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- Anticipez l’illiquidité : en SCPI fiscales, prévoyez d’immobiliser votre capital 15 à 16 ans, la revente avant liquidation étant complexe et peu fluide.
- Sécurisez l’avantage fiscal : ne vendez jamais avant la fin de la durée d’engagement (3 à 15 ans selon le dispositif), sous peine de perdre tout le bénéfice fiscal.
- Comprenez la liquidation : la SCPI vend progressivement les immeubles et verse des acomptes, puis un solde final une fois tout l’actif cédé et le passif remboursé.
- Évaluez le risque de capital : rendement et dividendes ne sont pas garantis, les loyers, la vacance et le calendrier de location peuvent impacter vos revenus et le prix de sortie.
SCPI fiscales : tout connaitre sur la liquidation
Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques (loi Malraux, loi Pinel, dispositif du déficit foncier ou encore des Monuments Historiques), sous réserve de conserver les parts pendant une durée minimale, de 15 ans en général, à compter de la souscription des parts. Les SCPI fiscales investissent presque exclusivement dans de l'immobilier d’habitation : du neuf (livré ou en cours de construction) ou des biens totalement réhabilités.
Les SCPI fiscales ont une durée de vie limitée. Les SCPI fiscales sont des SCPI à capital fixe, qui collectent auprès des épargnants pendant une durée de 2 ans généralement. Parallèlement, débute une période de recherche foncière/d'acquisition, puis de travaux de restructuration/rénovation (pour les SCPI fiscales de type déficit foncier, Malraux ou Monuments Historiques). A partir de la 3 ou 4ème année, commence la période de mise en location des immeubles et de perception des revenus fonciers.
Enfin, à partir de la 13ème année en général, les sociétés de gestion procèdent à la liquidation et à la cession des actifs détenus par les SCPI.
Comment s'effectue la liquidation de la SCPI fiscale ?
Une fois la liquidation votée par les associés en Assemblée Générale, la SCPI procédera à la vente des différents actifs détenus par la SCPI. Au fur et à mesure de ces arbitrages, la SCPI pourra distribuer des « acomptes sur liquidation » aux associés.
Lorsque le patrimoine aura été entièrement vendu, et une fois les différents éléments de passif remboursés, le solde sera versé aux associés. Il est donc important de conserver ses parts jusqu’à la fin de ces opérations de liquidation (objectif de 15 à 16 années).
Que se passe-t-il si je vends mes parts de SCPI fiscale avant la liquidation ?
Si vous souhaitez revendre vos parts avant la liquidation de la SCPI, les sociétés de gestion mettent en place un marché secondaire sur lequel les ordres de vente et d’achat seront confrontés. Ce marché sera toutefois plus limité qu’en SCPI de rendement car les nouveaux associés ne bénéficieront pas des avantages fiscaux prévus par les SCPI fiscales.
A noter qu’il est impératif de ne pas revendre ses parts avant la durée d’engagement minimale, sous peine de se voir retirer l’avantage fiscal initialement procuré. Les durées sont les suivantes :
- Déficit Foncier : 3 ans à compter de la dernière imputation du déficit foncier
- Malraux : 9 ans à compter de la dernière mise en location
- Pinel : 9 ans, ou 12 ans, à compter de la dernière mise en location
- Monuments Historiques : 15 ans à compter de l’acquisition des parts de SCPI
Avant d'investir en SCPI fiscale
Rappel sur les SCPI fiscales : ce placement immobilier (pierre-papier) peut comporter un risque de perte de capital, pendant la durée de détention, la liquidité du placement sera très limitée (l'avantage fiscal n'est pas transmissible), le versement des dividendes n'est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, de la date de mise en location des immeubles et du niveau des loyers.
Afin de faciliter la compréhension de ce produit, MeilleureSCPI.com publie l'édition 2017 de son : Guide des SCPI fiscales
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