Collecte brute vs collecte nette en SCPI : les chiffres à connaître en 2025

Dans l'univers des SCPI, les termes " collecte brute " et " collecte nette " reviennent souvent pour décrire les montants d'argent que ces véhicules d'investissement parviennent à mobiliser. Bien que ces notions puissent sembler proches, elles désignent des réalités distinctes et sont essentielles pour évaluer la performance d'une SCPI, d'autant plus dans un marché en phase de reprise progressive depuis 2024, après le net ralentissement de la collecte observé en 2023.

Qu'est-ce que la collecte brute ?

La collecte brute correspond à l'ensemble des montants que la SCPI reçoit, que ce soit à travers les souscriptions ou les réinvestissements des dividendes. Il s'agit donc du flux financier entrant, sans déduction des rachats effectués par les porteurs de parts qui souhaitent sortir du placement.

Exemple : si une SCPI reçoit 50 millions d'euros en souscriptions durant une année, sans tenir compte des rachats, on parle de collecte brute.

À l'échelle du marché, l'ASPIM indique que sur l'ensemble de l'année 2024, la collecte brute des SCPI s'est élevée à environ 4,7 milliards d'euros, en baisse d'environ 38 % par rapport à 2023, ce qui reflète encore l'impact de la remontée des taux et des ajustements de valorisation intervenus sur le marché immobilier. En 2024, près de 68 % de cette collecte brute a été captée par les SCPI diversifiées, alors qu'elles ne représentent qu'environ 20 % des véhicules en nombre, ce qui montre le recentrage des investisseurs sur les stratégies flexibles et diversifiées.

En 2025, la tendance s'inverse progressivement : au premier semestre 2025, la collecte brute atteint 2,6 milliards d'euros, en hausse de 15 % par rapport au premier semestre 2024, puis 1,35 milliard d'euros supplémentaires au troisième trimestre 2025, soit une progression d'environ 26 % par rapport au troisième trimestre 2024. Sur les neuf premiers mois de 2025, la collecte brute cumulée avoisine ainsi 4 milliards d'euros, en hausse d'environ 18 % par rapport à la même période de 2024, confirmant une reprise plus affirmée des souscriptions.

La collecte brute offre ainsi un premier aperçu de l'intérêt des investisseurs pour une SCPI à un moment donné, mais elle ne reflète pas encore le solde final des flux d'entrée et de sortie.

Pourquoi est-ce important ?

La collecte brute est un bon indicateur de l'attractivité d'une SCPI à un moment donné. Une collecte brute élevée montre que la SCPI a su attirer un volume important de souscriptions, mais elle ne dit pas tout sur la santé financière en termes de collecte.

Les chiffres récents montrent par ailleurs que cette attractivité se concentre désormais sur un nombre plus restreint de véhicules. En 2024 déjà, une large part de la collecte était captée par un noyau limité de SCPI diversifiées, et cette concentration se renforce en 2025 : les statistiques de marché montrent qu'une part très significative de la collecte nette est réalisée par le " top 10 " des SCPI en termes de souscriptions. Cela reflète un marché plus sélectif, où la taille, la diversification sectorielle et géographique, ainsi que la capacité de gestion de la liquidité, deviennent des critères déterminants.

À l'inverse, les SCPI de bureaux ou de commerces, plus exposées aux ajustements de valorisation, aux renégociations de loyers et aux problématiques de vacance, voient leur part relative de collecte diminuer, malgré des rendements parfois encore compétitifs.

Cela rappelle qu'une forte collecte brute sur un segment ne signifie pas nécessairement une dynamique homogène pour toutes les SCPI. Pour aller plus loin, il est utile de mettre cette collecte en perspective avec :

• la capitalisation globale du marché (près de 88,5 milliards d'euros fin 2024) ;
• l'évolution des prix de part, parfois ajustés à la baisse, notamment sur les SCPI de bureaux ;
• d'autres indicateurs clés comme la collecte nette, le taux de distribution et la capitalisation.

Il est donc essentiel de comprendre ces autres indicateurs pour avoir une vision complète du risque et du potentiel d'une SCPI.

Qu'est-ce que la collecte nette ?

La collecte nette, quant à elle, est le montant de la collecte brute dont on soustrait les rachats (ou revente de parts de SCPI) ou les sorties effectuées par les investisseurs existants. En d'autres termes, il s'agit du montant final réellement collecté après prise en compte des sorties de capitaux.

Exemple : si une SCPI collecte 50 millions d'euros en souscriptions, mais que 10 millions d'euros sont retirés par des investisseurs, la collecte nette sera de 40 millions d'euros.

À l'échelle du marché, la collecte nette est aujourd'hui l'indicateur le plus scruté. Après une forte contraction en 2023 et un début de normalisation en 2024, la collecte nette des SCPI a nettement rebondi. Sur l'ensemble de l'année 2024, elle s'est établie autour de 3,5 milliards d'euros, avec un quatrième trimestre particulièrement dynamique (environ 1,3 milliard d'euros de collecte nette, en hausse d'environ 24 % par rapport au troisième trimestre 2024).

En 2025, cette reprise se confirme et s'amplifie : au premier semestre 2025, la collecte nette atteint environ 2,2 milliards d'euros, en hausse de près de 29 % par rapport au premier semestre 2024, puis 1,1 milliard d'euros supplémentaires au troisième trimestre 2025. Sur les neuf premiers mois de 2025, la collecte nette cumulée avoisine ainsi 3,3 milliards d'euros, soit une progression d'un peu plus de 30 % par rapport à la même période de 2024.

Cette évolution confirme une reprise sélective mais bien réelle de la confiance des investisseurs, avec trois trimestres consécutifs de collecte nette positive.

La collecte nette est donc un indicateur clé pour évaluer la solidité d'une SCPI, sa capacité à investir et à maintenir la confiance de ses investisseurs.

Pourquoi est-ce un indicateur crucial ?

Contrairement à la collecte brute, la collecte nette permet de mesurer l'équilibre entre l'entrée et la sortie de capitaux. Une collecte nette positive signifie que la SCPI a attiré plus de souscriptions que de rachats, ce qui est généralement bon signe. À l'inverse, une collecte nette négative peut signaler un désengagement des investisseurs, ce qui mérite une analyse approfondie.

Les dernières statistiques montrent que cette notion est particulièrement importante dans le contexte actuel. D'un côté, de plus en plus de SCPI sont repassées en collecte nette positive en 2025, après avoir connu des périodes de décollecte ou de forte tension de liquidité en 2023–2024. Plusieurs dizaines de véhicules ont ainsi retrouvé un solde positif grâce :

• au retour des souscriptions ;
• à des mécanismes internes (rachats par la SCPI elle-même, plafonnement de la collecte, passage en capital fixe, etc.) ;
• à une gestion plus fine des files d'attente de retrait.

De l'autre, certaines SCPI, notamment très exposées aux bureaux, demeurent confrontées à des retraits significatifs, avec un volume de parts en attente de rachat qui reste élevé à l'échelle du marché, même s'il tend à se réduire graduellement.

Fin du troisième trimestre 2025, les données de place montrent que le stock de parts en attente de rachat représente encore plusieurs milliards d'euros, soit un pourcentage non négligeable de la capitalisation globale des SCPI. Cela montre que toutes n'ont pas encore retrouvé une situation de flux nets positifs durables.

Le suivi de cet indicateur, aux côtés de la collecte nette, du taux de distribution et de la capitalisation, est donc indispensable pour apprécier la qualité de la gestion de la liquidité et la capacité d'une SCPI à absorber les demandes de retrait sans devoir céder des actifs dans de mauvaises conditions.

Dans ce contexte, la collecte nette apparaît plus que jamais comme un indicateur central de la capacité d'une SCPI à :

• financer de nouveaux investissements ;
• gérer la liquidité pour les associés qui souhaitent sortir ;
• maintenir la confiance dans la durée.

Collecte brute vs collecte nette : un comparatif

Analyser la différence entre la collecte brute et la collecte nette permet de mieux comprendre les dynamiques internes d'une SCPI : un véhicule peut afficher une collecte brute soutenue tout en étant pénalisé par des rachats importants, ce qui réduit sa capacité réelle à se développer. À l'inverse, une collecte brute modérée mais accompagnée de faibles retraits peut aboutir à une collecte nette solide et à une situation plus confortable pour la société de gestion.

Conclusion

Comprendre la différence entre la collecte brute et la collecte nette est essentiel pour évaluer la performance d'une SCPI. Si la collecte brute montre la capacité d'une SCPI à attirer des capitaux, la collecte nette en dit davantage sur la rétention des investisseurs, la gestion de la liquidité et la stabilité de la société de gestion.

Les dernières données montrent qu'après une phase de turbulences, le marché des SCPI connaît une reprise graduelle, avec une collecte brute et surtout une collecte nette de nouveau orientées à la hausse en 2024 puis 2025, même si cette amélioration reste très sélective selon les typologies d'actifs et les véhicules.

Dans ce cadre, l'analyse conjointe de :

• la collecte brute ;
• la collecte nette ;
• le volume de parts en attente de rachat ;
• le taux de distribution ;
• l'évolution de la capitalisation ;

offre une image plus complète de la santé d'une SCPI et permet de mieux anticiper son potentiel de croissance à long terme, en particulier pour les investisseurs attentifs à la liquidité de leur placement.

À lire également : 

Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au 3e trimestre 2025 (données ASPIM)