Épopée Gestion renforce son ancrage régional avec un immeuble de bureaux à Bordeaux

Un immeuble tertiaire récent au cœur d'un quartier en profonde mutation

Épopée Gestion consolide sa position parmi les acteurs montants de l'immobilier tertiaire en régions avec une nouvelle opération significative à Bordeaux. Via son fonds Épopée Immo Rendement I, la société vient d'acquérir en pleine propriété un immeuble de bureaux récent, Le Sémaphore, situé dans le quartier des Bassins à Flot, pour un montant de 13 millions d'euros.^[1][2]

Cette transaction illustre sa stratégie d'investissement territoriale : cibler des actifs récents, bien situés, portés par des fondamentaux locatifs solides, au cœur des grandes métropoles régionales.

Un immeuble récent au cœur de la reconversion urbaine bordelaise

Livré en 2017, l'immeuble Le Sémaphore développe environ 5 000 m² de bureaux au sein des Bassins à Flot, l'un des secteurs emblématiques de la reconversion urbaine bordelaise.^[1][2] Historiquement portuaire et industriel, ce quartier a connu en une décennie une transformation profonde, portée par :

• un fort développement résidentiel ;
• l'implantation d'établissements d'enseignement et de bureaux ;
• l'émergence d'équipements culturels et de loisirs ;
• un maillage croissant de commerces et services.

Les Bassins à Flot s'affirment désormais comme un pôle tertiaire structurant de la métropole, dans le prolongement du dynamisme global de l'immobilier d'entreprise bordelais, qui a longtemps figuré parmi les marchés régionaux les plus recherchés par les investisseurs pour sa croissance démographique, l'attractivité de ses formations supérieures et son bassin d'emplois qualifiés.

L'immeuble bénéficie en outre d'une excellente desserte, un critère devenu décisif sur le marché des bureaux : accessibilité en transports en commun, proximité des grands axes et intégration dans un environnement urbain mixte, facteurs clés pour attirer et fidéliser les entreprises utilisatrices dans les grandes métropoles régionales.^[2]

Une conception performante et durable, alignée sur les nouveaux standards tertiaires

Sur le plan technique, Le Sémaphore s'inscrit dans la catégorie des immeubles récents performants, répondant aux exigences actuelles des utilisateurs comme des investisseurs institutionnels :

• Certification NF HQE Excellent, gage d'un haut niveau de performance environnementale, de confort d'usage et de qualité de gestion.
• Raccordement au réseau d'eau tempérée urbain, dispositif contribuant à optimiser la performance énergétique et à limiter l'empreinte carbone du bâtiment, en cohérence avec les attentes croissantes en matière de décarbonation des actifs tertiaires.

Ces caractéristiques le positionnent favorablement dans un contexte de durcissement réglementaire (notamment les obligations de réduction des consommations énergétiques dans le tertiaire) et de montée en puissance des critères ESG dans les décisions d'allocation immobilière. Elles s'inscrivent dans la verticale "immobilier durable" d'Épopée Gestion, dont l'objectif est de concilier attractivité locative et performance extra-financière.^[2][8]

Pour les investisseurs, ce type d'actif coche plusieurs cases stratégiques :

• meilleure résilience face à l'obsolescence réglementaire et technique ;
• capacité à capter une demande locative sélective en faveur d'immeubles récents, efficaces et confortables ;
• potentiel de valorisation à long terme, dans un marché où les actifs " non prime " et énergivores subissent une décote croissante.

Une occupation quasi complète et un profil locatif sécurisant

Au moment de la transaction, Le Sémaphore affiche un taux d'occupation de 98 %, réparti entre quatre locataires, dont une filiale d'un groupe national de premier plan.^[2] Ce profil locatif offre plusieurs atouts :

• Visibilité sur les revenus locatifs : un taux quasi plein, avec des utilisateurs déjà en place, apporte une lisibilité immédiate sur les cash-flows, particulièrement recherchée dans un cycle de marché marqué par une forte sélectivité.
• Diversification du risque : la présence de plusieurs utilisateurs permet d'éviter une dépendance à un seul locataire, tout en s'appuyant sur des entreprises solidement implantées localement.
• Ancrage territorial des locataires : la présence d'acteurs ancrés dans l'économie régionale contribue à la stabilité du revenu locatif, en phase avec la vocation d'investissement territorial d'Épopée Gestion.^[2][8]

Dans le contexte actuel du marché des bureaux, où les entreprises privilégient les immeubles bien localisés, performants et de taille modérée plutôt que les grandes surfaces obsolètes, ce type de configuration apparaît aligné avec les tendances structurelles de la demande.

Une opération en ligne avec la stratégie d'Épopée Immo Rendement I

Cette acquisition est réalisée via le fonds Épopée Immo Rendement I, véhicule dédié à l'immobilier durable en régions.^[7][8] La stratégie du fonds repose sur plusieurs axes clés :

• Ciblage des grandes métropoles régionales attractives, telles que Bordeaux ou plus largement les marchés porteurs de l'Ouest et du Sud-Ouest.
• Sélection d'immeubles récents, limitant le risque d'obsolescence technique et réglementaire.
• Localisation qualitative : quartiers en transformation, pôles tertiaires consolidés, proximité des transports et des services.
• Utilisateurs locaux ou régionaux solidement implantés, dans une logique de résilience locative et d'alignement avec les dynamiques économiques des territoires.

À l'issue de cette opération, le portefeuille d'Épopée Immo Rendement I totalise 50 actifs, marquant une étape dans la montée en puissance de la plateforme immobilière d'Épopée Gestion.^[2] Cette taille critique renforce :

• la diversification géographique et sectorielle du fonds ;
• sa capacité à mutualiser les risques ;
• son positionnement comme acteur établi de l'investissement immobilier en régions, face aux grands gérants historiques.

Une gestion de proximité au service du tissu économique bordelais

Au-delà de l'opération financière, Épopée Gestion met en avant une logique de gestion de proximité. Comme le rappelle Arnaud Lehuédé, Associé Immobilier au sein de la société, le quartier des Bassins à Flot symbolise la mutation économique et urbaine de Bordeaux.^[1][2]

La présence d'une partie des équipes à Bordeaux doit permettre :

• un suivi opérationnel rapproché de l'actif ;
• un dialogue direct et régulier avec les locataires ;
• une capacité à accompagner l'évolution des besoins immobiliers des entreprises ;
• un soutien concret au tissu économique local, en cohérence avec la mission d'" entreprise d'investissement territoriale " d'Épopée Gestion.^[8]

Cette approche se distingue d'une gestion à distance purement financière et vise à ancrer davantage l'investisseur dans la réalité économique des territoires où il intervient.

Une opération structurée, mobilisant un écosystème de spécialistes

La réalisation de cette acquisition a mobilisé de nombreux intervenants de la chaîne immobilière et financière :

• des établissements bancaires pour le financement de l'opération ;
• des conseils juridiques, techniques et immobiliers, chargés de sécuriser et de structurer la transaction sous ses différents aspects.^[1][2]

Ce niveau de structuration est devenu la norme sur le marché de l'immobilier tertiaire, notamment pour des actifs significatifs au sein de métropoles régionales : analyse fine des risques techniques, environnementaux, juridiques et locatifs, dans un environnement de taux plus élevé où la discipline d'investissement est renforcée.

Épopée Gestion, une entreprise à mission au service des territoires

Fondée en 2020 par Ronan Le Moal et Charles Cabillic, Épopée Gestion se positionne comme une entreprise d'investissement territoriale dont la vocation est de développer l'économie des territoires en accompagnant, sur le long terme, des entreprises régionales principalement situées dans l'Ouest de la France.^[8]

En janvier 2024, la société devient entreprise à mission, formalisant ainsi son engagement social et territorial.^[2] Son écosystème d'investissement repose sur plusieurs verticales complémentaires :

• Innovation et digital (West Web Valley I et II) ;
• Transitions des PME / ETI (Épopée Transitions I) ;
• Immobilier durable (Épopée Immo Rendement I) ;
• Infrastructures et mobilités.^[8]

L'acquisition du Sémaphore s'inscrit au cœur de cette trajectoire : un investissement immobilier qui conjugue ancrage territorial, performance environnementale et soutien à l'économie locale, tout en répondant aux exigences de rendement et de résilience attendues par les investisseurs dans le contexte actuel.

Conclusion

Avec l'acquisition du Sémaphore aux Bassins à Flot pour 13 M€, Épopée Gestion renforce clairement son ancrage régional à Bordeaux et confirme la montée en puissance de son fonds Épopée Immo Rendement I.^[1][2] Immeuble récent, bien desservi, certifié NF HQE Excellent, quasi intégralement loué à des utilisateurs de qualité, l'actif coche les principaux critères recherchés par les investisseurs tertiaires dans les grandes métropoles régionales.

Au-delà des chiffres, l'opération illustre la stratégie d'investissement territorial d'Épopée Gestion : une gestion de proximité, un focus sur des actifs durables et une volonté affichée de contribuer à la transformation économique et urbaine des régions, en particulier dans des quartiers en reconversion comme les Bassins à Flot.