Marché immobilier : 2026, l’année du rééquilibrage ?

Après un cycle 2022‑2024 marqué par la chute des volumes et la correction des prix, 2025 a pris la forme d'une année de normalisation progressive du marché résidentiel français. En 2026, la question n'est plus celle du " rebond " mais de la capacité du marché à retrouver un équilibre durable entre des prix redevenus soutenables, une demande qui se recompose et des conditions de financement stabilisées. Derrière ce scénario central, les incertitudes politiques, budgétaires et réglementaires continuent toutefois de peser sur les arbitrages des ménages comme des investisseurs.

2025 : une normalisation progressive plutôt qu'un vrai redémarrage

Un net redressement des transactions

Après le trou d'air de 2024, le marché de l'ancien a renoué avec une dynamique positive en 2025. Selon les données convergentes des notaires, des réseaux et du groupe BPCE, le volume de transactions se redresse d'environ +11 % sur un an, pour se situer autour de 925 000 à 930 000 ventes sur douze mois glissants à l'automne 2025.

Ce rebond rompt clairement avec la contraction brutale observée en 2023‑2024 et repose sur plusieurs ressorts :

• Stabilisation des taux d'emprunt : après avoir culminé au‑delà de 4 %, les taux moyens se sont progressivement stabilisés autour de 3,1 à 3,2 % fin 2025 sur 20 ans, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
• Reconstitution de la demande : une partie des ménages qui avaient mis leurs projets en pause en 2023‑2024 sont revenus sur le marché, profitant de conditions de crédit plus lisibles et d'un pouvoir d'achat immobilier légèrement restauré.
• Adaptation aux nouvelles règles du jeu : les acquéreurs ont intégré la fin durable des taux très bas de 2016‑2021 ; les ajustements de budget et de localisation ont permis de faire aboutir davantage de dossiers.

La normalisation est donc réelle, mais elle s'opère à un niveau de croisière inférieur à celui des années d'euphorie : on reste en deçà du pic d'environ 1,2 million de ventes enregistré en 2021.

Des prix de vente revenus en territoire positif

Sur le front des prix, la tendance 2025 est celle d'une sortie de phase baissière et d'un retour à une progression modérée :

• Au niveau national, la hausse moyenne tourne autour de +0,8 % à +1 % sur un an fin 2025.
• Les indices de prix immobiliers (IPI) repassent dans le vert sur l'ensemble des segments, avec des variations annuelles désormais supérieures à +1 %, confirmant la fin de la séquence de repli généralisé.

Cette remontée reste contenue pour deux raisons majeures :

• Les taux n'ont pas retrouvé le seuil des 3 % que certains anticipaient au printemps 2025, ce qui limite encore la capacité d'emprunt des ménages les plus exposés au coût du crédit.
• Les vendeurs ont, pour beaucoup, déjà consenti des rabais significatifs entre 2022 et 2024 ; la marge de baisse supplémentaire s'est réduite, ce qui participe à une forme de résistance des prix, notamment sur les appartements dans les grandes métropoles.

Des taux d'emprunt stabilisés mais durablement plus élevés

À l'issue de 2025, le marché du crédit se caractérise par une stabilisation progressive :

• Les taux moyens s'établissent autour de 3,4 % sur 20 ans et 3,5 % sur 25 ans, des niveaux désormais perçus comme une nouvelle norme.
• L'Observatoire Crédit Logement/CSA et BPCE soulignent la forte reprise de la production de crédits en 2025 (+25 % à +30 % sur un an), portée par la détente relative des taux et la concurrence entre banques.

On est donc loin du choc de 2022‑2023, sans revenir pour autant aux conditions exceptionnelles des années 2010 : les taux restent structurellement plus élevés, ce qui impose une sélectivité accrue des projets et une apport personnel plus important pour de nombreux ménages.

Grandes villes : hausses contenues, disparités marquées

La géographie des prix en 2025 traduit un marché globalement orienté vers la stabilité, avec quelques contrastes :

• Dans les 10 plus grandes villes, la hausse reste généralement comprise entre +1 % et +3 %, confirmant l'absence de surchauffe et un retour à des rythmes plus en phase avec les fondamentaux locaux (emploi, démographie, revenus).
• Certaines métropoles comme Toulouse, Bordeaux, Marseille ou Montpellier enregistrent de légères progressions, après avoir absorbé une partie de la correction de 2023‑2024.
• À l'inverse, Nice fait figure d'exception avec une hausse supérieure à +5 % sur un an, portée par une demande soutenue, un foncier contraint et une attractivité résidentielle élevée.
• Nantes demeure un cas atypique, avec des prix encore orientés à la baisse, même si le rythme du repli s'atténue clairement après plusieurs années de flambée.

À Paris, le mouvement est plus heurté : les prix restent environ 10 à 11 % sous leur pic de 2020, mais 2025 a vu un retour à la hausse (environ +2,5 %) qui s'apparente davantage à une stabilisation post‑correction qu'à un vrai redémarrage.

Marché locatif : ralentissement des loyers, tension persistante

Sur le marché locatif, 2025 a marqué une accalmie sur les loyers, sans pour autant résorber la crise d'offre :

• La hausse moyenne des loyers s'est stabilisée autour de +1,3 % sur un an, contre près de +3 % l'année précédente.
• Ce ralentissement tient en partie au retour de ménages vers l'accession à la propriété, qui desserre marginalement la demande locative dans certains segments.

Mais la tension structurelle reste forte :

• Dans les zones très tendues, le stock d'offres demeure extrêmement réduit. À Paris, le nombre de biens disponibles à la location resterait 30 % à 40 % inférieur à son niveau d'avant‑Covid.
• Les contraintes réglementaires (encadrement des loyers, obligations de rénovation énergétique, fin progressive des avantages fiscaux type Pinel) continuent d'inciter une partie des bailleurs à arbitrer ou renoncer à de nouveaux investissements, alimentant la pénurie.

2026 : vers un rééquilibrage plus qu'un rebond spectaculaire

Taux et conditions de crédit : le scénario de la stabilité prudente

Pour 2026, la plupart des scénarios convergent vers une stabilisation des taux immobiliers plutôt qu'une poursuite de la détente :

• Plusieurs études anticipent un taux moyen autour de 3,3 % à 3,5 % pour les nouveaux crédits en 2026, avec une fourchette globalement comprise entre 3 % et 4 %.
• BPCE L'Observatoire évoque même la possibilité d'une remontée vers 3,35 % à 4 % selon la trajectoire des taux longs (OAT 10 ans) et le calibrage de la politique monétaire de la BCE.

Autrement dit :

• la forte baisse espérée par certains acteurs n'est pas le scénario central ;
• la concurrence bancaire reste toutefois un soutien clé, notamment en début d'année lorsque les enveloppes commerciales sont pleines et que les établissements pratiquent des rabais pour capter les meilleurs profils.

Cette stabilité prudente s'explique par :

• des taux longs toujours élevés, intégrant une prime de risque sur la dette française ;
• des incertitudes politiques internes et européennes, qui limitent la capacité des marchés à intégrer un scénario de détente forte ;
• des défis budgétaires persistants, rendant difficile une trajectoire de taux durablement plus bas sans inflexion majeure de la politique monétaire.

Politique monétaire : une BCE en mode " pause vigilante "

Depuis mi‑2025, la BCE a interrompu le cycle de baisse de ses taux directeurs, privilégiant une approche de stabilité monétaire dans un contexte où l'inflation est globalement maîtrisée mais reste surveillée.

Les marchés n'anticipent pas, à ce stade, de nouvelle série de baisses significatives en 2026 :

• le scénario central est celui d'une politique monétaire mesurée, avec une fenêtre de tir possible pour quelques ajustements techniques, mais pas de choc comparable aux années 2020‑2021 ;
• cette position contribue à figer les conditions de financement à un niveau " normalisé ", compatible avec une activité soutenable mais pas explosive.

Fondamentaux macroéconomiques : soutien modéré à la demande

Sur le plan macroéconomique, 2026 s'inscrit dans la continuité de 2025, sans véritable accélération :

• Inflation contenue, permettant un retour en terrain positif des revenus réels ;
• Croissance économique faible mais légèrement positive, selon les projections de la Banque de France et des grands instituts ;
• Salaires en progression modérée, désormais au‑dessus de l'inflation dans de nombreux secteurs, améliorant progressivement la solvabilité des ménages ;
• Chômage attendu stable, ce qui limite le risque d'un retournement brutal de la demande.

Ces paramètres composent un environnement propice à la poursuite de la normalisation, sans fournir pour autant le carburant d'un boom des transactions ou des prix.

Transactions et prix : un scénario central de rééquilibrage

Les prévisions pour 2026 divergent selon les institutions, mais une tendance se dessine :

• Des acteurs comme Meilleurs Agents ou certains réseaux estiment que les transactions pourraient avoisiner 960 000 à 980 000 ventes, prolongeant la remontée amorcée en 2025.
• À l'inverse, l'Observatoire BPCE anticipe plutôt un léger recul vers 910 000 transactions dans l'ancien, après environ 940 000 en 2025, évoquant un " essoufflement " de la demande.

Ces divergences traduisent la sensibilité des projections à quelques hypothèses clés (emploi, confiance, trajectoire des taux, calendrier politique). En revanche, le diagnostic est plus homogène sur les prix :

• la plupart des analyses convergent vers une hausse modérée de +2 % à +3 % dans le scénario optimiste ;
• un scénario plus prudent situe la hausse autour de +0,7 % en cas de ralentissement de la demande.

En résumé, 2026 devrait être :

• soit une année de légère progression volumes/prix si le climat général reste apaisé et les taux proches de 3,5 % ;
• soit une année de stagnation avec petit repli des ventes si les taux remontent davantage ou si le chômage dérive à la hausse.

Dans les deux cas, il s'agit moins d'un retournement que d'un rééquilibrage lent, où le marché cherche un nouveau point d'équilibre après la séquence 2019‑2024.

Marché locatif : stabilisation des loyers, tension durable de l'offre

Les projections 2026 sur le locatif résidentiel anticipent :

• une stabilisation de la hausse des loyers autour des niveaux de 2025, voire un léger ralentissement dans certains secteurs sous l'effet du retour vers l'accession ;
• une tension persistante de l'offre dans les grandes métropoles et les zones d'emploi dynamiques, faute de reprise franche de l'investissement locatif et de la production neuve.

La montée en puissance des contraintes énergétiques (interdiction progressive de louer les passoires thermiques) et l'incertitude sur la fiscalité de la location meublée (LMNP) alimentent un risque de retrait progressif de certains bailleurs, ce qui pourrait maintenir durablement la pression sur les loyers les mieux situés.

Le contexte politique : un frein majeur à la projection de long terme

Immobilier : un marché de temps long, très sensible à l'incertitude

L'acquisition, l'investissement ou la rénovation se décident à l'échelle de 15 à 25 ans. À cet horizon, l'incertitude politique et réglementaire pèse parfois davantage que quelques dixièmes de point sur les taux :

• la France traverse une crise du logement profonde, avec des pénuries dans les zones tendues, des difficultés de mobilité résidentielle et un creusement des déséquilibres territoriaux ;
• les ajustements successifs de la fiscalité immobilière (Pinel, LMNP, plus‑values), des normes (RE2020, DPE) et des dispositifs de soutien (prêt à taux zéro, APL accession) brouillent les signaux adressés aux ménages comme aux investisseurs.

Comme le souligne Thomas Lefebvre, l'incertitude politique et réglementaire constitue désormais un frein majeur à la projection des ménages sur le marché immobilier, parfois plus déterminant que le niveau nominal des taux.

Une prise de conscience encore incomplète

Le logement a néanmoins retrouvé une place centrale dans le débat public :

• les pouvoirs publics affichent un discours plus offensif sur la relance de la construction neuve, la mobilisation du parc existant et la rénovation énergétique ;
• des signaux de soutien apparaissent pour certains segments (primo‑accédants, rénovation des passoires, logement étudiant).

Mais cette prise de conscience reste fragmentée :

• les mesures sont souvent annuelles, au lieu de s'inscrire dans un cadre pluriannuel stable ;
• le calendrier électoral et les contraintes budgétaires limitent la visibilité sur les dispositifs fiscaux et réglementaires, ce qui entretient l'attentisme.

Pour les professionnels, un constat s'impose : sans cadre lisible et durable, la crise du logement ne pourra se résorber qu'à la marge.

2026 : l'année du rééquilibrage ?

Un marché en quête de stabilité durable

Tous les signaux ne pointent pas dans la même direction, mais une grille de lecture se dégage :

• Les taux : stabilisation autour de 3,5 %, sauf choc macroéconomique majeur, avec une légère prime de risque sur la France.
• Les transactions : entre 910 000 et 980 000 ventes selon les scénarios, soit un niveau proche de la moyenne longue, loin des excès des années 2020‑2021 comme des creux de 2023‑2024.
• Les prix : progression attendue dans une fourchette +0,7 % à +3 %, selon la vigueur de la demande et le contexte politique.
• Les loyers : hausse contenue, mais tension persistante sur l'offre locative, en particulier dans les grandes villes et les bassins d'emploi attractifs.

Dans ce contexte, 2026 a de solides arguments pour être qualifiée d'année du rééquilibrage, davantage que d'année de rupture :

• rééquilibrage entre acheteurs et vendeurs, après plusieurs années à l'avantage des seconds puis un retournement brutal en faveur des premiers ;
• rééquilibrage entre prix et revenus, avec des hausses désormais plus proches des dynamiques salariales ;
• rééquilibrage entre locatif et accession, les ménages pouvant à nouveau envisager un achat sans anticiper une envolée incontrôlable des prix.

Les limites de ce rééquilibrage

Ce rééquilibrage reste toutefois fragile :

• il suppose un environnement financier sans choc (pas de remontée brutale des taux, pas de crise bancaire) ;
• il dépend de la stabilité de l'emploi et de la confiance des ménages ;
• il nécessite une clarification rapide des orientations publiques en matière de logement (fiscalité, normes, aides), sans quoi l'attentisme pourrait reprendre le dessus, notamment chez les investisseurs.

Tableau récapitulatif – Principaux indicateurs

Conclusion

2026 ne devrait pas être l'année du grand soir immobilier, mais celle d'une normalisation enfin assumée : des taux redevenus " ordinaires ", des prix qui progressent sans excès, des volumes proches de leur moyenne historique.

Tout l'enjeu, désormais, est de transformer cette accalmie en rééquilibrage durable. Cela suppose un cap politique clair sur le logement, une stabilité réglementaire et fiscale, et une stratégie de long terme sur le neuf, le locatif et la rénovation. Sans cette visibilité, le marché restera pris en étau entre un rééquilibrage économique en cours et une incertitude politique qui, elle, n'a pas encore trouvé de point d'équilibre.