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“Excellent”, 165 avis

Une décote significative pour Sofidynamic : Une opportunité à saisir ?

Publié par Jonathan Dhiver le 30 juin 2025
Mis à jour le 30 juin 2025
5 min. de lecture
une-decote-significative-pour-sofidynamic-une-opportunite-a-saisir

La SCPI Sofidynamic, gérée par SOFIDY, se distingue en 2025 comme une des SCPI les plus dynamiques et opportunistes du marché. En affichant une décote significative sur son prix de souscription par rapport à sa valeur de reconstitution, elle attire l'attention des investisseurs à la recherche de revenus élevés dans un cadre maîtrisé.

Cet article propose une analyse détaillée de cette situation, des fondamentaux financiers de la SCPI, de sa stratégie d’investissement et des perspectives offertes à moyen terme.

Une décote nette sur le marché primaire

État des lieux au 31 décembre 2024

Selon le rapport annuel 2024 publié par SOFIDY, les chiffres clés de la SCPI Sofidynamic sont les suivants :

Indicateur

Valeur au 31/12/2024

Prix de souscription

300 €

Valeur de reconstitution

322,68 €

Décote

-6,9 %

La décote de -6,9 % signifie que le prix d'achat sur le marché primaire était significativement inférieur à la valeur théorique des actifs de la SCPI, incluant les droits de mutation et les frais liés aux acquisitions.

Définition (exemple concret) :

Pour un investisseur, acheter à 300 € une part dont la valeur de reconstitution est estimée à 322,68 €, c’est obtenir un actif sous-coté,

permettant potentiellement de capter une revalorisation future si le marché se normalise.

Revalorisation de janvier 2025

La société de gestion n’a pas tardé à réagir : dès le 3 janvier 2025, le prix de souscription a été augmenté de +5 %, passant de 300 € à 315 €.
Cette hausse traduit une volonté d’aligner le prix de souscription avec les fondamentaux et de limiter la sous-cotation. Toutefois, même après cette augmentation, le prix reste en dessous de la valeur de reconstitution, ce qui laisse subsister un écart d’environ 2,4 % :

Indicateur

Valeur après revalorisation

Prix de souscription

315 €

Valeur de reconstitution

322,68 €

Décote résiduelle

≈ -2,4 %

Des fondamentaux solides et une stratégie assumée

Malgré la présence de cette décote, les fondamentaux opérationnels de la SCPI Sofidynamic affichent des signes de robustesse.

Taux d’occupation élevé

Le taux d’occupation financier (TOF) atteint 96,4 %.

  • Ce taux élevé assure une bonne continuité des revenus locatifs.
  • Il témoigne de la qualité de la sélection des locataires et de la gestion des actifs.

Distribution attractive

Pour l’année 2024, la SCPI a distribué 28,56 € par part pour 12 mois de jouissance, soit un rendement de 9,52 % sur la base du prix de souscription historique de 300 €.

Points clés :

  • Rendement parmi les plus élevés du marché des SCPI
  • Politique de distribution offensive permettant de séduire des investisseurs recherchant du revenu régulier.

Valorisation du patrimoine

La valorisation du patrimoine de Sofidynamic progresse de +18,3 % par rapport au prix d’acquisition moyen des actifs.

  • Cette hausse confirme la pertinence des acquisitions ciblées sur des actifs à fort potentiel de rendement ou sous-évalués.
  • Exemple cité par la société de gestion : le centre commercial O’Parinor, acquis avec une stratégie dite « Value Add » et plusieurs retail parks en France et aux Pays-Bas.

TRI cible sur 5 ans

Le Taux de Rendement Interne (TRI) cible sur 5 ans est annoncé à 7 % (non garanti).

  • Cette cible reflète une gestion dynamique et une approche opportuniste.
  • Elle est cohérente avec une stratégie High Yield, visant à capter des actifs décotés ou offrant un potentiel de redressement.

Une ouverture européenne renforcée en 2025

Dans un communiqué de juin 2025, SOFIDY annonce la première acquisition internationale de Sofidynamic :

  • Localisation : Pays-Bas, parc commercial « De Zwerm » à Beuningen
  • Surface : 3 700 m²
  • Montant : 5 M€

Objectifs stratégiques :

  • Diversification géographique pour réduire la dépendance au marché français.
  • Mutualisation des risques locatifs et sectoriels.
  • Accès à des taux de rendement attractifs dans certains segments commerciaux européens.

Une ambition de distribution confirmée pour 2025

Dans sa communication récente, SOFIDY maintient pour 2025 une cible de distribution minimale de 8 % (non garanti).

Contexte porteur

  • Les taux directeurs semblent stabilisés, ce qui peut soutenir la valeur des actifs immobiliers.
  • Le marché de l’investissement immobilier se rééquilibre après une phase d’ajustement des valeurs.
  • Les actifs commerciaux, notamment retail parks et galeries, bénéficient de taux de rendement plus élevés et de perspectives de valorisation.

Une politique offensive mais prudente

  • Maintenir un objectif de distribution élevé implique de poursuivre une sélection stricte des actifs.
  • La société de gestion affiche une volonté de lisser le risque grâce à la diversification géographique et sectorielle.

Tableau récapitulatif des chiffres clés

Indicateur

Valeur

Prix de souscription (déc. 2024)

300 €

Valeur de reconstitution

322,68 €

Décote (déc. 2024)

-6,9 %

Prix de souscription (janv. 2025)

315 €

Décote résiduelle

≈ -2,4 %

TOF (déc. 2024)

96,3 %

Distribution 2024

28,56 € / part (9,52 %)

TRI cible 5 ans

7 %

Acquisition aux Pays-Bas

5 M€, 3 700 m² (juin 2025)

Distribution visée 2025

≥ 8 % (non garanti)

Avantages et risques à considérer

Points forts

  • Rendement élevé, supérieur à la moyenne des SCPI.
  • Potentiel de revalorisation grâce à la réduction de la décote.
  • Stratégie européenne permettant une diversification accrue.
  • Taux d’occupation solide, proche de 96 %.

Points de vigilance

  • Nature opportuniste des acquisitions, impliquant un risque de volatilité des rendements futurs.
  • Marché commercial exposé à l’évolution des modes de consommation.
  • Pas de garantie sur la revalorisation future ou le maintien des taux de distribution.
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Conclusion : Une opportunité tactique à étudier

Sofidynamic illustre parfaitement le pari raisonné que certains investisseurs peuvent envisager dans le contexte actuel :

  • Une décote qui se réduit, signe d’un réalignement progressif des prix avec la valeur des actifs.
  • Des revenus élevés permettant de compenser partiellement le risque de marché.
  • Une stratégie européenne qui ouvre de nouvelles sources de rendement.

Si la prudence reste de mise face à la nature opportuniste de la stratégie, Sofidynamic semble offrir un point d’entrée intéressant pour ceux qui cherchent à capter des rendements élevés tout en assumant une part de risque.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

À lire également : 

SCPI Sofidynamic : 71 508 parts souscrites au T1 2025


Les points importants pour la SCPI Sofidynamic
Type de support SCPI Société Civile de Placement
Immobilier
Catégorie Diversifiée SCPI de rendement Minimum de souscription 1 part 315.00 €
Sofidynamic (SCPI rendement)

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À propos de l’auteur

Jonathan Dhiver

Jonathan Dhiver

J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !

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