SCPI Iroko Zen : diversification paneuropéenne renforcée en 2026

Une stratégie paneuropéenne dynamique en 2026

La SCPI Iroko Zen poursuit sa stratégie de diversification géographique avec l'acquisition de trois nouveaux actifs immobiliers situés au Royaume-Uni et en Espagne, s'inscrivant dans une série de quatre acquisitions majeures totalisant 89 M€ en 2025.

Ces nouvelles opérations illustrent l'ambition de la société de gestion Iroko de s'implanter durablement dans les zones européennes offrant un bon couple rendement/risque, tout en consolidant la mutualisation des risques locatifs et géographiques, avec une allocation désormais à moins de 30 % en France contre 44 % au troisième trimestre 2024.

Avec un total de 67,38 M€ hors droits investis pour ces trois actifs, ces acquisitions renforcent le positionnement international de la SCPI Iroko Zen, dont la capitalisation a dépassé le milliard d'euros en 2025, et contribuent à optimiser la performance de ses porteurs de parts à travers des actifs résilients et stratégiquement situés.

La SCPI gère aujourd'hui plus de 100 actifs immobiliers et cible en priorité des biens de petite taille (1 à 3 M€) afin de favoriser une diversification rapide par typologie, zone géographique et locataires.

Un hôtel en Espagne loué à H-Top Hotels

Localisation : Calella, Catalogne, Espagne

Le premier actif est un hôtel 4 étoiles situé à Calella, une station balnéaire populaire sur la côte méditerranéenne espagnole, à environ 50 km au nord de Barcelone. Il s'agit d'une zone à fort potentiel touristique, avec une forte fréquentation saisonnière.

• Locataire : H-Top Hotels, un groupe hôtelier espagnol bien implanté dans la région
• Volume d'investissement : 22 M€ hors droits
• Taux de rendement à l'acquisition* : 7 %

Ce type d'actif permet de capter les revenus d'un secteur touristique en reprise, tout en s'appuyant sur un bail commercial sécurisé signé avec un opérateur expérimenté.

Des bureaux modernes à Brighton, Royaume-Uni

Localisation : Brighton, Angleterre

Le deuxième actif est un immeuble de bureaux prime situé dans la ville côtière dynamique de Brighton, au sud de l'Angleterre. Cette ville est reconnue pour son pôle technologique et créatif, en lien avec la proximité de Londres.

• Locataires : Unity, Dehns et Diversified
• Volume d'investissement : 32,1 M€ hors droits
• Taux de rendement à l'acquisition* : 7,56 %

Ce bien offre une bonne visibilité locative, grâce à la diversité des preneurs et à une situation attractive sur le marché tertiaire britannique.

Une résidence étudiante à Portsmouth, Royaume-Uni

Localisation : Portsmouth, Angleterre

Le troisième actif est une résidence étudiante implantée à Portsmouth, ville universitaire anglaise située sur la côte sud du pays. L'immobilier géré pour les étudiants représente un secteur en forte demande au Royaume-Uni.

• Locataire : Unite Group Plc, leader britannique de la gestion de résidences étudiantes
• Volume d'investissement : 13,28 M€ hors droits
• Taux de rendement à l'acquisition* : 7,18 %

Ce type d'actif permet de capter des flux locatifs récurrents et relativement décorrélés des cycles économiques traditionnels, tout en répondant à un besoin structurel d'hébergement étudiant.

Récapitulatif des nouveaux actifs acquis

Une diversification au service de la mutualisation

La stratégie d'Iroko Zen repose sur quatre piliers essentiels :

• Diversification géographique : avec des actifs en France, en Allemagne, en Espagne, au Portugal, en Irlande, au Royaume-Uni, en Italie et dans d'autres pays de l'Europe de l'Ouest comme les Pays-Bas.
• Diversification sectorielle : bureaux, santé, logistique, commerces, résidences gérées, hôtels et logements opportunistes.
• Diversification locative : aucun locataire ne pèse significativement dans le portefeuille global, ce qui renforce la mutualisation du risque.
• Sélection rigoureuse des actifs : avec un focus sur les biens à fort rendement locatif et aux perspectives locatives solides, intégrant une analyse ISR en pré-acquisition.

Grâce à cette approche, la SCPI Iroko Zen vise à limiter l'exposition à un seul marché et à capter les opportunités immobilières sur des territoires porteurs, avec dix acquisitions réalisées en juillet 2025 seulement.

Un positionnement européen affirmé

L'arrivée d'actifs au Royaume-Uni s'inscrit dans la continuité de l'expansion européenne d'Iroko Zen en Europe. Avec ces nouvelles acquisitions et une collecte record en 2025, la SCPI renforce son exposition à des marchés matures, aux cycles parfois décorrélés de l'économie française, ce qui peut représenter un atout en période de tension immobilière nationale.

Le Royaume-Uni, malgré les incertitudes post-Brexit, continue d'attirer les investisseurs institutionnels grâce à un cadre juridique solide, une liquidité importante et un marché locatif dynamique, notamment dans les villes universitaires et les hubs technologiques régionaux.

Des actifs sélectionnés pour leur potentiel

Ces trois acquisitions s'inscrivent dans une logique patrimoniale raisonnée :

• L'hôtel permet de capter les flux touristiques dans une zone en forte demande.
• Les bureaux ciblent des secteurs tertiaires porteurs avec une bonne visibilité sur la demande locative.
• La résidence étudiante offre un profil de revenus récurrents avec un risque d'impayés historiquement bas dans ce secteur.

Ces choix illustrent une gestion proactive, orientée vers la résilience des revenus locatifs, tout en visant un rendement attractif pour les associés de la SCPI, avec un TRI projeté à 7 % et un TDVM cible de 5,5 %.

*Les taux de rendement présentés sont non garantis et peuvent évoluer dans le temps. Ils sont donnés à titre indicatif, sur la base du rendement à l'acquisition. Il s'agit d'un taux théorique dépendant du bon paiement des loyers par les locataires.

Les actifs mentionnés sont présentés à titre d'exemples. Ils ne reflètent pas l'intégralité du patrimoine de la SCPI Iroko Zen.

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