Immobilier de logements : léger sursaut d’ici 2027

Introduction : un redressement plus net mais encore sous contraintes

Selon les dernières notes de conjoncture des notaires et de l'Insee, le marché résidentiel français a confirmé en 2025 le point d'inflexion anticipé par Xerfi : le volume de transactions de logements anciens a rebondi pour atteindre entre 940 000 et 951 000 ventes sur l'année, soit une hausse d'environ 12 % par rapport à 2024, après deux années de forte contraction. Fin mars 2026, le nombre de transactions réalisées sur douze mois glissants est estimé à 952 000, ce qui confirme la sortie progressive de la phase de crise aiguë. Du côté du neuf, les statistiques officielles indiquent une reprise plus modérée que prévu : les livraisons de logements neufs restent inférieures aux niveaux de 2021-2022, pénalisées par la baisse des permis de construire, même si les promoteurs constatent un redressement progressif des réservations en 2025.

Pour autant, ce redressement demeure fragile. Les volumes restent environ 15 à 25 % en deçà du pic historique de 2021, et la reprise est très dépendante des conditions de financement et des politiques publiques de soutien à l'offre. Les analyses convergent : le marché du logement est en phase de normalisation, mais ne peut pas encore être considéré comme pleinement sorti de crise.

Un environnement financier encore serré malgré une accalmie

Le contexte financier reste un facteur clé. Après la brusque remontée des taux en 2022-2023, le taux moyen des crédits immobiliers dans le secteur concurrentiel (hors assurance) s'est établi autour de 3,1 % au troisième trimestre 2025, avec 3,09 % pour l'accession dans le neuf et 3,11 % pour l'accession dans l'ancien. Les données publiées début 2026 confirment une relative stabilisation des taux autour de 3 % à 3,2 %, avec une légère détente par rapport au pic de 2023, mais sans retour aux conditions ultra-accommodantes de la période 2018-2021.

Dans ce contexte, les projections qui anticipaient un relèvement des taux vers 4 % ont été en partie révisées : le scénario désormais privilégié par plusieurs observateurs est celui d'une lente normalisation autour de 3 % à 3,5 % sur 2026-2027, sous réserve de l'évolution de l'inflation et des tensions budgétaires. Les organismes professionnels, comme la FNAIM, tablent ainsi sur des volumes de transactions dans l'ancien entre 960 000 et 980 000 ventes en 2026, portés par une demande d'accession résiliente malgré des taux plus élevés qu'avant crise.

Dans ce cadre, le profil des années à venir reste celui d'un marché en stabilisation plutôt que d'une reprise euphorique. Les scénarios de recul des ventes en 2026 et 2027 ont été tempérés : le consensus converge désormais vers une poursuite de la reprise, mais sous contraintes de financement et avec des acheteurs plus sélectifs.

Le neuf : moteur potentiel, mais bridé par la crise de l'offre

Une dynamique soutenue par la fiscalité et les dispositifs d'accession

Contrairement au marché de l'ancien, le compartiment du neuf est tiré par une combinaison de dispositifs fiscaux et de schémas d'accession encadrée. Le Bail Réel Solidaire (BRS), les montages en accession sociale et les opérations en vente en bloc constituent des leviers centraux pour soutenir l'offre et l'accessibilité. Le BRS, qui dissocie le foncier du bâti afin de réduire le coût d'acquisition pour les ménages, poursuit sa montée en puissance : la production engagée depuis 2020 a été multipliée par plusieurs, et sa part dans les ventes de détail est appelée à continuer de croître à horizon 2026-2027, en particulier dans les grandes agglomérations où la pression sur les prix reste forte.

En parallèle, la fin de la loi Pinel continue de peser sur l'investissement locatif individuel dans le neuf, mais les pouvoirs publics ont renforcé d'autres leviers :

• recentrage des aides sur les zones tendues ;
• soutien aux programmes en logement social et intermédiaire ;
• encouragement aux montages mêlant accession encadrée et BRS.

Ces dispositifs, lisibles et ciblés, constituent désormais le socle de la politique de soutien au neuf, en complément des mécanismes classiques d'investissement locatif.

Des promoteurs en pleine reconfiguration

La reprise du neuf repose largement sur la capacité des promoteurs immobiliers à s'adapter à une crise de l'offre marquée par la chute des permis de construire. Les grands acteurs — Altarea, Nexity, Quartus, mais aussi de nombreux promoteurs régionaux — ont accéléré la reconfiguration de leurs gammes :

• réduction des surfaces ;
• optimisation des circulations ;
• simplification des plans et standardisation de certains composants pour abaisser les coûts de revient.

L'objectif reste double : répondre au pouvoir d'achat contraint des accédants, et maintenir la soutenabilité des opérations dans un contexte de hausse des coûts de construction et des exigences réglementaires (performance énergétique, biodiversité, sobriété foncière).

L'innovation des constructeurs individuels

Chez les constructeurs de maisons individuelles, l'innovation demeure un axe majeur. Hexaom poursuit la commercialisation de modèles compacts et évolutifs, autour de 50 m², proposés à moins de 100 000 euros hors terrain et conçus pour être agrandis en fonction du cycle de vie des ménages. Ce type d'approche modulaire permet :

• d'abaisser le ticket d'entrée ;
• de lisser l'investissement dans le temps ;
• de répondre à une demande pour des trajectoires résidentielles plus flexibles.

Le Bail Réel Solidaire monte en puissance

Le Bail Réel Solidaire (BRS) s'impose progressivement comme un pivot des stratégies commerciales des promoteurs et des bailleurs sociaux. Selon les projections reprises par Xerfi, il pourrait représenter environ 9 % des ventes de détail dès 2026, ce qui, au regard de la production engagée depuis 2020, revient à une multiplication par cinq de l'activité en quelques années. Ce mécanisme, fondé sur la dissociation entre foncier et bâti, permet de diminuer fortement le prix d'acquisition par rapport au marché libre, tout en garantissant une pérennité de l'affectation sociale du logement.

Pour les investisseurs et les gestionnaires de patrimoine, le BRS s'inscrit désormais dans un écosystème plus large d'outils d'optimisation de l'actif immobilier et de l'investissement locatif — deux notions centrales du vocabulaire de l'épargne immobilière. Ces concepts irriguent les stratégies des promoteurs et des gestionnaires qui arbitrent entre ventes en bloc, programmes en BRS et opérations destinées à des véhicules collectifs (SCPI, OPCI).

L'ancien : une reprise sélective, portée par les accédants

Le retrait persistant des investisseurs face aux contraintes réglementaires

Dans l'ancien, le rebond des volumes est principalement porté par les accédants à la propriété. Les investisseurs locatifs restent beaucoup plus prudents, freinés par la combinaison d'une fiscalité jugée lourde, de la montée des contraintes réglementaires (encadrement des loyers, obligations de rénovation énergétique) et des interdictions progressives de mise en location des passoires thermiques.

Le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience continue de structurer le marché :

• interdiction des logements classés G en location à partir de 2025 ;
• interdiction des logements classés F à partir de 2028 ;
• renforcement des exigences dans les années suivantes.

Plusieurs études de marché anticipent une possible perte d'environ un million de logements locatifs d'ici 2027-2028, du fait des sorties du parc à la location et des ventes forcées de biens énergivores.

Après une baisse marquée des prix en 2023-2024, les statistiques notaires-Insee montrent une stabilisation, voire une légère reprise en 2025 : les prix des logements anciens ont progressé d'environ 1,1 % sur l'année selon l'indice de référence. Les projections pour 2026 évoquent une hausse contenue de l'ordre de 1 à 2 %, avec des trajectoires différenciées selon les territoires. Les ajustements sur les valeurs semblent en grande partie derrière nous, mais la sélectivité des acheteurs reste forte, en particulier sur les biens à faible performance énergétique.

L'adaptation accélérée des réseaux d'intermédiation

Face à cet environnement, les réseaux de transaction immobilière ont profondément revu leurs modèles. Les réseaux de mandataires, dont les coûts fixes sont plus faibles que ceux des agences traditionnelles, s'appuient massivement sur l'intelligence artificielle pour :

• affiner les estimations ;
• automatiser les descriptifs ;
• optimiser la diffusion des annonces ;
• cibler plus finement les acquéreurs potentiels.

Des plateformes comme MeilleursBiens ont développé des outils de matching intelligent, de signature électronique illimitée et d'optimisation technologique de l'ensemble de la chaîne de transaction, faisant de la maîtrise des données et de l'automatisation un facteur clé de compétitivité.

Une fracture territoriale qui se creuse

L'Île-de-France en rattrapage depuis 2025

Après deux années d'ajustement marqué, l'Île-de-France a amorcé un rattrapage dès 2025. La correction des prix entre 2022 et 2024 y a été plus prononcée qu'en régions, ce qui crée aujourd'hui un effet de rebond, notamment dans les segments familiaux et les marchés bien desservis par les transports. Les notes de conjoncture des notaires évoquent une reprise des volumes et un redémarrage modéré des prix, en particulier pour les appartements anciens.

La dynamique reste toutefois contrastée entre Paris intra-muros, où les prix demeurent élevés et les ajustements se sont faits plus par les volumes, et la grande couronne, qui bénéficie davantage de l'amélioration de l'accessibilité et de la recherche de logements plus grands.

Sud-Est et Corse : pression persistante

Dans le Sud-Est et en Corse, la forte attractivité résidentielle et touristique maintient une pression soutenue sur les prix. Ces zones conservent un profil dynamique, tiré à la fois par la demande de résidences principales et par les résidences secondaires, malgré le durcissement des règles relatives aux locations saisonnières et aux meublés de tourisme dans certaines communes.

La tension y est renforcée par la rareté du foncier disponible et par les contraintes environnementales qui limitent la constructibilité. Les ajustements de prix y ont donc été plus modestes, et la reprise se traduit davantage par des niveaux de transaction élevés que par de fortes hausses de valeurs.

Ouest : locomotive du neuf

L'Ouest de la France confirme son rôle de locomotive pour le marché du neuf. La Bretagne et les Pays de la Loire affichent des hausses marquées des permis de construire en 2025, respectivement de l'ordre de +35 % et +32 %, après un point bas atteint en 2023-2024. Ces territoires :

• attirent une population croissante ;
• favorisent des programmes compacts et diversifiés ;
• développent des logements familiaux adaptés aux mobilités interrégionales.

La combinaison d'un marché de l'emploi dynamique, d'une qualité de vie recherchée et de prix encore inférieurs aux grandes métropoles nationales explique cette capacité de l'Ouest à tirer la production neuve, malgré la crise de l'offre observée ailleurs.

Bourgogne-Franche-Comté : reprise plus timide

En Bourgogne-Franche-Comté, la recomposition reste plus lente et contrastée. Certaines zones, comme la Saône-et-Loire et l'Yonne, bénéficient d'un effet de rattrapage lié à l'amélioration des dessertes et à la recherche de logements plus abordables que dans les grandes agglomérations.

À l'inverse, d'autres territoires de la région continuent d'enregistrer des reculs de mises en chantier et des volumes de transaction encore modestes, reflétant une attractivité économique et démographique plus faible. La reprise y est surtout portée par des micro-marchés en proximité de grands axes ou de pôles d'emploi.

Une recomposition profonde du marché du logement

Vers une nouvelle géographie résidentielle

Le marché du logement français ne traverse pas seulement un cycle conjoncturel ; il connaît une transformation structurelle qui redessine progressivement sa géographie. Les acteurs réinventent leurs offres, adaptent leurs produits et modifient leurs modèles économiques : promotion, construction individuelle, réseaux de transaction, gestionnaires de SCPI et OPCI réajustent leurs stratégies autour de la performance énergétique, de l'accessibilité et de la soutenabilité financière.

Les tendances régionales confirment des zones de résistance — Ouest dynamique, Sud-Est tendu, certaines métropoles régionales — et des zones de reprise potentielle, en particulier dans les territoires ruraux et périurbains qui offrent une meilleure accessibilité-prix et bénéficient de mobilités professionnelles et résidentielles accrues.

Conclusion : un sursaut confirmé mais toujours fragile

Le marché résidentiel français est entré, en 2025-2026, dans une phase de stabilisation progressive plus nette que ne le laissaient anticiper les scénarios les plus pessimistes. L'année 2025 a marqué un véritable retournement de tendance, avec une progression de l'ordre de 12 à 13 % des transactions dans l'ancien et une reprise modérée dans le neuf, portée par les dispositifs d'accession encadrée et le BRS.

Néanmoins, les perspectives restent conditionnées par l'évolution des taux d'intérêt, le contexte budgétaire, la capacité des acteurs à maintenir des offres abordables et la mise en œuvre effective des politiques de transition énergétique du parc résidentiel. Le redressement est engagé, mais demeure fragile, territorialement contrasté et structuré par une recomposition profonde des modèles économiques de l'immobilier.