Réussir son investissement en Duflot

MeilleureSCPI.com en partenariat avec Marianne Arthaud de Continental Finance, nous donne les conseils clés pour bien comprendre l'évolution des dispositifs d'investissement immobilier.

Bien réussir son investissement direct en Duflot

Le principe de la loi Duflot

La loi Duflot, qui permettait aux contribuables domiciliés en France d'acquérir entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en état futur d'achèvement, a connu plusieurs évolutions majeures. Le dispositif Pinel, qui a succédé à Duflot, offrait une réduction d'impôt variable selon la durée d'engagement locatif (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans). Cependant, depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel n'est plus accessible aux nouveaux investisseurs. Les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d'impôt s'ils respectent les conditions requises.

Source: Zone-Duflot

Les points à connaître

• Avec la fin de Pinel et du dispositif Loc'Avantages, seuls les dispositifs Denormandie et la loi Malraux subsistent comme principaux outils de défiscalisation immobilière. La loi Denormandie a été renforcée en 2025 avec l'extension de ses zones éligibles, l'augmentation des incitations fiscales pour les rénovations respectant des critères environnementaux renforcés, et la simplification des démarches administratives.
   
• La loi Malraux a également connu des ajustements significatifs : augmentation des plafonds de travaux, incitations pour la transition écologique avec des bonus fiscaux pour les rénovations intégrant des matériaux durables, et extension des zones éligibles.
   
• Un nouveau dispositif a émergé pour remplacer Pinel : la LLI (Loueur en Meublé Immobilier) 2025, qui offre une TVA réduite à 10% sur le prix d'acquisition et un crédit d'impôt sur la taxe foncière. Depuis la loi de finances 2024, les particuliers peuvent désormais accéder à ce segment d'investissement via une Société Civile Immobilière (SCI), ce qui était auparavant réservé aux assureurs ou bailleurs sociaux.
   
• Le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé jusqu'à fin 2026, avec des taux de réduction d'impôts maintenus à 11% pour les investissements dans les résidences avec services. Les types de résidences éligibles se sont élargis au-delà des résidences pour étudiants et seniors, incluant désormais le coliving. Des incitations supplémentaires sont offertes pour les résidences améliorant leurs normes d'accessibilité ou intégrant des technologies écologiques.
   
• La loi Girardin a également été mise à jour en 2025 avec l'élargissement des secteurs éligibles, notamment l'inclusion de nouveaux secteurs liés aux énergies renouvelables.
   
• Plusieurs changements réglementaires affectent l'investissement immobilier en 2025 : renforcement de la loi Carrez avec l'obligation de numérisation de toutes les mesures de surface, obligation de DPE pour tous les bâtiments collectifs lors de la vente ou de la location, y compris les immeubles anciens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2010.
   
• L'encadrement des loyers s'est étendu à de nouvelles villes en 2025 (Grenoble, Marseille, Annemasse, Cergy), et un contrôle renforcé des locations saisonnières est entré en vigueur, avec déclaration systématique auprès de l'administration locale et enregistrement pour l'obtention d'un " label tourisme durable ".

Bien réussir son investissement Duflot

Bien réussir son investissement immobilier : de Duflot à Pinel et au-delà.

Pour réussir un investissement immobilier en 2025, il convient de valider deux principaux éléments :

La sélection d'un programme éligible s'effectue suivant une étude de marché bien précise, en tenant compte de l'emplacement au regard du macro-environnement et du micro-environnement (écoles, commerces, transports, etc.), de la qualité de construction de l'immeuble, du potentiel de valorisation du bien, et de la solvabilité du marché locatif.

• L'emplacement au regard du macro-environnement et du micro-environnement (écoles, commerces, transports, etc.)
   
• La qualité de construction de l'immeuble
   
• Potentiel de valorisation du bien
   
• La solvabilité du marché locatif

Vérifiez que cet investissement est la solution la plus adaptée à votre situation en fonction de vos objectifs et de vos capacités, notamment la durée d'investissement, la trésorerie nécessaire, le gain à la sortie, et le montant de défiscalisation.

• Durée d'investissement
   
• Trésorerie nécessaire
   
• Gain à la sortie
   
• Montant de défiscalisation

Pour trouver un projet d'investissement, vous pouvez vous adresser directement auprès de promoteurs ou de professionnels proposant ce genre d'investissements. Ceux-ci proposent un plus large choix de produits sans surcoût.

L'investissement immobilier étant un projet lourd et complexe, ce professionnel s'assurera, pour vous, de la cohérence avec les textes de loi vous assurant ainsi la pleine jouissance des avantages que procure cette opération. De plus, ils vous offriront leurs connaissances du marché spécifique à ce type d'investissement, mais également du montage financier auprès des banques et des déclarations préalables auprès de l'administration fiscale.

Prochainement, nous passerons en revue les évolutions apportées par la nouvelle loi Pinel.

CONTINENTAL FINANCE 20 rue Laffitte 75009 PARIS - Marianne Arthaud – Portable 07 87 78 38 17 - www.continental-finance.fr 

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