SCPI Résidentielle

11 SCPI Résidentielle

Les SCPI dites « résidentielles » sont, comme leur nom l’indique, des SCPI qui investissent dans l’immobilier locatif d’habitation. Elles peuvent investir en France et en Europe dans des immeubles résidentiels, des résidences gérées (résidences étudiantes, résidences services seniors, coliving), des maisons, etc.
À titre indicatif, le taux de distribution moyen de cette catégorie de SCPI en 2021 s’établissait à 4,31 %. Ce taux correspond au revenu distribué rapporté au prix de part (une donnée à interpréter avec prudence, car elle ne préjuge pas des performances futures).

Repère pédagogique : le taux de distribution est un indicateur de revenu (dividendes). Il ne mesure pas, à lui seul, la performance globale, qui dépend aussi de l’évolution du prix de la part et de la valeur du patrimoine. Pour aller plus loin, les sources de référence sont notamment les publications de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et de l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), qui suivent l’évolution du marché des SCPI. On peut également s’appuyer sur les rapports annuels et bulletins trimestriels des sociétés de gestion, ainsi que sur les informations réglementaires disponibles auprès de l’AMF (Autorité des marchés financiers).

À ce jour, 7 SCPI sont catégorisées « résidentielles ». Parmi elles, on distingue généralement deux approches : les SCPI de rendement (orientées revenus) et les SCPI de plus-value (orientées création de valeur à terme).

Repère pédagogique : cette classification (rendement / plus-value) est une grille de lecture utile, mais elle n’est pas toujours parfaitement étanche. Certaines SCPI peuvent combiner les deux objectifs (distribution et valorisation) selon la phase du cycle immobilier, les opportunités d’achat et la politique d’arbitrage.

Les SCPI résidentielles de rendement 

Ces SCPI logement visent à générer des revenus locatifs réguliers afin de verser des dividendes aux associés. Pour faciliter la mise en location et limiter la vacance, elles privilégient souvent des biens situés dans des zones tendues, où la demande locative est supérieure à l’offre.
En pratique, le rendement dépend notamment :

• du taux d’occupation (capacité à louer les logements),
• du niveau des loyers et de leur revalorisation (selon le marché et, le cas échéant, les règles d’encadrement),
• des charges et travaux (entretien, rénovation énergétique, remise en état, mise aux normes),
• du cadre réglementaire applicable à l’habitation (encadrement des loyers, règles de relocation, performance énergétique, etc.).

Repère pédagogique : pour suivre la qualité d’exploitation d’une SCPI, on regarde souvent, en plus du taux de distribution, des indicateurs comme le taux d’occupation financier (TOF), le report à nouveau (réserves de distribution), la diversification (nombre de lots, zones géographiques) et la durée moyenne de détention des actifs. Ces éléments se trouvent généralement dans le bulletin trimestriel et le rapport annuel.

Aujourd’hui, on dénombre 5 SCPI résidentielles de rendement : Kyaneos Pierre, Primo Family, Grand Paris Résidentiels et Allianz Home.

À noter : la liste ci-dessus doit être rapprochée des classifications utilisées par les acteurs du marché (notamment l’ASPIM/IEIF) et des documents réglementaires de chaque SCPI (bulletins trimestriels, rapport annuel, DIC). Les catégories peuvent évoluer selon la stratégie d’investissement et la composition du patrimoine.

Les SCPI résidentielles de plus-value 

Ces SCPI ont pour objectif de générer une plus-value à terme, plutôt que de maximiser immédiatement le revenu distribué. Pour cela, elles se positionnent sur des actifs résidentiels à fort potentiel de revalorisation et s’appuient sur plusieurs leviers de création de valeur :

• Acquérir avec une décote via des modes d’acquisition spécifiques (viager, démembrement, etc.), afin de réduire le prix d’achat et d’améliorer le potentiel de gain à la revente.
• Valoriser le patrimoine par des travaux (construction, réhabilitation, division, amélioration énergétique), susceptibles d’augmenter la valeur des biens.
• Arbitrer (revendre) des actifs au bon moment pour cristalliser la plus-value, qui pourra ensuite être distribuée (selon la politique de distribution) aux associés.

Repère pédagogique : une SCPI de plus-value peut distribuer moins (voire peu) de revenus pendant la phase de valorisation. L’investisseur recherche alors principalement une performance liée à l’appréciation du patrimoine. Il est donc essentiel de considérer la durée de placement recommandée, la stratégie d’arbitrage et les frais (souscription, gestion), qui influencent la performance nette. Pour se faire une idée plus complète, il est pertinent de consulter la valeur de reconstitution (quand elle est communiquée), la politique de cession et l’historique des prix de part dans les documents périodiques.

Aujourd’hui, on dénombre 3 SCPI résidentielles de plus-value : Novapierre Résidentiel, Patrimmo Croissance et Sofiprime.

Points de vigilance communs aux SCPI résidentielles :

• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse, notamment en fonction du marché immobilier et des expertises.
• Liquidité : la revente des parts peut prendre du temps selon les conditions de marché, le fonctionnement du marché secondaire et le niveau de collecte.
• Fiscalité : les revenus (et plus-values) sont soumis à la fiscalité applicable aux revenus fonciers/plus-values, avec des spécificités selon le mode de détention (direct, assurance-vie, démembrement, etc.).
• Réglementation et contraintes techniques : encadrement des loyers, normes énergétiques, travaux, etc., pouvant impacter les loyers, les charges et la valorisation.
• Frais : frais de souscription et de gestion (ainsi que frais liés aux acquisitions/cessions) pouvant peser sur la performance nette, surtout à court terme.

Conseil méthodologique : avant d’investir, comparez la SCPI à des sources fiables (ASPIM/IEIF), lisez le DIC et la note d’information, puis vérifiez la cohérence entre (1) la stratégie annoncée, (2) la composition du patrimoine, (3) les indicateurs d’exploitation (TOF, niveau de travaux, endettement) et (4) votre horizon de placement.