Décret tertiaire : quel impact sur vos SCPI ? Partie 2

Afin d’atteindre l’objectif de neutralité carbone en 2050, la France doit poursuivre sa démarche d’amélioration des performances énergétiques sur son patrimoine immobilier existant. Pour ce faire, un décret tertiaire a été mis en place en 2019 pour renforcer les contraintes réglementaires et favoriser l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires. Afin de s’assurer du respect des engagements fixés par le décret, les concernés doivent déclarer les données de référence et de consommation de leurs bâtiments au sein d’une plateforme dédiée ouverte depuis le 1er janvier 2022. Dans cette seconde partie, nous évoquerons quelles peuvent être les SCPI concernées par ce décret et dans quelle mesure cela pourrait-il impacter leurs performances ? 

Les gérants de SCPI déjà dans une démarche verte

Le décret visant des actifs de plus de 1000 m2, certaines SCPI ne sont pas ou peu concernées. En effet, celles se positionnant sur des volumes unitaires inférieurs à 5 M€ ne sont, a priori, pas visées.

Les gérants sont d’ailleurs sensibilisés par ce décret depuis plusieurs années. Les SCPI relativement jeunes sont déjà conformes, et ce même si l’obtention du label ISR est en cours. Les SCPI labellisés ISR suivent également un cahier des charges complet les rendant d’ores et déjà adaptées au décret.

Par ailleurs, les fonds immobiliers peuvent être certifiés de nombreux autres labels, qu’ils soient spécifiques aux bâtiments (BREEAM, Haute Qualité Environnementale, Bâtiment Basse Consommation) ou qu'ils concernent plus globalement la finance immobilière durable (ISR Immobilier, délivré par trois organismes certificateurs). Cependant, les actifs de commerces (notamment des pieds d'immeubles ou retail parks obsolètes) auront tendance à moins remplir les critères du décret contrairement à des bureaux où différents labels énergétiques sont à la mode depuis plusieurs années.   

De nombreux progrès ont aussi été réalisés en matière de construction. La filière bois s’est d’ailleurs engagée à soutenir le secteur du bâtiment dans sa quête à la décarbonation avec son “Plan Ambition bois-construction 2030”. Le gouvernement a également mis en place la Réglementation Environnementale 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, traduisant la volonté d’agir sur les caractéristiques environnementales du bâti et favorisant les constructions à faible impact carbone.

De manière globale, les acquisitions récentes et/ou les constructions s’inscrivent déjà dans cette démarche verte depuis plusieurs années. Ces investissements sont également soumis à des audits techniques avec un plan de travaux de rénovation à horizon décennale. Il peut d’ailleurs être intéressant de suivre un indicateur dédié : les provisions pour gros entretiens. Ils doivent permettre de maintenir en état les immeubles détenus grâce à une réserve que la SCPI approvisionne chaque année. Le décret tertiaire n’est pas toujours synonyme de lourds travaux. Maintenir en état ses actifs ou encore sensibiliser ses locataires sont autant d’éléments à prendre en compte pour contribuer au respect des obligations du décret.

Et pour les SCPI plus anciennes ?

Les SCPI ayant acquis des actifs il y a plusieurs décennies sont plus sujettes à des travaux importants de mise aux normes. Dans un contexte d’exigence permanente, tant sur les performances énergétiques et techniques du bâtiment que sur la capacité à prendre en compte les nouvelles tendances, nombreux sont les gérants décidés à poursuivre une rotation de leur portefeuille en arbitrant des actifs jugés obsolètes. Ils se réorientent vers des actifs en accord avec leur stratégie d’investissement parfaitement intégrés aux enjeux actuels et donc de meilleure qualité. 

Ce plan d’arbitrage a l’effet d’améliorer la qualité du patrimoine détenu et d’être rapidement conformes aux exigences du décret tertiaire. Les plus-values potentielles générées par les cessions permettent également de réaliser les travaux nécessaires à la restructuration ou la mise aux normes d’actifs obsolètes aux faibles performances énergétiques.

Un élément important, qui vient traduire cette volonté de “best in progress” (travailler sur le patrimoine existant), concerne la nouvelle méthode de calcul du Taux d’Occupation Financier par les gérants de SCPI. Pour rappel, il permet d’évaluer la qualité de gestion immobilière de la SCPI au niveau locatif. Il mesure le niveau des impayés et l'attractivité des biens immobiliers de la SCPI. Un TOF à 90% veut dire qu’il y a 10% d’actifs immobiliers vacants, c’est-à-dire sans locataires et donc sans revenus locatifs. Cependant, un actif vacant peut faire l’objet de travaux, impliquant une création de valeur pour le fonds, et donc pour ce que détient l’épargnant. Ceci est désormais valorisé par le TOF, ce qui salue le travail d’asset réalisé par les gérants d’une part, et répondant potentiellement aux nouvelles normes attendues par le décret notamment d’autre part.

Dans le prochain article, nous évoquerons concrètement ce qu’un gérant met en place pour répondre aux obligations du décret.

Pour obtenir davantage d’informations quant à l’impact du décret sur vos SCPI, nos conseillers sont à votre disposition pour échanger.