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BNP Paribas REIM confirme la solidité du marché immobilier européen
Une nouvelle lecture du marché européen en mutation
BNP Paribas Real Estate Investment Management (BNP Paribas REIM) à récemment publié son Rapport Lighthouse du second semestre 2025, livrant une lecture détaillée et prospective du marché immobilier européen. Dans un contexte encore teinté d’incertitudes macroéconomiques, l’analyse met en lumière les dynamiques de reprise fondées sur la croissance des revenus locatifs et la sélectivité des actifs.
Malgré les turbulences économiques mondiales, le marché immobilier européen affiche une résilience certaine. Le rapport Lighthouse met en avant six grandes tendances d’investissement pour la fin d’année 2025, fondées sur l’analyse des fondamentaux, des flux d’investissement et des mutations sectorielles.
Une reprise portée par la croissance des revenus
Des investissements en hausse, signe de reprise
Au premier trimestre 2025, les volumes d’investissement dans l’immobilier européen ont atteint 45 milliards d’euros, en progression de +6 % par rapport à l’année précédente. Ce rebond s’appuie principalement sur trois segments :
- Les bureaux, qui reprennent une place centrale malgré des arbitrages sélectifs,
- Le commerce, redynamisé par des localisations stratégiques,
- Le résidentiel, qui s’impose comme le secteur le plus résilient.
Le secteur résidentiel s’est particulièrement distingué, concentrant 20 % des investissements, soit près de 9 milliards d’euros. En revanche, la logistique et l’hôtellerie montrent des signes d’essoufflement, dans un contexte de normalisation post-pandémie.
La croissance des loyers comme moteur de performance
Vers une nouvelle logique de valorisation
Le rapport souligne une évolution du paradigme d’investissement : désormais, ce sont les revenus locatifs qui deviennent la première source de création de valeur, devant l’effet prix.
Les actifs « core », notamment dans les centres urbains et les zones à forte demande, continuent de capter l’essentiel des flux. Toutefois, les secteurs non traditionnels, tels que la santé, l’éducation ou le résidentiel géré, gagnent du terrain grâce à leur robustesse structurelle.
Les 6 tendances clés du rapport Lighthouse au second semestre 2025
Tendance | Enjeux et opportunités |
1. Croissance européenne stable | Malgré les tensions américaines, l’Europe bénéficie de taux d’inflation modérés et d’une baisse des taux directeurs, offrant un environnement favorable à l’investissement. |
2. Résidentiel solide | Forte demande, offre limitée, recentrage des locataires sur la qualité et la durabilité. |
3. Résilience sectorielle | Santé, résidentiel et logistique se montrent robustes en période de ralentissement économique. |
4. Diversification stratégique | L’immobilier européen reste une source de diversification, avec une performance moyenne annuelle de 5,5 % sur 10 ans. |
5. Attractivité de l’Europe | Surperformance de l’Europe face aux États-Unis et à l’Asie, soutenue par un plan de compétitivité européen à 12 points. |
6. Modèles opérationnels hybrides | Combinaison entre actifs prime localisés et actifs axés opérateurs (santé, logistique) pour maximiser stabilité et croissance. |
Focus : L’immobilier résidentiel en première ligne
Demande soutenue et attractivité long terme
Le résidentiel demeure le secteur le plus dynamique en matière de croissance locative. La qualité des biens, leur durabilité et leur localisation sont devenus les premiers critères de choix pour les locataires comme pour les investisseurs.
BNP Paribas REIM observe un net écart de performance entre les actifs « prime », bien situés et durables, et les actifs secondaires, de plus en plus délaissés. Cette polarisation du marché nécessite une approche fine et sélective.
L’Europe, moteur de performance immobilière
Une alternative crédible face aux marchés américains
Dans un contexte de volatilité politique et monétaire aux États-Unis, l’Europe confirme son rôle de pôle d’attractivité pour les investisseurs immobiliers institutionnels. L’Union Européenne renforce sa compétitivité à travers des mesures en faveur de :
- La transition énergétique,
- L’innovation technologique,
- La sécurité économique et réglementaire.
Cette dynamique contribue à l’ancrage d’une reprise solide et différenciée par rapport aux autres grandes zones géographiques.
Sélectivité et approche long terme : Les clés de l’allocation
Un marché exigeant mais riche en opportunités
Pour générer des performances solides dans un marché devenu plus complexe, les investisseurs doivent s’appuyer sur plusieurs piliers :
- La localisation stratégique des actifs,
- Une gestion opérationnelle proactive,
- L’alignement sur les tendances structurelles, comme l’évolution démographique ou les nouveaux usages des espaces.
L’allocation sectorielle devient essentielle, avec une pondération accrue sur le résidentiel, la santé et les bureaux durables.
Une approche hybride : Localisation et expertise
Les plateformes opérationnelles gagnent en pertinence
L’un des axes forts du rapport Lighthouse est l’importance des modèles hybrides, combinant :
- Des actifs prime localisés, porteurs de stabilité à long terme,
- Des actifs adossés à des opérateurs spécialisés, à fort potentiel de croissance (hôtellerie, logistique urbaine, santé).
Cette stratégie permet de construire des portefeuilles résilients, capables de tirer parti des cycles économiques tout en préservant une exposition mesurée aux risques.
En conclusion : Vers une reprise sélective et qualitative
Le rapport Lighthouse du second semestre 2025 de BNP Paribas REIM confirme l’entrée dans une nouvelle phase de marché, marquée par la reprise des volumes, une attention renouvelée aux revenus locatifs, et un recentrage sur les actifs durables et bien situés. L’enjeu pour les investisseurs sera désormais d’identifier les zones de croissance locative durable et de s’appuyer sur une expertise opérationnelle fine.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
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