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L’immobilier d’entreprise à l’heure du développement durable en 2026
L'immobilier d'entreprise à l'heure du développement durable en 2026
Le secteur du bâtiment représente environ 43 % de la consommation d'énergie finale et 23 % des émissions de gaz à effet de serre en France. Les pouvoirs publics entendent limiter la consommation des logements mais aussi des locaux tertiaires, avec des objectifs renforcés par le décret tertiaire qui impose aux bâtiments de plus de 1 000 m² une réduction progressive de leur consommation énergétique : -40 % d'ici 2030, -50 % d'ici 2040 et -60 % d'ici 2050 par rapport à une référence entre 2010 et 2019.
Les lois Grenelle 1 et 2 ont évolué vers des réglementations plus contraignantes
Votées en 2009 et 2010, les lois " Grenelle 1 et 2 " ont affiché un objectif initial de -38 % de diminution des consommations énergétiques sur le parc tertiaire privé et public. Cet objectif a été intégré et amplifié par le décret tertiaire, désormais effectif, qui précise les modalités d'obligation de travaux pour atteindre ces seuils ambitieux.
Parmi les dispositions en vigueur figurent :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) actualisé,
- la réglementation thermique RT 2012,
- l'affichage environnemental des produits de construction,
- la loi DDADUE de 2025 qui impose des audits énergétiques obligatoires tous les 4 ans pour les entreprises consommant plus de 2,75 GWh/an (environ 9 000 m² de bureaux) et la mise en place d'un système de management énergétique ISO 50001 certifié dans les 24 mois suivants.
La nouvelle réglementation thermique, mode d'emploi
Applicable à l'immobilier tertiaire pour les permis de construire déposés à compter du 27 octobre 2011 (1er janvier 2013 pour les logements), la RT 2012 limite entre 40 et 75 kWh/m²/an (en fonction de la localisation géographique et de l'altitude) la consommation d'énergie primaire des bâtiments.
Elle peut aussi s'appliquer aux bâtiments existants lors de rénovations lourdes. Pour les rénovations très lourdes portant sur des locaux de plus de 1 000 m² achevés après le 1er janvier 1948, la réglementation impose un objectif de performance globale pour le bâtiment rénové. Dans les autres cas, une performance minimale est fixée pour chaque équipement remplacé ou installé.
Ces exigences s'alignent aujourd'hui sur la taxonomie verte européenne, qui certifie les investissements durables dans le cadre du Green Deal et oriente les capitaux vers les actifs immobiliers les plus performants sur le plan énergétique.
Réaliser des travaux de performance énergétique permet d'augmenter le loyer et la valeur d'expertise de l'immeuble. Exemple pour 110 000 € de travaux
| Loyer annuel | Surface | Loyer au m² | Valeur d'expertise | |
|---|---|---|---|---|
| Avant travaux* | 395 000 € | 1 135 m² | 348 €/m² | 5 350 000 € |
| Après travaux | 416 560 € | 1 135 m² | 367 €/m² (+5 %) | 5 530 000 € (+3 %) |
Montant des travaux : 110 000 € – Source : Périal
Des certifications pour repérer les immeubles " verts ".
La marque NF HQE " bâtiments tertiaires " reste une certification de référence en rénovation et en construction. Elle repose sur 14 cibles thématiques regroupées en 4 catégories : éco-construction, éco-gestion, confort, santé, et trois niveaux de performance (base, performant et très performant).
Elle est désormais complétée par des labels internationaux comme BREEAM et LEED, de plus en plus intégrés en France pour répondre aux attentes ESG et à la taxonomie européenne. Les professionnels notent toujours des lourdeurs administratives et des coûts significatifs, mais ces certifications renforcent l'attractivité des actifs face aux exigences sociétales, réglementaires et des investisseurs institutionnels.
Des certifications permettent aussi d'évaluer l'exploitation des locaux. La marque NF HQE " bâtiments tertiaires en exploitation " demeure la plus représentée en France, perçue comme " complète et structurante ", malgré son coût élevé et sa limite à environ 30 % du parc existant en raison des exigences de qualité intrinsèque.
Performance des immeubles
| Typologie des immeubles | Niveau de performance (kWhep/m²/an) |
|---|---|
| Bureaux | 450 |
| Bureaux haussmanniens | 409 |
| Bureaux année 1980 | 439 |
| Bureaux années 1990 | 439 |
| Bureaux années 2000 | 490 |
| Bureaux années 2005 | 488 |
| Commerce " Bailleur " | 209 |
| Grandes surfaces alimentaires | 1 083 |
| Grandes surfaces spécialisées | 452 |
Sources : Observatoire de l'immobilier durable (OID) et Périal
Découvrez la SCPI PFO2 qui s'inscrit dans cette démarche environnementale avec une politique d'investissement centrée sur des actifs immobiliers ayant vocation à respecter les objectifs du décret tertiaire et du Grenelle de l'environnement (-40 % de consommation d'énergie d'ici 2030 pour les bâtiments concernés).
À retenir en 2026
En 2026, l'immobilier d'entreprise durable est au cœur des stratégies patrimoniales. Entre décret tertiaire, RT 2012, DPE renforcé et audits énergétiques obligatoires, les propriétaires n'ont plus le choix : investir dans la performance énergétique devient incontournable pour préserver la valeur des immeubles et sécuriser les loyers.
Les travaux de rénovation énergétique permettent d'augmenter à la fois le loyer au m² et la valeur d'expertise, tout en améliorant l'attractivité locative. Les certifications vertes (NF HQE, BREEAM, LEED) jouent un rôle clé pour démontrer la qualité environnementale des actifs et leur alignement sur la taxonomie européenne.
Pour les investisseurs, notamment via des SCPI spécialisées comme PFO2, ces évolutions réglementaires représentent une opportunité : cibler des immeubles performants ou à fort potentiel de repositionnement énergétique afin de bénéficier d'un couple rendement / risque plus résilient à long terme.
Conseil d'expert SCPI
En tant qu'expert en SCPI, je recommande en 2026 de privilégier les véhicules d'investissement capables de démontrer un alignement concret avec le décret tertiaire et la taxonomie européenne. Analysez systématiquement : le niveau de performance énergétique moyen du parc, la part d'immeubles certifiés (NF HQE, BREEAM, LEED), le plan pluriannuel de travaux et la capacité de la SCPI à financer ces mises à niveau. Les SCPI comme PFO2, positionnées historiquement sur l'immobilier responsable, offrent un cadre pertinent pour diversifier votre patrimoine tout en anticipant le risque de décote des actifs les plus énergivores.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
