Quatre résidences de santé pour Épargne Pierre Sophia : un investissement structurant

La SCPI Épargne Pierre Sophia, gérée par ATLAND Voisin et lancée en novembre 2024, a finalisé en décembre 2025 l'acquisition de quatre résidences médicales spécialisées en France pour 8,1 M€ actes en mains. Cette opération significative renforce son positionnement stratégique sur l'immobilier de santé, un segment porté par des dynamiques démographiques durables et des besoins croissants en structures médicalisées^[1][2][3]. Elle illustre la capacité du fonds à saisir des opportunités d'investissement alignées sur sa thèse centrale, en cohérence avec une catégorisation ISR.

Une acquisition significative dans l'immobilier de santé

Cette transaction s'inscrit dans la continuité de la stratégie d'Épargne Pierre Sophia, dédiée à l'immobilier de santé et des sciences de la vie en Europe, avec une dominante française. Les quatre résidences sont situées à Saint-Pierre-lès-Nemours, Coulon / Niort, Aiserey / Dijon et Esserts-Blay / Albertville, offrant une diversification géographique pertinente au sein de territoires variés.

Exploitée par deux leaders du secteur médico-social – Clariane (sous la marque Korian en France) et Colisée, quatrième opérateur national – cette acquisition répond à des besoins structurels en hébergement spécialisé^[1][3]. Au troisième trrimestre 2025, la SCPI affichait déjà une capitalisation de 19 M€, un TOF de 100 % et trois actifs (Toulouse, Meaux, Madrid), démontrant une trajectoire de croissance soutenue^[1]. 

Un investissement de 8,1 M€ avec des baux prolongés

Des conditions locatives adaptées aux usages

L'atout majeur réside dans la durée résiduelle ferme des baux, étendue à 8 ans à compter du 1er janvier 2026 (contre 6,7 ans initialement), via un protocole locatif dédié^[1]. Dans l'immobilier de santé, les opérateurs comme Clariane et Colisée privilégient des implantations pérennes, impliquant des investissements immobiliers conséquents et une visibilité longue pour amortir ces coûts.

Ce cadre assure une lisibilité des flux locatifs, favorisant la stabilité des revenus pour la SCPI, sans garantie d'évolution future^[1]. Il contribue à sécuriser le modèle économique des exploitants tout en offrant aux associés une meilleure visibilité sur la durée des engagements locatifs.

Un rendement à l'acquisition clairement identifié

Le rendement AEM s'établit à environ 9 %, calculé sur la base du loyer annuel rapporté au prix d'acquisition acte en mains, dès l'entrée en vigueur du protocole^[1]. Cette performance initiale dépasse l'objectif de taux de distribution 2025 fixé à plus de 6 % (non garanti) et s'aligne sur un TRI cible à 10 ans de 5,75 %^[1][3].

Elle reflète les conditions strictes à l'acquisition, indépendamment des distributions futures de la SCPI. Le rendement à l'acquisition ne préjuge pas du rendement futur, mais illustre la discipline d'investissement appliquée par la société de gestion.

Pourquoi l'immobilier de santé occupe une place centrale

Des facteurs démographiques structurels

Le secteur bénéficie de tendances de fond : vieillissement de la population, hausse des besoins en structures médicalisées et spécialisation des prises en charge. 

En France et en Europe, l'immobilier de santé constitue un levier clé pour les opérateurs, via des bâtiments adaptés (cliniques, EHPAD, centres de réadaptation)^[2][3][5]. Il permet d'accompagner l'évolution des parcours de soins, la médicalisation croissante et la recherche de solutions d'hébergement spécialisées.

Des baux longs privilégiés par les exploitants

Les locataires recherchent des baux longs pour sécuriser leurs opérations, comme illustré par les 12 ans à Meaux (LNA Santé) ou les 10 ans envisagés pour un actif en Île-de-France (6 M€)^[1]. Pour Épargne Pierre Sophia, cela ancre une logique de stabilité locative, mutualisant les risques via une diversification sectorielle et géographique (France, Espagne, zone euro)^[1][2].

Des locataires reconnus : Clariane et Colisée

Clariane (Korian) et Colisée sont des acteurs majeurs, experts en gestion d'établissements médico-sociaux. Leur sélection repose sur une analyse rigoureuse de leur positionnement, de leur solidité financière et de leur rôle dans le paysage sanitaire français^[1][3].

Ces partenariats renforcent la résilience du portefeuille, comme pour les actifs existants à forte mutualisation locative^[1]. La présence d'opérateurs reconnus est un élément clé de la stratégie de la SCPI, qui vise des locataires de qualité engagés sur le long terme.

Une acquisition alignée avec une démarche ISR

L'opération est catégorisée ISR "Best-in Progress", intégrant les enjeux sociaux de l'immobilier de santé (utilité sociétale, réponse aux besoins collectifs). ATLAND Voisin vise le label ISR fin 2025, complété par un don de 0,02 % des souscriptions à l'Institut Curie^[1][3].

Cette approche ESG distingue la SCPI dans un marché où la philanthropie et la durabilité des actifs sont des atouts stratégiques^[4]. Elle contribue à aligner la performance financière avec un impact social et environnemental mesurable.

Tableau récapitulatif de l'opération

*Détenu à 100% par Épargne Pierre Sophia

**Loyer annuel sur prix d’acquisition Acte En Mains (AEM), à compter de l’entrée en vigueur du protocole d’accord prévoyant l’allongement des durées fermes des baux.

Une opération structurante pour la SCPI Épargne Pierre Sophia

Cette acquisition de quatre résidences de santé, avec locataires spécialisés, baux étendus et démarche ISR, structure le portefeuille autour d'usages essentiels. Elle concrétise la stratégie d'Épargne Pierre Sophia sur l'immobilier de santé, renforçant sa cohérence sans préjuger des performances futures ni des investissements à venir (comme le portefeuille d'EHPAD en étude)^[1].

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et l'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de variation des revenus.