des cessions, échanges ou constitutions de droits réels sur le patrimoine immobilier sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une autorisation de l'assemblée générale pour chaque opération, dès lors que ces opérations s'inscrivent dans la politique d'investissement et dans les limites prévues par les statuts et la réglementation. L'assemblée générale conserve un rôle de contrôle par l'approbation périodique de la gestion et des orientations, mais n'intervient plus sur chaque arbitrage.

2ème adaptation visant à l'assouplissement de la durée minimale de détention d'un actif immobilier :

Avant : Obligation de détenir l'actif immobilier durant 6 années, ce qui rigidifiait la gestion, notamment lors d'achats en bloc ou d'opérations opportunistes.

Après la réglementation AIFM : La durée minimum de détention d'un actif avec cette résolution est réduite à 5 années. Cette durée de 5 ans ne s'appliquera pas aux actifs qui ne remplissent pas les critères de la politique d'acquisition de la SCPI dans une limite de 2 % par an de la valeur du patrimoine immobilier (valeur de réalisation de la SCPI). Dans ce cadre, certains actifs peuvent être revendus rapidement lorsqu'ils ne répondent pas à la stratégie.

Par exemple : lors de l'achat d'un portefeuille d'actifs, la SCPI pourra revendre immédiatement les actifs non prioritaires pour la société et pourra se concentrer sur les éléments attractifs du portefeuille. Cet assouplissement permettra également aux SCPI à forte capitalisation et aux patrimoines importants de pouvoir renouveler plus rapidement leur parc immobilier vieillissant, en arbitrant plus souplement, notamment dans les segments de bureaux ou de commerces soumis à de fortes mutations.

Collecte et Investissement : allègement des contraintes d'investissement

Pour les SCPI à Capital Fixe : ces SCPI n'ont plus l'obligation d'investir 75 % de l'augmentation de capital précédente pour procéder à une nouvelle augmentation. Cette contrainte, qui liait très étroitement le rythme des levées de fonds au rythme d'investissement, a été assouplie afin de mieux adapter la collecte aux opportunités de marché.

Pour les SCPI à Capital Variable : ces SCPI n'ont plus l'obligation d'investir 75 % de la collecte des 12 derniers mois. La société de gestion conserve toutefois l'obligation d'investir les fonds dans un délai raisonnable et dans le respect de la stratégie annoncée, ce qui est suivi par l'AMF et les autorités professionnelles.

Cet allègement, en place depuis plusieurs années, prend une dimension nouvelle dans un environnement où la collecte des SCPI est plus volatile (ralentissements de marché, ajustements de valeurs, pression sur la liquidité des parts). Les sociétés de gestion doivent aujourd'hui démontrer, via leurs reportings renforcés, la cohérence entre la collecte, la trésorerie, les investissements et la gestion des risques de liquidité, ce qui s'inscrit pleinement dans l'esprit d'AIFM et d'AIFM 2.

Modalités de diffusion des documents d'information : Par email

Dans un souci écologique et d'efficacité, les sociétés de gestion auront la possibilité de diffuser les documents d'informations (bulletin trimestriel, rapport annuel, documents d'informations clés, convocations d'assemblées, etc.) par voie électronique (email, espaces clients en ligne), sous réserve de l'accord préalable et exprès de l'associé. Cette pratique, introduite après AIFM 1, s'est largement généralisée.

L'essor de la dématérialisation s'inscrit dans un mouvement plus large de modernisation : espaces clients en ligne, alertes par email, accès numérique aux rapports ESG et extra-financiers, documents standardisés pour toutes les SCPI, conformément aux attentes de l'AMF et des associations professionnelles. Cette évolution facilite l'accès à l'information et réduit les coûts et l'empreinte environnementale liés au papier, tout en restant encadrée par les règles de consentement des porteurs.

Les changements pour les associés et sociétés de gestions

Les changements pour les associés et sociétés de gestion portent sur plusieurs résolutions principales issues d'AIFM 1 et aujourd'hui prolongées par AIFM 2, qui renforce la gouvernance, la gestion des risques, la transparence des coûts et les dispositifs de liquidité.

L'élection des membres du conseil de surveillance

La nouvelle réglementation ne change pas l'obligation pour les SCPI d'avoir un conseil de surveillance, qui demeure un organe clé de contrôle de la gestion, d'examen des comptes et de suivi de la stratégie.

La transposition AIFM apporte deux obligations pour l'élection des membres du conseil de surveillance :

Lors de l'assemblée générale les associés devront voter l'adoption d'une résolution permettant la mise à disposition d'une liste de tous les candidats ainsi que les résultats avec le nombre de voix obtenu. Les candidats qui auront obtenu le plus de voix seront élus, selon des modalités de transparence renforcées.

La durée maximale du mandat des membres du conseil de surveillance est fixée à 3 ans, permettant un renouvellement plus fréquent et une meilleure adaptation de la gouvernance aux enjeux évolutifs (réglementaires, ESG, marché).

Ce cadre de gouvernance demeure en vigueur et s'inscrit, avec AIFM 2, dans un mouvement plus large de formalisation des fonctions clés (gestion des risques, conformité, contrôle interne) au sein des sociétés de gestion de FIA.

La désignation d'un dépositaire la modification majeure

La modification majeure de la transposition de la directive AIFM impose aux sociétés de gestion de désigner un dépositaire pour chaque FIA, y compris les SCPI. Ce dépositaire aura les rôles de teneur de comptes et gardien de la propriété du fonds, avec une mission de contrôle renforcé.

Un dépositaire est une société importante, généralement une filiale d'un grand groupe bancaire, son rôle est de conserver les actifs confiés, d'assurer la régularité des décisions prises et la bonne tenue des comptes.

Ses fonctions sont :

• Le contrôle du calcul de la valeur des parts et de la valeur du patrimoine, y compris la vérification des méthodes et hypothèses retenues
   
• La surveillance des flux de trésorerie (collecte, loyers, charges, travaux, distributions, cessions, etc.)
   
• La vérification des investissements par rapport à la stratégie d'acquisition, les ratios légaux et réglementaires, et les limites de risques.

La désignation d'un dépositaire permet une protection supplémentaire pour les associés et les sociétés de gestion. Cette sécurité pourra entraîner des frais supplémentaires pour la SCPI mais ceux-ci sont encadrés et intégrés dans les frais de gestion, dans un objectif de transparence. AIFM 2 ne remet pas en cause ce principe ; elle précise davantage l'encadrement de certaines fonctions déléguées et des conflits d'intérêts potentiels, dans la continuité de cette logique de protection.

Durée de validité d'un ordre de vente

La durée de validité d'un ordre de vente de parts de SCPI à capital variable est limitée à 1 année avec la possibilité de prorogation pour une durée maximum de 12 mois supplémentaires suite à une demande expresse de l'associé. Cette règle vise à éviter que des ordres restent indéfiniment en carnet sans correspondre à la situation ou à la volonté actuelle du porteur, et s'inscrit dans la logique de meilleure gestion de la liquidité et de la transparence des marchés secondaires de parts.

Extension de durée pour l'expert immobilier

Avant : La mission de l'expert immobilier est pour le moment limitée à 4 années pour une même SCPI, afin de préserver l'indépendance de la valorisation.

Après la réglementation AIFM : Avec la réglementation la mission va pouvoir être étendue d'une année supplémentaire, soit une durée maximale de 5 années. La dénomination d'" expert immobilier " sera rebaptisée " expert externe en évaluation ".

Dans un contexte de marché chahuté (taux d'intérêt, réajustement des valeurs immobilières, nouvelles normes ESG), le rôle de l'expert externe en évaluation est devenu central. Il contribue à la détermination de la valeur de réalisation, de la valeur de reconstitution et, par ricochet, au prix de souscription des parts, conformément aux exigences issues de la directive AIFM et de ses textes d'application.

Les SCPI doivent être gérées par une Société de Gestion de Portefeuille (SGP)

La société gérante de la SCPI devra recevoir l'agrément SGP (société de gestion de portefeuilles) de la part de l'Autorité des Marchés Financier (AMF), au titre de la gestion de FIA immobiliers. Cet agrément implique le respect de conditions strictes en matière de capital réglementaire, de compétences, d'organisation, de contrôle des risques, de conformité et de contrôle interne, ainsi que de dispositifs de gestion de conflits d'intérêts.

Avec AIFM 2, les sociétés de gestion de FIA sont encore plus clairement identifiées comme des acteurs soumis à des obligations renforcées, notamment en matière de délégation, de gestion de la liquidité et, pour certains FIA, d'octroi de prêts et d'usage de l'effet de levier. Les SCPI restent, par nature, des véhicules à effet de levier limité, mais elles s'inscrivent pleinement dans ce cadre de supervision européenne.

Les SCPI sont dans l'obligation de réaliser des reportings (bilan d'activités)

Pour rendre plus accessible l'information, les sociétés de gestion vont être contraintes de réaliser un suivie de leurs activités grâce à la mise en place d'outils de reporting. Déjà largement appliqué par l'ensemble des sociétés de gestion avec les Rapports Annuels et Bulletins Trimestriels, ces reportings sont devenus plus détaillés sous l'effet d'AIFM :

Les sociétés de gestion doivent notamment produire :

• Des rapports annuels complets (composition du patrimoine, situations locatives, risques, travaux, gouvernance, frais, performances, informations ESG de plus en plus détaillées).
   
• Des bulletins trimestriels pour informer les associés de l'évolution de la SCPI (collecte, investissements, cessions, endettement, rendement, taux d'occupation, événements significatifs).
   
• Des reportings réglementaires à destination de l'AMF et, le cas échéant, d'autres autorités européennes, portant notamment sur la valeur totale des actifs gérés, les principales expositions, l'usage de l'effet de levier et la gestion des risques.

Ces synthèses servent à standardiser les informations et permettent une plus grande transparence du marché. AIFM 2 renforce encore ces obligations de reporting en prévoyant des informations plus détaillées sur certains coûts et commissions, sur les outils de gestion de la liquidité et sur les activités de crédit éventuellement exercées par les FIA.

Normalisation des commissions : une meilleure lecture pour les associés

Les sociétés de gestion vont normaliser les commissions pour permettre aux associés une meilleure lecture entre deux SCPI.

Conservation des commissions issues de l'ancienne réglementation : commission de souscription (frais d'entrée), commission de cession et commission de gestion, prélevée sur les revenus et/ou les actifs pour rémunérer la gestion locative, administrative et financière du patrimoine.

Création de deux nouvelles commissions ayant pour objet la rémunération de la société de gestion de la SCPI :

Commission d'acquisition ou de cession d'actifs, calculée sur le montant des acquisitions ou des cessions immobilières, qui rémunère l'ingénierie d'investissement (analyse des dossiers, négociation, structuration, due diligence).

Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier, calculé sur le montant des travaux effectués, qui rémunère la conception, le suivi de chantier, la coordination et le contrôle des opérations de rénovation ou de restructuration.

La normalisation de ces deux nouvelles commissions ne constitue pas de nouveaux frais pour les associés, cette harmonisation imposée aux sociétés de gestion permettra une meilleure transparence pour les associés. Elle correspond à une meilleure ventilation et lisibilité de frais qui existaient souvent déjà sous une forme agrégée, et s'inscrit dans la logique d'AIFM et d'AIFM 2, qui mettent l'accent sur la transparence accrue des coûts et commissions.

En résumé, la transposition de la directive AIFM a marqué un tournant décisif pour les SCPI, en modernisant leur cadre juridique, en professionnalisant la gestion et en renforçant la protection des investisseurs. Aujourd'hui, l'entrée en scène d'AIFM 2 ne remet pas en cause ces acquis mais les prolonge : exigences de reporting renforcé, transparence accrue des coûts, clarification des activités autorisées, encadrement de la délégation et de la liquidité. Les SCPI restent des véhicules d'investissement immobilier de long terme, mais elles s'inscrivent plus que jamais dans un environnement européen exigeant, au bénéfice de la stabilité, de la lisibilité et de la confiance des associés.

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