Revenus fonciers SCPI : comment les déclarer et les optimiser en 2026

Les revenus locatifs tirés de vos parts en SCPI sont aussi soumis à l'impôt. Ces loyers perçus issus de votre patrimoine immobilier correspondent à vos revenus fonciers et doivent être déclarés. Outre les loyers encaissés, d'autres revenus doivent également être déclarés à l'administration fiscale. Explications et mise à jour pour 2026.

Que sont les revenus fonciers ?

L'imposition des revenus locatifs repose sur divers éléments, notamment le mode de location (location vide, meublée, résidence de vacances, échange de maison, local commercial, bureaux, etc.) et le montant des loyers.

Autrement dit, le choix du régime fiscal repose essentiellement sur le montant des revenus fonciers annuels encaissés par l'investisseur immobilier. Les SCPI relevant d'une classification au titre de patrimoine immobilier rejoignent donc le revenu foncier et deviennent par conséquent imposables au même titre que les loyers perçus.

Pour les SCPI françaises, les revenus sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale d'imposition (TMI), majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Une option pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) à 30 % (12,8 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) est possible pour simplifier l'imposition.^[1][2][3]

Ces revenus fonciers sont imposables en fonction du régime fiscal du propriétaire. Dans le cas d'un bien en indivision, le contribuable déclare les loyers qu'il touche au prorata de ses parts.

Le mode de perception des revenus fonciers n'est pas pris en compte, qu'il s'agisse de revenus fonciers perçus directement ou indirectement. Il en est de même pour les revenus perçus par les investisseurs via des parts de SCPI, de SCI ou de Fonds de Placement Immobilier.

Revenus fonciers : ce que vous devez déclarer

Lors de la déclaration des revenus fonciers, le propriétaire doit calculer au préalable son revenu brut foncier annuel. Ce dernier correspond à la somme des revenus locatifs nets de charges réellement perçus, notamment aux loyers sans les charges.

Pour les contribuables, leurs revenus fonciers peuvent relever de deux régimes d'imposition :

• Régime micro-foncier ou régime forfaitaire : le contribuable bénéficie de plein droit du régime pour des revenus fonciers annuels n'excédant pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % – représentant les frais et charges engagés par le propriétaire – est appliqué sur les revenus fonciers.
• Régime réel : le régime fiscal est obligatoire pour les propriétaires percevant des revenus fonciers annuels supérieurs à 15 000 €. Certaines dépenses engagées par le contribuable seront toutefois déductibles de ses revenus fonciers : taxe foncière, primes d'assurance, dépenses d'entretien, d'amélioration et de réparation, frais de gestion et intérêts de l'éventuel crédit immobilier souscrit pour l'achat du bien.

Aux revenus fonciers à déclarer durant l'année civile, les recettes exceptionnelles et subventions de l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) doivent également être déclarées. Le dépôt de garantie, les loyers payés en avance ou en retard doivent aussi faire l'objet d'une déclaration.

Pour déterminer le montant de revenu brut foncier à déclarer, le contribuable doit donc procéder comme suit :

Revenu Brut Foncier = charges du locataire + dépenses normales du propriétaire et mises à la charge des locataires + subventions et indemnités diverses.

Barème d'imposition des revenus fonciers

Il est important de noter que la fiscalité sur les revenus fonciers devient rapidement importante, notamment avec les prélèvements sociaux à 17,2 %. Le taux d'imposition du contribuable est défini grâce au montant du revenu net imposable. À noter que le barème d'imposition est progressif.

Pour calculer le montant de l'impôt, le contribuable doit alors se référer aux tranches d'imposition suivantes pour les revenus 2025 (déclaration et imposition en 2026) :

À lire également :

Quelle solution pour réduire ses revenus fonciers ?