SCPI Optimale : un acompte en hausse, à 4,05 € / part au T3 2026

La SCPI Optimale poursuit la hausse de ses acomptes au troisième trimestre 2026. Cette deuxième progression trimestrielle consécutive s'accompagne d'une amélioration du taux d'occupation financier (TOF), d'une activité locative soutenue et d'une nouvelle acquisition immobilière. La SCPI diversifiée, investie exclusivement en France, vise un taux de distribution de 6,25 % pour l'ensemble de l'exercice, un objectif qui reste non garanti.

Un acompte de 4,05 € au troisième trimestre 2026

Une distribution en hausse pour le deuxième trimestre consécutif

L'acompte du troisième trimestre 2026 s'établit à 4,05 € par part, contre 3,95 € au deuxième trimestre et 3,84 € au premier. Cette distribution est versée en trois mensualités à terme échu, conformément à la périodicité mensuelle adoptée par la SCPI. Sur les neuf premiers mois de l'année, les distributions cumulées atteignent 11,84 € par part, soit 4,64 % du prix de souscription fixé à 255 €. À titre de comparaison, la moyenne du marché des SCPI ressort à 3,52 % sur la même période, d'après les données de l'ASPIM arrêtées au 30 septembre 2026. Pour l'ensemble de l'exercice, le taux de distribution prévisionnel atteint 6,25 %, au-dessus de la fourchette cible annuelle comprise entre 5 % et 6 %. Cette prévision ne constitue pas un engagement de performance et reste soumise aux résultats de la SCPI.

Une performance globale annuelle de 8,50 % en 2025

À titre de référence, la performance globale annuelle (PGA) d'Optimale s'était établie à 8,50 % en 2025. Elle comprenait un taux de distribution de 6,50 % et une hausse du prix de souscription de 2,00 %. La performance globale annuelle associe les revenus distribués et la variation du prix de la part sur une même période. Elle permet ainsi de distinguer les revenus perçus de l'évolution de la valeur du placement. Les résultats historiques ne préjugent toutefois pas des performances futures.

Une collecte soutenue et un taux d'occupation en amélioration

Une capitalisation de 98 M€ et 1 736 associés

Au 30 septembre 2026, la capitalisation de la SCPI Optimale atteint 98 M€, en hausse de 13 % sur un an. Le nombre d'associés s'établit à 1 736, soit une progression annuelle de 16 %. Cette évolution contraste avec celle du marché des SCPI, dont la capitalisation a reculé de 9 % sur un an, d'après les chiffres de l'ASPIM à fin septembre. Au cours du troisième trimestre, Optimale enregistre 8 676,99 parts souscrites, contre 11 454,55 au trimestre précédent. Les retraits portent sur 3 446,48 parts, après 1 392,00 au deuxième trimestre. Le nombre total de parts en circulation atteint ainsi 384 784,66 à la clôture de la période. Malgré l'augmentation des retraits, aucune part ne figure en attente de retrait au 30 septembre. Cette situation se maintient depuis huit trimestres consécutifs. La revente ou le retrait des parts reste néanmoins soumis aux conditions de liquidité de la SCPI et dépend notamment de l'existence de souscriptions suffisantes ou d'une contrepartie à l'achat.

Le taux d'occupation financier remonte à 92,51 %

Le taux d'occupation financier (TOF) atteint 92,51 % au 30 septembre 2026, en progression de 1,35 point sur le trimestre. Les surfaces vacantes faisant l'objet d'une recherche de locataires représentent 7,49 % du patrimoine. Les loyers quittancés s'élèvent à 1 911 000 € sur la période, leur niveau trimestriel le plus élevé depuis le début de l'année. Le portefeuille compte 83 locataires et développe une surface totale supérieure à 77 201 m². Cette amélioration de l'occupation s'appuie notamment sur plusieurs opérations de commercialisation et de renouvellement de baux.

Cholet et Couëron : deux opérations locatives significatives

À Cholet, dans le Maine-et-Loire, la SCPI a finalisé la relocation de près de 3 700 m² de locaux d'activités à France Alliance Transport, spécialiste de la logistique du dernier kilomètre. Cette opération représente un loyer annuel de 142 000 €. Elle intervient après plusieurs libérations de surfaces en 2025 et la négociation du départ anticipé d'un locataire encore présent, afin de proposer un ensemble adapté aux besoins du nouvel occupant. L'arrivée de France Alliance Transport s'accompagne de travaux portant notamment sur les accès, les espaces extérieurs, la toiture et l'aménagement des locaux. À Couëron, en Loire-Atlantique, le bail d'ADN (Atlantique Diffusion Négoce) a également été renouvelé à un niveau de loyer qualifié d'attractif.

Edouard Guyot, Directeur Général de CAM déclare : 

Dans un marché qui appelle à la vigilance, notre priorité reste une gestion active et de proximité. Le troisième trimestre en est une nouvelle concrétisation : relocation de Cholet, renouvellements sécurisés pour le dernier trimestre et taux d'occupation en hausse. Nous poursuivons cette dynamique avec les équipes d'Aestiam 6, au bénéfice des associés , afin de préserver l’attractivité d u portefeuille d’Optimale et la pérennité de ses revenus. 

Pour le quatrième trimestre, trois autres renouvellements ont été validés, représentant 362 000 € de loyers annuels, soit 4,7 % des loyers du portefeuille. Une signature avec M2B est également prévue, pour un loyer annuel de 14 000 €. La gestion locative doit toutefois intégrer de prochains départs. Cinq congés ont été reçus au troisième trimestre, correspondant à 96 000 € de loyers annuels, soit 1,25 % des loyers du portefeuille. Les libérations sont prévues entre la fin de l'année 2026 et avril 2027. La commercialisation de ces surfaces constitue un enjeu pour maintenir l'occupation du patrimoine au cours des prochains trimestres.

Acquisition et travaux : les évolutions du patrimoine immobilier

Une nouvelle acquisition commerciale au Plessis-Robinson

Le 22 septembre 2026, la SCPI Optimale a acquis un local commercial neuf situé au Plessis-Robinson, dans les Hauts-de-Seine. D'une superficie de 159 m², cet actif est loué à la boulangerie indépendante Le Pavillon des Pains. Son prix d'acquisition s'élève à 760 000 € acte en main (AEM), pour un rendement à l'acquisition de 7,37 %. Ce dernier indicateur correspond au rapport entre le loyer annuel au moment de l'achat et le prix d'acquisition, frais d'acquisition compris. Il ne tient pas compte des frais de la SCPI et ne constitue pas un rendement garanti pour les associés. Le commerce se trouve dans un programme immobilier neuf, au sein d'un quartier associant logements, bureaux, services et équipements publics. L'environnement se caractérise par une offre commerciale encore limitée. Cette opération s'inscrit dans la stratégie d'acquisition d'actifs de petite taille privilégiée par Optimale. Le montant investi reste inférieur à la valeur moyenne des immeubles détenus, estimée à 2,6 M€ par actif. Aucun arbitrage immobilier n'a été réalisé pendant le trimestre.

Louis Martial, Directeur Général adjoint de CAM explique : 

Le Plessis-Robinson illustre notre approche : des actifs de petite taille, sur des emplacements aux fondamentaux solides. En parallèle, nous investissons dans le patrimoine existant, comme à Vern-sur-Seiche, où un programme de 840 000 € HT est engagé pour la modernisation du chauffage, de la ventilation et de la climatisation, et le déploiement d'une GTB, dans le cadre du décret tertiaire pour préserver son attractivité et la pérennité des revenus dans la durée 

Un patrimoine de 41 actifs répartis entre plusieurs secteurs

Au 30 septembre 2026, le patrimoine de la SCPI comprend 41 actifs immobiliers, représentant un volume d'investissement de 105,34 M€ acte en main. Sa répartition par typologie, calculée en pourcentage de la valeur vénale, se compose de :

Le taux d'endettement ressort à 17,1 %. Cet indicateur rapporte les dettes bancaires tirées aux valeurs immobilières retenues selon la méthode de calcul présentée pour la SCPI.

Un programme de rénovation énergétique à Vern-sur-Seiche

En parallèle de ses acquisitions, Optimale poursuit les travaux d'amélioration de son patrimoine existant. À Vern-sur-Seiche, en Ille-et-Vilaine, un programme de 840 000 € HT a été engagé afin de moderniser les installations techniques d'un immeuble. Les interventions concernent principalement les équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation, ainsi que le déploiement d'un système de gestion technique du bâtiment (GTB). Ces travaux s'inscrivent notamment dans le cadre du décret tertiaire, qui prévoit des objectifs de réduction des consommations énergétiques à l'horizon 2030. Ils visent à améliorer la performance énergétique de l'actif et à maintenir son adaptation aux exigences réglementaires.

Aestiam reprend la gestion de la SCPI Optimale

Un changement de société de gestion depuis le 2 novembre 2026

Un changement de société de gestion intervient après la clôture du troisième trimestre. Depuis le 2 novembre 2026, la SCPI Optimale est gérée par Aestiam, conformément à la décision approuvée lors de l'assemblée générale du 24 juin 2026. La commercialisation des parts reste exclusivement assurée par Consultim Groupe. Créée le 9 juillet 2020, Optimale est une SCPI diversifiée à capital variable, titulaire du visa AMF n° 20-14 du 21 juillet 2020 et labellisée ISR.

Quelles sont les conditions de souscription et de détention ?

Au 30 septembre 2026, le prix de souscription d'Optimale s'établit à 255 € par part, pour une valeur de retrait de 229,50 €. La valeur de reconstitution ressort à 266,34 € par part, contre une valeur de réalisation de 221,28 €. Ces indicateurs permettent d'apprécier la valorisation du patrimoine, sans préjuger de l'évolution future du prix des parts. Le délai de jouissance est fixé au premier jour du quatrième mois suivant le mois de souscription. Un minimum de six parts est exigé lors d'une première souscription. La durée de détention recommandée est d'au moins dix ans. L'investissement en SCPI comporte des risques de perte en capital et de liquidité. La valeur des parts et les revenus distribués peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Le recours à l'endettement peut également amplifier les pertes ou les gains potentiels.

Tableau récapitulatif : les chiffres clés de la SCPI Optimale au T3 2026

Conclusion

Les résultats du troisième trimestre 2026 d'Optimale interviennent dans une période de gestion locative active, associant relocations, renouvellements de baux et investissements immobiliers ciblés. Le transfert de gestion à Aestiam ouvre une nouvelle étape pour la SCPI, dont les prochains résultats dépendront notamment de sa capacité à commercialiser les surfaces appelées à se libérer.

L’investissement en SCPI comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Les revenus distribués ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.