Statut de Bailleur Privé : le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur

Relancer l'investissement locatif en France

Le Statut de Bailleur Privé n'est plus un simple projet : rebaptisé dispositif Jeanbrun, il a été adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026 et est entré en vigueur dès le début de l'année, pour une période expérimentale courant jusqu'au 31 décembre 2028.

Il remplace les anciens dispositifs comme le Pinel en recentrant l'avantage fiscal sur l'amortissement, dans le but de relancer durablement l'investissement locatif résidentiel.

Le dispositif s'applique aux acquisitions de logements destinés à la location nue à titre de résidence principale, réalisées entre l'entrée en vigueur de la loi et le 31 décembre 2028, avec un engagement de location pluriannuel. Il s'inscrit dans un marché marqué par une pénurie persistante de logements, la fin du Pinel et la montée des exigences énergétiques (RE2020).

Trois objectifs fixés par le Gouvernement

Valérie Létard, ministre chargée du logement, et le Gouvernement ont confirmé les priorités initiales, désormais traduites dans le dispositif Jeanbrun :

• Redonner envie d'investir en rendant le locatif plus incitatif grâce à un amortissement fiscal lisible et encadré.
• Récréer de la confiance avec un cadre fiscal simplifié, ciblé sur la location nue à usage de résidence principale et conçu pour être stable pendant toute la durée d'expérimentation (2026-2028).
• Agir vite via la loi de finances 2026, afin de répondre à la crise de l'offre locative et aux tensions sur les budgets des ménages.

Ce nouveau statut intervient alors que le coût du logement reste un poste majeur dans le budget des Français, et que l'offre locative privée demeure insuffisante pour absorber la demande dans de nombreuses zones tendues.

Les 5 mesures clés du Statut de Bailleur Privé

Proposition n°1 : Un amortissement généralisé des biens

Le cœur du dispositif repose sur un amortissement fiscal de la valeur du logement (hors terrain), déductible des revenus fonciers sur la durée d'engagement de location. Les taux sont différenciés selon le type de bien et le niveau de loyer :

• Logements neufs à loyers intermédiaires : taux de base d'environ 3,5 % par an, dans la limite d'un cumul d'amortissements ne pouvant excéder 80 % du prix d'acquisition net de frais.
• Logements sociaux : taux relevé à environ 4,5 % par an.
• Logements très sociaux : taux pouvant atteindre 5,5 % par an, toujours dans la limite de 80 % de la valeur du bien.

Le montant des amortissements déductibles est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec une majoration possible (2 000 € ou 4 000 €) lorsque la moitié des loyers provient de logements loués en social ou très social.

Le dispositif se concentre sur les logements résidentiels, neufs ou anciens avec travaux, à usage de résidence principale, et ne s'applique pas aux locaux commerciaux ou professionnels.

Proposition n°2 : Bonus de rentabilité pour loyers abordables

Afin d'encourager l'investissement socialement responsable, le dispositif prévoit des taux d'amortissement majorés lorsque le bailleur accepte des loyers encadrés dans les segments " social " ou " très social " :

• Segment intermédiaire : amortissement de base autour de 3,5 % pour le neuf, avec un régime d'encadrement des loyers intermédiaires.
• Segment social : majoration du taux (jusqu'à environ +1 point), soit autour de 4,5 % par an.
• Segment très social : majoration supplémentaire (jusqu'à environ +2 points), permettant d'atteindre 5,5 % d'amortissement.

Ce bonus ne prend plus la forme d'un abattement micro-foncier fortement majoré comme envisagé initialement, mais repose sur une modulation des taux d'amortissement et des plafonds de déduction en fonction du niveau de loyer et du caractère social de la location.

Proposition n°3 : Déficit foncier imputable élargi

Le statut de bailleur privé renforce le rôle du déficit foncier en permettant de combiner amortissement et déductions de charges (travaux, frais) pour réduire le résultat foncier imposable. Cependant, le relèvement brut du plafond à 40 000 € n'a pas été adopté dans ces termes.

Les contours définitifs du plafond d'imputation demeurent encadrés par le droit commun et les ajustements prévus pour les travaux de rénovation énergétique, très liés au diagnostic de performance énergétique (DPE). L'augmentation de la capacité d'imputation reste donc plus progressive que ne le proposait le rapport initial, mais le statut renforce mécaniquement l'intérêt fiscal des bailleurs grâce à l'amortissement et à la prise en compte accrue des travaux.

Proposition n°4 : IFI et résidence principale des locataires

L'exclusion totale des biens loués à titre de résidence principale de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) n'a pas été retenue dans la version finale de la loi de finances 2026. Le débat sur l'IFI se poursuit par ailleurs avec le projet d'Impôt sur la Fortune Improductive, mais le dispositif Jeanbrun reste centré sur l'amortissement et la fiscalité des revenus fonciers.

Les investisseurs patrimoniaux ne bénéficient donc pas d'une exonération systématique de leurs biens locatifs au titre de l'IFI dans le cadre du dispositif. Les arbitrages sur la fiscalité du patrimoine immobilier de rendement sont renvoyés à des réformes ultérieures.

Proposition n°5 : Exonération de plus-value après 20 ans

L'alignement de la durée d'exonération totale des plus-values immobilières (impôt + prélèvements sociaux) sur une période de 20 ans n'a pas été repris dans la loi de finances 2026. Le régime des plus-values immobilières de droit commun, avec sa trajectoire actuelle d'abattement pour durée de détention, demeure la référence.

Le dispositif Jeanbrun mise principalement sur un avantage fiscal annuel via l'amortissement et sur la valorisation du parc par la rénovation, plutôt que sur une promesse d'exonération accélérée des plus-values. La transmission patrimoniale reste facilitée par la constitution d'un patrimoine locatif amorti, mais sans le raccourcissement à 20 ans envisagé initialement.

Pourquoi un Statut de Bailleur Privé ?

Poids des bailleurs privés en France

• Ils logent environ 25 % des Français.
• Ils représentent une part majoritaire des locataires du parc résidentiel.

Ce rôle structurant, combiné à la crise de l'offre, au renforcement des contraintes environnementales (RE2020) et à la nécessité de rénover un parc ancien souvent énergivore, explique le choix du Gouvernement de substituer aux anciens dispositifs (Pinel, Denormandie) un statut unifié, davantage tourné vers la performance et la qualité du logement.

Objectifs à horizon 2030

Avec ce nouveau statut, le Gouvernement espère :

• Accroître durablement l'offre locative, en ciblant les acquisitions et travaux réalisés entre 2026 et 2028, et en orientant l'avantage fiscal vers les zones où la tension locative est la plus forte.
• Réorienter les recettes fiscales en favorisant les investissements productifs (construction neuve, rénovation lourde) et en améliorant la performance énergétique du parc, afin de soutenir le budget de l'État tout en réduisant le déficit public à moyen terme.
• Dynamiser le secteur du bâtiment, en incitant à la construction de logements neufs conformes à RE2020 et à la rénovation de l'ancien, ce qui doit contribuer à maintenir et créer des emplois dans la filière.

Tableau récapitulatif des mesures proposées

Conclusion

Le Statut de Bailleur Privé, désormais mis en œuvre sous le nom de dispositif Jeanbrun, transforme en profondeur l'investissement locatif résidentiel en France en substituant à la logique de réduction d'impôt une logique d'amortissement annuel du bien.

S'il respecte l'ambition de relancer l'offre locative, de soutenir la construction et la rénovation, et de redonner de la visibilité aux investisseurs particuliers, il s'avère plus encadré que les premières propositions parlementaires : plafonds d'amortissement, modulation selon le niveau de loyer, recentrage sur la location nue à usage de résidence principale et absence de révolution sur l'IFI ou les plus-values.

Pour les bailleurs, ce nouveau cadre offre un levier fiscal structurant, particulièrement intéressant pour les stratégies patrimoniales fondées sur l'investissement résidentiel, la rénovation énergétique et la gestion long terme des revenus fonciers. Mais l'efficacité réelle du dispositif dépendra de sa mise en œuvre concrète et de la stabilité des règles pendant toute la période d'expérimentation.