BFM Business : le baromètre des SCPI au 2T 2017

SCPI : des performances qui se maintiennent

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, était l’invité de BFM Business le 24 août, l’occasion pour lui de revenir sur le deuxième trimestre 2017 des SCPI. Les SCPI de rendement ont réalisé une collecte plus modérée qu'au 1T, mais toujours dynamique (1,45 Md€). Les SCPI ont surtout accéléré les investissements, en réalisant 1,5 Md€ d'acquisitions au cours du trimestre, principalement dans des bureaux situés en régions et en Europe.

Découvrez les SCPI à suivre en 2017 ainsi que les prévisions et les conseils de Jonathan Dhiver sur le marché des SCPI.

Baromètre des SCPI : retrouvez la retranscription vidéo

Cédric Decoeur  : Merci beaucoup de nous avoir rejoints ! Fondateur de MeilleureSCPI.com. On va donc parler de cette fameuse pierre-papier. On a beaucoup de questions d’auditeurs qui sont motivés par cette pierre-papier.

Malgré tout, il y a beaucoup de choses, il y a les SCPI, il y a les OPUS, OPCI, etc. Enfin, juste rappeler de quoi on parle quand on est dans ce domaine des SCPI.

Jonathan Dhiver : SCPI : Société Civile de Placement Immobilier, c’est un fond immobilier qui est accessible à partir de quelques centaines d’euros. Vous pouvez investir dans l’immobilier professionnel. Il faut savoir qu’il y a plus de 700 000 épargnants qui ont investi en SCPI ; 10 000 actifs immobiliers. Cela permet d’avoir un rendement, des revenus qui vous sont versés régulièrement. C’est l’immobilier locatif facile.

CD : En clair, c’est investir facilement dans une catégorie d’actifs sur laquelle on ne pourrait pas aller normalement, parce qu’il faudrait acheter tout un immeuble.

JD : Exactement ! Vous serez obligé de vous acheter un immeuble entier, des murs de commerce, de la logistique, etc. C’est tout type d’actif immobilier, c’est ce qui est intéressant.

CD : Comment se comporte le marché sur ce début d’année, sur les derniers mois ?

JD : Nous venons de terminer notre analyse de chiffres. Au deuxième trimestre, il y a 1,5 milliards d’euros qui ont été collectés. Ce qui est plutôt bon, c’est quasi stable par rapport au deuxième trimestre 2016. Le premier trimestre 2017 avait été exceptionnel, donc depuis le début de l’année, on a presque 3,7 milliards d’euros qui ont été collectés, soit beaucoup d’argent. Il faut quand même le souligner.

CD : Pourquoi est-ce qu’il y a une petite stagnation ? Enfin, pourquoi là où c’était époustouflant, ça devient finalement juste raisonnable ?

JD : Nous pensons qu’il y a deux effets.

• Il y a eu l’attentisme avec l’élection présidentielle. Il y a beaucoup d’épargnants qui ont décidé de repousser leurs investissements.
• Et puis deuxième élément : nous avons eu un premier trimestre qui a été très clairement porté par une seule société de gestion qui a beaucoup collecté, ce qui n’a pas été le cas au deuxième trimestre.

Donc, il y a eu une petite stagnation au niveau de la collecte au niveau du deuxième trimestre, pour autant au niveau des investissements réalisés par les SCPI : ils ont été bien plus importants qu’au premier trimestre : 1,5 milliards d’euros ont été investis en France et en zone euro - à comparer aux presque 600 millions sur le premier trimestre.

CD : Pour autant, depuis de longs mois, pour ne pas dire années, vous nous parlez des collectes records dans le monde des SCPI, mois après mois, trimestre après trimestre. Ces temps-là sont terminés ?

JD : Nous, on ne pense pas au sein de MeilleureSCPI.com que ces temps-là soient terminés. Pourquoi ? Parce que la SCPI c’est un produit qui séduit, par la performance, le rendement, qui est quand même intéressant, on en parlera un peu plus tard et puis aussi par la facilité d’investissement. Nous constatons aujourd'hui un ré-arbitrage. Les épargnants français ont beaucoup d’argent dans le fond euros et aujourd'hui il y a un réallocation du fonds euros vers les unités de compte actions, mais aussi les unités de compte en immobilier et en immobilier, vous avez la SCPI.

CD : D’accord, on peut investir via l’assurance vie.

JD : Oui. Donc on voit qu’il y a vraiment une réallocation, que les français sont séduits par la SCPI. C’est un produit qui est facile, qui est simple, vous avez de l’immobilier dedans, c’est très lisible, contrairement à d’autres unités de compte. On voit donc qu'il y a cet intérêt.

Mais après, il y a un point qui est important pour nous, c’est surtout de s’assurer que les gérants arrivent à investir correctement leur collecte. Avoir des montants records, ce n’est pas gênant, à partir du moment où le gérant arrive à investir sa collecte. Cela on le suit au fil de l’eau.

Puis après, c’est de s’assurer que cet argent investi va être investi à bon escient, dans des actifs qui vont être performants, c’est très important. Avoir un taux d’occupation financier bon trimestre après trimestre, c'est important. Nous voyons que le taux d’occupation financier (TOF) s’est apprécié de presque 100 points de base au cours du trimestre. C’est une bonne nouvelle.

Nous constatons que les signes de l’économie française sont quand même positifs. Il y a quand même des bonnes choses dans notre pays et c’est important de le dire.

CD : Ce regard que vous portez sur la capacité à investir, qu'est-ce que c'est ? Y a-t-il réellement des « chiffres » qui disent "aujourd’hui on peut dire que la SCPI  achète à bon escient, « au bon prix », sans qu’il y ait une bulle qui se crée" ? C’est un peu le doute qu’il est possible d'avoir parfois lorsque l'on voit ces collectes mirifiques.

JD : C’est sûr que c’est très important pour nous. Cela fait plus d’un an que l'on voit ces montants d’investissements et que l'on regarde si l’argent est investi régulièrement. Après, juger de la qualité d’un actif immobilier, ce n’est pas simple.

CD : Non. Mais il y a une espèce de corrélation entre la façon dont achète le gérant et le rendement qu’il va être capable de servir par la suite.

JD : C’est une évidence. Si vous achetez aujourd’hui - en moyenne les SCPI ont investi 1,5 Md€ sur un rendement immobilier moyen de 5,75 %, à 4 000 € du mètre carré en moyenne. Mais il faut vraiment s’assurer qu’il y a une pérennité, que le gérant arrive à investir régulièrement cet argent.

Mais après, l'érosion est quand même là. Cependant, c'est vrai qu'il y a une érosion sur les SCPI, mais cette érosion est visible sur l’ensemble des produits de placements. Ce n’est pas propre au SCPI.

CD : Comment quantifie-t-on cette érosion du rendement pour les SCPI ?

JD : Nous regardons le taux de distribution sur vlaur de marchés, donc, le rendement immobilier. Le TDVM pour le deuxième trimestre est de 4,53 %. Donc, ça reste une performance qui est intéressante. Toutefois qu'il s'érode au fil des trimestres.

Cependant, il y a certains gérants qui arrivent à maintenir de la performance. Nous avons identifié deux catégories :

• ceux qui arrivent à se positionner au-delà des frontières ou alors dans des secteurs un peu différenciants (hôtellerie, santé, etc) 
• et les gérants qui investissent sur des montants entre 2 millions d’euros et 15 millions d’euros. Nous constatons que sur ces montants-là, les rendements sont meilleurs. 

CD : Les SCPI c'est aussi un placement très diversifié. Aujourd’hui y a-t-il une catégorie de SCPI qui fonctionne mieux ?  Quelles sont les meilleures, celles qui sortent du en haut du classement ?

JD : Pour les "classiques", c'est à dire les SCPI bureaux et les SCPI commerces, qui existent depuis 50 ans, nous sommes sur des rendements compris entre 4,30 % et 4,50 %.

• Après, si on va chercher des SCPI diversifiées ou des SCPI spécialisées, qui vont investir dans de la santé, de la logistique, de manière pan-européenne, nous sommes sur des rendements qui sont supérieurs à 5%. Il y a donc vraiment un intérêt à se positionner sur ces SCPI pour compléter son portefeuille.
• Ensuite, nous retrouvons dans les tops des SCPI, en termes de rendement, les SCPI gérées par des sociétés de gestion indépendantes. Elles arrivent à distribuer des rendements très intéressants, plus de 6%, pour trois de sociétés de gestion indépendante.

Pourquoi ? Parce qu’elles arrivent à maitriser leurs collectes et qu'elles sélectionnent leurs investissements de façon vraiment très qualitative. Enfin, entre les sociétés de gestion indépendantes et les sociétés de gestion rattachées à des groupes bancaires, il y a des différences de rendement qui sont importantes : 4,90 % pour les sociétés de gestion indépendante contre 4,36 % pour les sociétés de gestion rattachées à des groupes bancaires, soit 10% de différence.

CD : Aujourd’hui, vous avez une petite sélection à nous proposer, des opportunités à saisir ou pas ?

JD : Comme chaque trimestre, nous aimons bien vous présenter des opportunités d'investissement.

• Nous commencons par un passage en France avec une SCPI de SwissLife, la SCPI Pierre Capitale. SCPI qui a réalisé ses premières acquisitions à Paris, à moins de 5500 € du mètre carré. Les gérants arrivent à se positionner sur des prix intéressants.
• Si nous allons un peu au-delà des frontières, sur l’Allemagne, nou avons la SCPI Opus Real, de chez BNP, qui a démarré avec une belle collecte. La SPCI va investir en Allemagne, avec ses premiers actifs dans les prochains mois.
• Et puis enfin, la dernière qui nous paraît vraiment intéressante, c’est la SCPI Corum XL. Cette SCPI diversifiée est investi en Europe dans un premier temps et, petite innovation, même grande innovation de la part du gérant, la SCPI pourra investir à l’international. Cela veut dire qu’on pourra investir dans de l’immobilier mondial, plutôt que de rester franco-français. Mais il faut être vigilant sur les taux de change. 

CD : Et sur le marché de l'occasion ?

JD : Alors sur le marché secondaire - marché de la revente - vous avez quelques SCPI qui sont intéressantes : 

• Il y a la SCPI Accès Valeur Pierre, qui reste légèrement décotée, avec 50 % d’actifs sur Paris
• La SCPI Atlantique Pierre, SCPI commerces
• Et enfin la SCPI Ufifrance Immobilier : 66 % de patrimoine Paris intra-muros.

Finalement nous avons beaucoup de signaux comme quoi Paris est en train de se redévelopper, de redevenir dynamique. Vous avez la Hall Freyssinet qui s’installe. Vous avez beaucoup de choses qui sont intéressantes. Donc se positionner sur Paris, c’est intéressant aujourd’hui.

CD : Un dernier conseil ?

JD : Chez MeilleureSCPI.com nous pensons qu’il faut investir sur l’ensemble de ces placements de façon régulière. Que ce soit Livret A, compte titre, SCPI, OPCI, assurance-vie, etc. Il faut investir de manière régulière. Il faut lisser son coût d’achat, c’est important, sur l’ensemble des placements y compris sur votre résidence principale. C’est important d’investir régulièrement sur l’ensemble de vos placements.

CD : Jonathan Dhiver donc, pour Meilleure SCPI. Merci beaucoup Jonathan. A très bientôt !