Fiscalité des revenus immobiliers étrangers et taux effectif en 2026

La fiscalité des revenus provenant de biens immobiliers situés à l'étranger dépend de la convention fiscale internationale applicable entre la France et le pays de localisation des immeubles. Ces conventions prévoient généralement que le droit d'imposer revient au pays de situation de l'immeuble^[1]. Pour certains pays, c'est la méthode du taux effectif qui est appliquée pour éviter une double imposition, tandis que pour d'autres, notamment en cas d'absence de convention fiscale, un résident fiscal français doit intégrer les revenus immobiliers perçus à l'étranger à ses revenus ayant pour source la France^[1].

Le mécanisme du taux effectif

En matière de placement immobilier à l'étranger, quand la convention applicable prévoit une imposition exclusive à l'étranger, l'investisseur peut bénéficier du mécanisme du taux effectif. Ainsi, les revenus fonciers étrangers de l'investisseur ne sont plus imposés en France, ni ajoutés aux revenus fonciers français. Ces revenus seront cependant pris en compte dans le calcul du taux d'imposition applicable aux revenus français.

Contrairement au crédit d'impôt, qui permet une annulation de toute imposition en France, le taux effectif consiste à appliquer le taux moyen d'imposition sur les autres revenus restants imposables. Cette méthode s'applique selon les conventions fiscales établies entre les États.

Plusieurs pays européens appliquent ce mécanisme du taux effectif, notamment la Belgique, la Grèce, les Pays-Bas, l'Irlande, la Pologne, le Luxembourg, le Portugal, la Roumanie et la Slovaquie^[1]. Pour un investisseur, il est donc essentiel d'identifier, avant tout investissement immobilier à l'étranger, si le pays concerné applique ce mécanisme ou une autre méthode d'élimination de la double imposition.

Il est également important de noter que certaines conventions fiscales comportent des exceptions notables. Par exemple, la convention franco-luxembourgeoise considère les parts de SCI comme des biens immobiliers, les rendant taxables en France à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)^[5]. De plus, en l'absence de convention fiscale visant à éliminer la double imposition entre la France et l'État du lieu de situation de l'immeuble, un contribuable résident de France peut être doublement imposé sur ses revenus fonciers étrangers^[1].

Comment se calcule le taux effectif ?

Lorsqu'on applique la méthode du taux effectif, l'impôt est d'abord calculé en tenant compte :

• des revenus imposables en France ;
• des revenus exemptés par la convention fiscale, mais pris en compte pour la détermination du taux.

Après ce premier calcul, l'impôt sera réduit en appliquant le rapport entre :

• le total des revenus imposables en France et des revenus exonérés (au sens de la convention) ;
• et les seuls revenus imposables en France.

En pratique, le mécanisme du taux effectif consiste à calculer l'impôt sur la globalité des revenus (français et étrangers) puis à réaliser une " règle de trois ".

Par exemple, si les revenus imposables en France représentent 30 % du revenu total (français et étrangers), l'imposition en France équivaut alors à 30 % de l'impôt théorique dû sur l'ensemble des revenus. Autrement dit, la France renonce à imposer directement les revenus exonérés, mais ceux-ci augmentent le taux marginal d'imposition appliqué aux revenus français.

Ce mécanisme peut donc conduire à un surcroît d'imposition sur les revenus de source française, même si les revenus étrangers ne sont pas eux-mêmes taxés en France. Il doit être intégré dans toute stratégie de diversification immobilière internationale.

Pour les non-résidents français, la fiscalité en 2026 reste centrée sur les revenus de source française, notamment :

• les revenus immobiliers (locations directes, revenus fonciers) ;
• les revenus de SCPI investies en France.

Ces revenus supportent généralement l'impôt sur le revenu des non-résidents et les prélèvements sociaux de 17,2 %, sous réserve des règles spécifiques applicables aux contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale européen^[2].

En cas de vente d'un bien immobilier français par un non-résident, la plus-value immobilière est en principe taxée à 19 %, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, sauf cas particuliers (exonérations, conventions spécifiques, résidence principale passée, etc.)^[2]. Des abattements pour durée de détention permettent une exonération progressive :

• exonération totale d'impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention ;
• exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention^[2].