Loi Alur et zones tendues : ce qui change en 2026 pour propriétaires et locataires

Instaurée depuis 2014, la loi Alur apporte de nouveaux contours au secteur de l'immobilier. Pour les locataires et propriétaires à Paris et dans les autres zones tendues de France, le changement est de taille. Durée de préavis, encadrement de loyer, taxe sur les logements vacants, revalorisation des honoraires d'agence et nouvelles obligations pour les copropriétés, voici les informations clés à retenir sur la loi Alur et les zones tendues de l'hexagone en 2026.

Loi Alur : de quoi parle-t-on ? 

La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), également connue sous le nom de loi Duflot II, représente une transformation majeure du droit immobilier français. En vigueur depuis le 24 mars 2014, elle intervient notamment dans :

• l'accès au logement ;
• la lutte contre l'habitat indigne, avec des sanctions dissuasives pouvant atteindre 15 000 € en cas de récidive ;
• la réglementation des locations avec l'encadrement des loyers en zones tendues ;
• le soutien à l'offre de construction ;
• l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) qu'elle a rendue obligatoire ;
• l'encadrement des honoraires d'agence immobilière facturés aux locataires.

La loi Alur s'applique également de manière échelonnée aux copropriétés depuis le 1^er janvier 2017, imposant de nouvelles normes telles que :

• l'immatriculation obligatoire au registre national des copropriétés ;
• l'élaboration d'une fiche synthétique de copropriété ;
• la réalisation d'un diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles construits il y a plus de 10 ans ;
• la constitution d'un fonds de travaux obligatoire représentant au minimum 5 % du budget pour anticiper les dépenses futures.

Depuis le 1^er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Cette évolution renforce la volonté du législateur d'améliorer la performance énergétique du parc immobilier et de lutter contre les logements les plus énergivores.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ? 

On entend par zone tendue l'ensemble des grandes agglomérations au sein desquelles le prix des loyers crée un déséquilibre entre l'offre et la demande. Ce phénomène a pour conséquence de rendre l'accès au logement difficile. 

Pour caractériser une zone tendue, la loi Alur s'est appuyée sur différents critères à savoir :

• les zones de plus de 50 000 habitants ;
• les communes dans lesquelles il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement.

La législation est ensuite venue cartographier les zones tendues de France. Ces dernières concernent actuellement 149 communes que l'on peut retrouver dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. 

À savoir : Lorsqu'une ville se trouve en zone tendue, c'est l'intégralité de ses quartiers qui est alors concernée par le dispositif. 

Propriétaire en zone tendue : quelles conséquences sur le bail ? 

Une réduction du préavis en zone tendue 

Si le préavis doit normalement s'étaler sur une durée de 3 mois, ce dernier est réduit à 1 mois en zone tendue, et ce, peu importe la nature du logement (vide ou meublé) et la date de signature du bail.

À savoir  : Le délai de préavis commence à courir à compter de la réception du courrier de résiliation de bail par le propriétaire. 

L'encadrement des loyers 

Grand changement avec la loi Alur, le bailleur situé en zone tendue est désormais soumis à un encadrement des loyers lors de la relocation. Autrement dit, le propriétaire ne peut plus augmenter librement le montant de son loyer entre deux locataires. 

Cette mesure s'inscrit dans la continuité de la loi SRU de 2000, tout en renforçant les obligations en matière de logements sociaux et de régulation du marché locatif dans les secteurs les plus tendus.

La revalorisation des honoraires d'agence à partir de 2026

Après plus de dix ans de gel, les plafonds des honoraires d'agence facturés aux locataires connaissent une évolution majeure. À compter du 1^er janvier 2026, suite à un arrêté publié le 17 juillet 2025, ces plafonds seront révisés chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

Cette revalorisation automatique s'applique uniquement aux baux signés à partir du 1^er janvier 2026. La structure des règles ne change pas : la part maximale due par le locataire pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail reste plafonnée, et cette part ne peut pas dépasser celle payée par le bailleur. En revanche, les montants-plafonds seront désormais ajustés automatiquement chaque année selon la variation de l'IRL.

La taxe sur les logements vacants en zone tendue 

Une autre spécificité de la loi Alur porte cette fois sur les biens inhabités situés en zone tendue. Le bailleur peut dans ce cas être assujetti à la taxe sur les logements vacants. 

Mis en place par la loi Alur, ce dispositif a vocation à lutter contre la crise du logement qui impacte aujourd'hui de nombreuses régions. En Île-de-France par exemple, on dénombre à l'heure actuelle pas moins de 400 000 logements vacants. 

Cette taxe est donc là pour limiter le nombre de logements inoccupés dans des communes où la demande locative explose. Le but est ici de sanctionner les bailleurs qui laisseraient volontairement un bien immobilier inhabité et d'inciter à la remise sur le marché de ces logements.

Nouvelles restrictions pour les logements classés G

À partir de 2026, les logements classés G au DPE sont désormais interdits à la location. Cette règle est pleinement appliquée et les bailleurs doivent procéder à la rénovation énergétique de leurs biens pour se conformer à cette obligation.

Cette mesure s'inscrit dans la continuité des efforts de modernisation du parc immobilier français et de lutte contre l'habitat indigne. Elle a un impact direct sur la rentabilité locative des biens les plus énergivores et doit être intégrée dans toute stratégie patrimoniale.

Renforcement des droits des locataires

La loi Alur renforce considérablement les droits des locataires en introduisant des mesures protectrices novatrices.

• Le dépôt de garantie est désormais strictement limité à un mois de loyer hors charges ;
• le délai de restitution est ramené à 1 mois en l'absence de réserves sur l'état des lieux de sortie ;
• tout retard de restitution entraîne automatiquement des pénalités de 10 % du dépôt par mois de retard.

Ces dispositions incitent fortement les propriétaires à respecter leurs obligations et sécurisent davantage le parcours locatif des ménages.