PERIAL O2 : 2,4 Md€ de capitalisation et 4,65 % distribués en 2025

La SCPI PERIAL O2 affiche, à la fin de l'année 2025, une capitalisation toujours proche de 2,4 Mds€, confirmant la stabilité observée au 3ᵉ trimestre 2025. Dans un contexte européen en reprise progressive mais toujours sélectif sur l'immobilier d'entreprise, la SCPI gérée par PERIAL AM poursuit l'ajustement de son patrimoine, tout en tenant sa trajectoire de distribution 2025 dans la fourchette d'objectif annoncée. L'exercice se termine ainsi sur une phase de transition assumée, marquée par des arbitrages générateurs de plus-values, une activité locative soutenue mais un taux d'occupation encore sous pression, et la poursuite des engagements ISR.

Contexte économique : Un environnement européen en reprise mesurée

L'année 2025 se déroule dans un climat économique européen caractérisé par une croissance modérée, une inflation globalement stabilisée autour de la cible des banques centrales et des taux directeurs qui, après les hausses des années précédentes, se situent à un niveau permettant une amélioration graduelle des conditions de financement. Cette combinaison contribue à un redémarrage progressif des volumes d'investissement en immobilier commercial, mais toujours dans un marché sélectif où les investisseurs privilégient les actifs bien situés, résilients et conformes aux nouvelles exigences environnementales.

Sur l'ensemble de 2025, les investissements en immobilier commercial en Europe repartent à la hausse par rapport à 2024, avec une progression estimée de l'ordre de 8 à 10 %. Les volumes annuels d'investissement sont estimés entre 175 et 220 Md€ selon les segments et les sources, portés par un quatrième trimestre plus dynamique. La tendance de fond reste néanmoins la même : une reprise encore en dessous des sommets historiques, mais significative par rapport au creux du cycle précédent.

Cette reprise est toutefois contrastée selon les pays et les segments :

• Les marchés nordiques et du sud de l'Europe montrent un regain d'appétit des investisseurs.
• Les marchés français, allemand et néerlandais demeurent plus prudents, avec des transactions plus sélectives sur les bureaux.
• Les taux de rendement prime restent sur des niveaux élevés par rapport à la période pré-hausses de taux, soutenant l'attrait relatif de l'immobilier pour les investisseurs de long terme.

Dans ce contexte, la SCPI PERIAL O2 continue d'adapter sa stratégie : arbitrages ciblés, repositionnement d'actifs, accompagnement des locataires et renforcement de ses critères extra-financiers.

Une capitalisation d'environ 2,4 Mds€ fin 2025

Au 30 septembre 2025, la SCPI PERIAL O2 atteignait une capitalisation de 2 401 587 792 €, stable par rapport au trimestre précédent, avec un nombre de parts inchangé à 14 643 828 parts. À la fin de l'année 2025, la capitalisation globale du fonds se maintient autour de 2,4 Mds€, avec un nombre d'associés dépassant désormais les 28 400, confirmant la capacité de la SCPI à conserver une base d'investisseurs solide malgré un environnement plus exigeant.

Les indicateurs clés au 4T 2025

• Capitalisation : environ 2,4 Mds€
• Nombre d'associés : un peu plus de 28 400
• Valeur de réalisation par part : autour de 120,66 €
• Valeur de reconstitution par part : autour de 152,56 €
• Taux d'endettement : 31,4 %
• Taux d'intérêt moyen : 2,56 %
• Durée résiduelle moyenne de la dette : 2,5 ans

La SCPI évolue toujours dans une structure patrimoniale large, comprenant 142 immeubles pour 965 125 m², répartis sur 513 baux, avec une durée ferme moyenne (WALB) de 3,7 ans. Cette taille lui permet de mutualiser les risques sur plusieurs locataires, secteurs et zones géographiques.

Distribution 2025 : un taux de distribution de 4,65 % sur l'année

Le 3ᵉ acompte sur dividende versé au titre du 3T 2025 s'élevait à 1,80 € par part, légèrement inférieur au premier trimestre. Le bulletin du 4ᵉ trimestre 2025 confirme un dividende trimestriel ajusté à 1,65 € par part, dans la continuité de la politique prudente de la SCPI.

Détail des distributions 2025

Sur l'ensemble de l'année, la distribution nette 2025 s'établit à 7,25 € par part, soit un taux de distribution de 4,65 %, positionné dans la fourchette initialement annoncée de 4,60 % à 5,00 % (non garanti). Ce niveau traduit un équilibre entre maintien du revenu pour les associés et prudence dans la gestion de la trésorerie.

TRI 10 ans

Le TRI 10 ans ressort à 3,31 %, un niveau cohérent avec la stratégie long terme et le profil de risque de la SCPI. Il reflète la combinaison de revenus réguliers, d'une politique d'arbitrage progressive et d'une valorisation des actifs ajustée aux nouvelles conditions de marché.

Un taux d'occupation encore sous pression : autour de 86,8 % au 3T 2025

Au 3ᵉ trimestre 2025, la SCPI enregistrait une baisse du taux d'occupation financier (TOF), passé de 91,2 % un an plus tôt à 86,8 % au 30 septembre 2025. Le TOF mesure la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué — un indicateur clé de la santé locative du portefeuille.

Répartition des surfaces au 3T 2025

• 80,5 % : locaux occupés
• 4,7 % : locaux occupés sous franchise de loyers ou mis à disposition
• 1,7 % : locaux vacants sous promesse de vente
• 13,1 % : locaux vacants en recherche de locataires

Le 4ᵉ trimestre 2025 ne modifie pas fondamentalement ce constat : la SCPI maintient un TOF sous le seuil de 90 %, ce qui constitue un point de vigilance. La dynamique d'arbitrage et les efforts de relocation visent précisément à améliorer cette situation à moyen terme.

Répartition sectorielle

• Bureaux : 85,7 %
• Hôtels / tourisme / loisirs : 6,0 %
• Commerces : 2,7 %
• Santé / éducation : 4,7 %
• Logistique / locaux d'activités : 0,9 %

La forte exposition au segment des bureaux explique en partie la pression observée sur le TOF. À l'inverse, les segments santé, éducation et logistique, bien que minoritaires, offrent des perspectives plus résilientes à long terme.

Activité locative : une dynamique contrastée en 2025

Au 3ᵉ trimestre 2025, l'activité locative se caractérisait par :

• 4 relocations représentant 1 655 m²
• 13 libérations portant sur 9 439 m²
• 3 renouvellements couvrant 3 040 m²

Impact sur les loyers

• Loyers issus des relocations : 370 K€
• Loyers perdus suite aux libérations : 2,2 M€
• Loyers issus des renouvellements : 861 K€

Ces chiffres illustrent le défi posé par certaines libérations importantes dans un marché des bureaux en recomposition. Les trimestres suivants sont marqués par des efforts de commercialisation et de renégociation, avec un travail plus fin sur le repositionnement des actifs (travaux, certifications, services aux occupants) afin de favoriser la réabsorption des surfaces vacantes.

Arbitrages : une reconfiguration active du portefeuille

Le 3ᵉ trimestre 2025 avait déjà été marqué par la vente du dernier immeuble du portefeuille Speedy à Évreux en juillet 2025, ainsi que par 3 immeubles sous promesse de vente pour un montant d'environ 27 M€. Sur l'ensemble de l'année 2025, cette stratégie d'arbitrage s'est poursuivie et renforcée :

• Les produits de cession réalisés sur 2024 et 2025 ont totalisé environ 86 M€ de trésorerie, pour près de 9,8 M€ de plus-values.
• Les cessions du 4ᵉ trimestre ont représenté plus de 30 M€, contribuant à améliorer la qualité moyenne du portefeuille.
• Le fonds de remboursement, initialement doté à hauteur de 32 M€ grâce aux cessions, reste un élément clé de la gestion de la liquidité.
• Les nouvelles ressources issues des ventes sont désormais davantage orientées vers le remboursement des échéances de dette, dans une logique de réduction progressive du levier financier.

L'objectif affiché reste de céder les actifs non stratégiques et insuffisamment alignés avec la démarche extra-financière, tout en répondant aux enjeux de gestion d'actifs et de liquidité.

Un patrimoine diversifié en Europe

Le portefeuille de la SCPI PERIAL O2 reste réparti entre la France (77 %) et l'Europe (23 %).

Répartition géographique

• Région parisienne : 36,4 %
• Paris : 2,7 %
• Régions françaises : 38,2 %
• Allemagne : 4,2 %
• Pays-Bas : 9,6 %
• Italie : 4,0 %
• Espagne : 1,3 %
• Belgique : 2,3 %
• Portugal : 1,2 %

Revenus

Les revenus locatifs se répartissent ainsi :

• Revenus français : 74,70 %
• Revenus étrangers : 25,30 %

Cette présence européenne renforce la diversification du portefeuille face aux cycles immobiliers nationaux, même si la dynamique reste dominée par le marché français, notamment les bureaux dans les grandes métropoles.

Engagement ISR : Certifications et indicateurs ESG

La SCPI poursuit sa stratégie ISR et met en avant plusieurs indicateurs extra-financiers :

Indicateurs ESG au 30 septembre 2025

• Alignement à la taxinomie européenne : 24,88 % (objectif 20 %)
• Dette durable : 52 %
• Certification BREEAM In-Use : 43 % en valeur vénale

Certifications obtenues au 3T 2025

Deux actifs emblématiques – Adenine à Lyon et Mylan à Saint-Priest – ont obtenu la certification BREEAM In-Use niveau Very Good. Ces certifications valorisent :

• la résilience climatique,
• la performance énergétique,
• la qualité des espaces intérieurs,
• le bien-être des occupants.

Elles constituent un levier important pour améliorer l'attractivité des immeubles, faciliter les relocations et anticiper les futures exigences réglementaires européennes. La SCPI vise à accroître la part d'actifs certifiés et alignés sur la taxinomie dans les prochains exercices.

Synthèse des conditions de souscription

Paramètres au 4T 2025

La collecte demeure limitée sur la fin de l'année 2025, dans un contexte où les investisseurs restent attentifs aux conditions de marché et où la SCPI privilégie la gestion active de son patrimoine et la liquidité des associés déjà présents.

Quelques rappels utiles du lexique : la capitalisation d'une SCPI correspond à la valeur totale des parts émises par l'ensemble des associés ; le taux d'occupation financier mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers théoriques à 100 % de location ; la liquidité désigne la capacité pour un associé de céder ses parts dans des conditions satisfaisantes de délai et de prix.

Conclusion : une année 2025 de transition maîtrisée pour la SCPI PERIAL O2

Avec une capitalisation stable autour de 2,4 Mds€ et un taux de distribution 2025 de 4,65 % en ligne avec les objectifs annoncés, la SCPI PERIAL O2 confirme sa capacité à traverser une phase de marché exigeante tout en maintenant un revenu régulier pour ses associés. L'année 2025 aura été marquée par :

• la poursuite d'une stratégie d'arbitrage génératrice de plus-values (~9,8 M€),
• une reconfiguration progressive du portefeuille au profit d'actifs plus résilients et mieux alignés sur les critères ESG,
• une volonté de réduire le risque, notamment par la maîtrise de l'endettement et l'utilisation des produits de cession pour le remboursement de la dette,
• un travail continu sur la relocation des surfaces vacantes dans un marché des bureaux fragmenté,
• un engagement fort en matière d'ISR, matérialisé par l'augmentation des certifications et l'alignement renforcé à la taxinomie européenne.

Le TOF inférieur à 90 % demeure le principal point de vigilance à court terme, tout comme le volume de parts en attente de retrait et le niveau modeste de la collecte. Pour 2026, les enjeux porteront sur la réabsorption des surfaces vacantes, l'amélioration du taux d'occupation financier, la gestion fine de la liquidité et la poursuite de la valorisation durable du patrimoine.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un investissement en SCPI comporte des risques : risque de perte en capital, variabilité des revenus distribués, risque de liquidité et dépendance au marché immobilier. Il appartient à chaque investisseur d'apprécier la pertinence de ce support au regard de sa situation personnelle, de son horizon de placement et de son profil de risque.