ÊTRE RECONTACTÉ(E)
Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant à MeilleureSCPI.com - Service Informatique et Liberté 62 rue Brancion, 75015 Paris ou à information [arobase] meilleurescpi [point] com
“Excellent”, 165 avis
Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé confirmé
Un cadre fiscal amendé et validé dans le budget via le 49.3
Le statut du bailleur privé, récemment renommé “dispositif Jeanbrun”, figure désormais parmi les amendements retenus dans la partie recettes du budget, sur laquelle le gouvernement a engagé sa responsabilité par le 49.3. Cette confirmation marque une étape importante dans la volonté de relancer l’investissement locatif, à un moment où celui-ci atteint un niveau historiquement bas.
Initialement débattu sous l’appellation de statut du bailleur privé, le dispositif a été renforcé par le gouvernement après les critiques formulées par les professionnels de l’immobilier à l’encontre des premières versions adoptées par le Parlement. Le texte finalement retenu va au-delà des dispositifs précédemment votés, y compris celui proposé par le député Mickaël Cosson.
Ce nouveau cadre fiscal, intégré au PLF 2026, repose sur une logique d’amortissement immobilier et non plus sur une réduction d’impôt, marquant une rupture structurelle avec le dispositif Pinel, arrivé à échéance le 31 décembre 2024.
Un objectif clair : relancer l’investissement locatif privé
Une réponse à une crise structurelle du logement
La crise du logement ne se limite plus à la seule production de logements neufs. Elle concerne désormais directement l’investissement locatif privé, fragilisé par la fin du Pinel, la hausse des taux d’intérêt et l’augmentation des contraintes réglementaires.
Le dispositif Jeanbrun poursuit plusieurs objectifs clairement identifiés :
- Relancer l’investissement locatif privé
- Créer un choc d’offre de logements
- Permettre aux ménages investisseurs de retrouver une rentabilité nette compatible avec les conditions actuelles de marché
- Soutenir la construction et la rénovation, dans le neuf comme dans l’ancien
Selon le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, ce nouveau cadre fiscal vise à envoyer “un signal très fort au monde du logement”, avec l’ambition de permettre la construction de près de 50 000 logements supplémentaires par an.
Une rupture avec le Pinel : la logique de l’amortissement
Un changement de paradigme fiscal
Contrairement au Pinel, fondé sur une réduction d’impôt, le statut du bailleur privé repose sur un amortissement fiscal du bien immobilier. Ce mécanisme permet de créer un déficit foncier, venant réduire l’assiette imposable du propriétaire bailleur.
La fiscalité agit désormais sur la base imposable, et non plus via un avantage fiscal direct.
Cette approche rapproche la fiscalité immobilière de logiques d’amortissement comparables à celles de l’entreprise, tout en restant strictement encadrée.
Les conditions générales du dispositif Jeanbrun
Le nouveau dispositif s’applique selon des règles précises :
- Engagement de location pendant 9 ans
- Absence totale de zonage : application sur l’ensemble du territoire français
- Logements collectifs uniquement
- Exclusion des locations au sein du cercle familial
- Plafonds de loyers et de ressources, selon la catégorie du logement
Les taux d’amortissement dans le neuf
Un dispositif modulé selon la vocation sociale du logement
Pour les investissements dans le neuf, le dispositif prévoit des taux d’amortissement annuels différenciés, associés à des plafonds d’avantage fiscal.
Type de logement | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
Logement intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
Logement social | 4,5 % | 10 000 € |
Logement très social | 5,5 % | 12 000 € |
Ces taux s’appliquent sous réserve du respect de l’engagement de location sur 9 ans.
L’investissement dans l’ancien : des exigences renforcées
Des travaux représentant 30 % du prix d’acquisition
Pour les logements anciens, le dispositif est conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat du bien, contre 20 % dans la version précédemment adoptée par les députés.
Les taux d’amortissement applicables sont les suivants :
Type de logement | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
Logement intermédiaire | 3 % | 10 700 € |
Logement social | 3,5 % | 10 700 € |
Logement très social | 4 % | 10 700 € |
Ce cadre implique des réhabilitations lourdes, avec une exigence renforcée sur la qualité des travaux engagés.
Le déficit foncier : un levier central du dispositif
Une imputation directe sur le revenu global
L’un des points structurants du dispositif Jeanbrun réside dans la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, et non plus uniquement sur les revenus fonciers.
📌 Exemple pédagogique issu des sources gouvernementales :
Un contribuable disposant de 50 000 € de revenus annuels et générant 10 000 € de déficit foncier ne sera plus imposé sur 50 000 €, mais sur 40 000 €.
Les plafonds d’imputation sont fixés à :
- 10 700 € par an
- 21 400 € par an en cas de travaux de rénovation énergétique, plafond prolongé jusqu’en 2027
👉 Selon une source gouvernementale, il s’agit de la première fois qu’un dispositif combine amortissement immobilier et imputation sur le revenu global.
Un dispositif jugé plus intéressant que le Pinel
D’après les éléments communiqués par le gouvernement, le dispositif Jeanbrun est présenté comme plus intéressant que le Pinel, notamment en raison :
- de la double mécanique amortissement + déficit foncier
- de l’absence de zonage
- de la possibilité d’agir directement sur le revenu global imposable
Selon les calculs officiels, cette mesure devrait générer plus de 500 millions d’euros de recettes fiscales, tout en soutenant la relance du secteur immobilier.
Un cadre budgétaire encore soumis à validation politique
Pour que le budget soit définitivement adopté, le gouvernement devra échapper aux deux motions de censure déposées à l’Assemblée nationale. Le dispositif Jeanbrun, bien qu’inscrit dans le texte soumis au 49.3, reste donc juridiquement lié à l’issue de cette séquence parlementaire.
À retenir
- Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel avec une logique d'amortissement fiscal et de déficit foncier imputable sur le revenu global, potentiellement plus avantageuse pour les investisseurs.
- Il s'applique à l'ensemble du territoire sans zonage, avec un engagement de location de 9 ans et des exigences élevées de performance énergétique (DPE A/B, RE 2020).
- Les taux d'amortissement sont renforcés, surtout pour le logement social et très social, dans le neuf comme dans l'ancien (sous condition de 30 % de travaux).
- Le dispositif vise à relancer l'investissement locatif privé, soutenir la construction et la rénovation, et générer des recettes fiscales supplémentaires pour l'État.
- Son entrée en vigueur définitive reste tributaire de la validation du budget 2026 et des équilibres politiques à l'Assemblée nationale.
Sources
- Texte du projet de loi de finances 2026 et amendements relatifs au statut du bailleur privé.
- Communications du ministère de la Ville et du Logement sur le dispositif Jeanbrun.
- Analyses professionnelles des fédérations de promoteurs et d'investisseurs immobiliers.
- Dossiers pédagogiques et comparatifs Pinel / Jeanbrun publiés sur les sites spécialisés en investissement locatif et SCPI, dont meilleurescpi.com.
Conseil d'expert
En tant qu'expert en SCPI et en investissement immobilier, je recommande d'aborder le dispositif Jeanbrun avec une approche patrimoniale globale. Avant de vous positionner, simulez précisément l'impact de l'amortissement et du déficit foncier sur votre fiscalité réelle, en tenant compte de votre tranche marginale d'imposition et de vos autres revenus. Comparez systématiquement un investissement en direct (dispositif Jeanbrun) avec une allocation diversifiée en SCPI fiscales ou de rendement, qui peuvent offrir une mutualisation du risque, une gestion déléguée et parfois une meilleure liquidité. Enfin, veillez à la qualité intrinsèque du bien (emplacement, demande locative, performance énergétique) : un avantage fiscal ne compensera jamais un mauvais actif sur le long terme.
Vous avez aimé cet article ? Partagez le avec vos proches.
À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
