Divorce et SCPI : comment bien partager ses parts en 2025 ?

Le divorce est un événement de vie qui entraîne de nombreuses conséquences, notamment en ce qui concerne la gestion des biens communs. Lorsqu'un couple possède des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il est essentiel de comprendre comment ces actifs seront traités dans le cadre d'une séparation. Cet article explore les implications d'un divorce sur les SCPI en 2025, les options disponibles pour les ex-conjoints, et comment ces investissements peuvent être gérés de manière équitable, sans réforme législative spécifique annoncée à ce jour.

Comprendre les SCPI dans le cadre d'un divorce

Les SCPI sont des placements immobiliers collectifs qui permettent aux épargnants d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement des biens.

Les parts de SCPI sont souvent acquises pendant le mariage et sont donc considérées comme des biens communs. Lors d'un divorce, la répartition de ces actifs doit être effectuée en tenant compte des droits de chaque partie, avec une évaluation basée sur :

• le prix de retrait publié par la société de gestion pour les SCPI à capital variable ;
• le prix du marché secondaire pour les SCPI à capital fixe, qui peut fluctuer selon le marché immobilier.

Cette valorisation est généralement reprise dans l'état liquidatif établi par le notaire, afin d'assurer un partage équitable du patrimoine.

Transfert de parts selon le régime matrimonial des conjoints

La répartition des parts de SCPI lors d'un divorce dépend en grande partie du régime matrimonial des conjoints. Voici comment cela s'applique selon différents régimes en 2025 :

• Séparation de biens : Si le dossier est au nom de Monsieur seul ou de Madame seule (biens propres) et que le régime matrimonial de la séparation de biens est justifié par acte notarié ou livret de famille, alors les parts de SCPI restent la propriété du titulaire des parts. Si le dossier est au nom des époux, il y aura une attribution ou un partage des parts entre les conjoints.
• Communauté universelle : Que le dossier soit au nom de Monsieur, de Madame ou des deux, avec un régime matrimonial de la communauté universelle justifié par acte notarié et homologué par le juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire, les parts de SCPI feront l'objet d'une attribution ou d'un partage selon la répartition définie dans l'acte de divorce.
• Communauté réduite aux acquêts : Si les parts sont détenues en biens propres (provenant d'une succession, d'une donation ou d'un réemploi de fonds propres justifié par acte notarié), elles restent la propriété de l'époux concerné. En revanche, si les parts de SCPI ont été souscrites pendant le mariage, elles entrent dans l'actif communautaire et seront soumises à une attribution ou un partage entre les époux lors du divorce.
• Communauté de biens meubles et acquêts : Les parts de SCPI souscrites avant et pendant le mariage entrent dans l'actif communautaire, ce qui implique également une attribution ou un partage des parts entre les époux.

Les options pour les ex-conjoints

Vente des parts de SCPI

L'une des solutions les plus courantes lors d'un divorce est de vendre les parts de SCPI sur le marché secondaire ou via le mécanisme de retrait pour les SCPI à capital variable. Cette option permet de liquider les actifs et de partager le produit de la vente entre les ex-conjoints.

Toutefois, il est important de noter que la vente des parts peut entraîner :

• des frais de cession ou de retrait ;
• un délai de revente plus ou moins long selon la liquidité de la SCPI ;
• potentiellement des impacts fiscaux en fonction de la plus-value réalisée (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).

Attribution des parts à un seul conjoint

Il est également possible d'attribuer l'ensemble des parts de SCPI à l'un des conjoints. Dans ce cas, le conjoint qui reçoit les parts devra généralement verser une compensation financière à l'autre, appelée soulte, pour équilibrer la répartition des biens.

Cette soulte peut générer des frais de notaire compris, en pratique, entre 0,75 % et 3 % selon le montant et la nature de l'opération. Cette option est souvent choisie lorsque l'un des conjoints souhaite conserver les SCPI pour maintenir une source de revenus réguliers.

Exemple : pour un patrimoine de 200 000 € de parts de SCPI attribué à un seul conjoint, une soulte de 100 000 € peut être versée à l'autre pour respecter l'égalité du partage.

Conservation des parts en indivision

Les ex-conjoints peuvent également décider de conserver les parts de SCPI en indivision, c'est-à-dire qu'ils continuent à détenir les parts ensemble, parfois de manière temporaire (par exemple 6 mois, 1 an ou plus).

Cette solution permet de maintenir les avantages liés à l'investissement, mais nécessite une bonne entente pour la gestion future des parts. Une convention d'indivision écrite est fortement recommandée, voire exigée par certains notaires, pour préciser notamment :

• la répartition des dividendes (souvent 50/50) ;
• les modalités de prise de décision (vente des parts, arbitrage, changement d'adresse de correspondance, etc.) ;
• la possibilité d'une vente automatique des parts après un certain délai ou en cas de désaccord persistant.

Cependant, cette option est généralement déconseillée en raison des complications potentielles liées à la gestion commune après une séparation (conflits, blocages, difficultés de revente).

Impact fiscal et administratif

Le traitement fiscal des SCPI lors d'un divorce dépendra de la solution choisie pour la répartition des parts.

• En cas de vente, les ex-conjoints doivent prendre en compte la fiscalité sur les plus-values immobilières, calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, après application éventuelle des abattements pour durée de détention.
• Si les parts sont attribuées à un seul conjoint, celui-ci touche 100 % des loyers et assume la totalité de la fiscalité correspondante (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux).
• En indivision, chaque ex-conjoint perçoit sa quote-part de revenus et l'intègre dans sa déclaration fiscale individuelle, proportionnellement à ses droits en indivision.

Les revenus fonciers issus des SCPI restent imposables à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Selon la répartition choisie, le divorce peut entraîner un changement de tranche d'imposition pour l'un ou l'autre des ex-conjoints.

Il est vivement recommandé de consulter un conseiller fiscal et un notaire pour évaluer les implications spécifiques à chaque situation et optimiser la répartition des parts de SCPI.

Tableau récapitulatif des options pour les SCPI en cas de divorce

Conclusion

Le divorce et les SCPI peuvent effectivement faire bon ménage en 2025, à condition de bien comprendre les implications de chaque option de gestion des parts. Que ce soit par la vente, l'attribution des parts à un conjoint ou la conservation en indivision, chaque solution doit être étudiée en fonction des besoins et des objectifs financiers des ex-conjoints.

L'important est de parvenir à un accord constructif qui préserve les intérêts de chacun tout en respectant les aspects fiscaux et juridiques. Il est fortement conseillé de consulter des professionnels du droit et de la finance pour accompagner ce processus et assurer une répartition équitable et conforme à la législation en vigueur.

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