Quelle est la fiscalité en SCPI pour les expatriés ?

Dans le cadre de notre partenariat avec le cabinet Bignon Lebray Avocats, et notamment avec l'avocat fiscaliste Mehdi Battikh qui dispose d'une forte expérience professionnelle, nous publions un article axé sur la fiscalité applicable aux expatriés détenteurs de parts de SCPI.

S'agissant donc de la fiscalité applicable aux détenteurs de parts de SCPI non domiciliés en France, il convient de déterminer dans quel État doivent être imposés les revenus et les plus-values.

Le principe reste l'imposition en France des revenus fonciers et des plus-values liés à des immeubles situés en France, mais il est toujours nécessaire d'analyser l'éventuelle convention fiscale signée entre la France et le pays de résidence du porteur de parts, afin d'éviter toute double imposition et de vérifier l'État qui dispose du droit d'imposer en priorité.

Imposition des revenus

1. Imposition des revenus fonciers, d'une part

Les revenus fonciers (loyers) issus de la détention de parts de SCPI investies en France demeurent en principe imposables en France entre les mains des non-résidents. Ces revenus sont soumis à un prélèvement à la source spécifique aux non-résidents, et restent imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un taux minimal.

Depuis les dernières évolutions législatives, le taux minimum d'imposition est fixé à 20 % pour les revenus nets imposables jusqu'à environ 30 000 € (seuil actualisé par la loi de finances, anciennement 29 777 € puis 29 300 €, régulièrement revalorisé). Au-delà de ce seuil, un taux minimal de 30 % peut s'appliquer. Ce taux minimum de 20 % n'est toutefois pas applicable si le contribuable est en mesure de démontrer que le taux moyen qui résulterait de l'imposition de l'ensemble de ses revenus mondiaux (français et étrangers) serait inférieur à 20 % ; dans ce cas, il peut demander l'application de ce taux moyen, sous réserve de déclarer l'intégralité de ses revenus à l'administration fiscale française.

S'agissant des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers de source française, le cadre a profondément évolué depuis l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 26 février 2015 (affaire " De Ruyter "), qui avait déjà remis en cause l'assujettissement à la CSG/CRDS des personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre. Aujourd'hui, la distinction se fait principalement selon l'affiliation à un régime de sécurité sociale dans l'Espace économique européen (EEE), en Suisse ou au Royaume-Uni, ou hors de ces zones.

– Pour les contribuables non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, les revenus fonciers de source française ne sont plus soumis à la CSG et à la CRDS, mais uniquement à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5 %.

– Pour les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale hors EEE/Suisse/Royaume-Uni, les prélèvements sociaux restent dus au taux global de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), ce qui alourdit sensiblement la fiscalité des revenus fonciers français.

Ces règles s'appliquent de la même manière aux revenus fonciers perçus via des SCPI investies en immobilier situé en France. Pour les SCPI détenant une part significative d'actifs à l'étranger, la fiscalité des revenus correspondants dépendra des conventions fiscales et des règles de l'État de situation des immeubles : en pratique, les revenus provenant d'immeubles situés hors de France sont en général imposés dans l'État de localisation de l'actif, et n'entrent pas dans l'assiette des prélèvements sociaux français.

2. Imposition des revenus financiers, d'autre part

Concernant les revenus financiers issus des placements de trésorerie réalisés par la SCPI (intérêts, produits financiers accessoires), ils ne sont en pratique généralement pas imposables en France chez le porteur de parts non-résident, en raison de l'application des conventions fiscales internationales qui attribuent, le plus souvent, le droit d'imposer à l'État de résidence du bénéficiaire ou à l'État de la source des intérêts selon des modalités plafonnées.

Il convient toutefois de vérifier, au cas par cas, la convention fiscale conclue entre la France et l'État de résidence du porteur de parts, certaines conventions pouvant organiser un partage du droit d'imposer. En l'absence de convention ou en présence d'un État ou territoire non coopératif au sens du droit français, une fiscalité très renforcée peut s'appliquer.

La liste des États ou territoires non coopératifs (ETNC) a été entièrement revue depuis le texte d'origine. Elle est désormais limitée et régulièrement actualisée par arrêté ; de nombreux États cités historiquement (Anguilla, Belize, Brunei, Panama, etc.) ont vu leur statut évoluer au gré des engagements pris en matière d'échange d'informations. À ce jour, les revenus passifs (intérêts, dividendes, certains produits financiers) perçus par un résident d'un ETNC peuvent être soumis, en France, à un prélèvement à la source au taux de 75 %, sauf à démontrer que l'opération n'a ni pour objet ni pour effet principal de localiser ces revenus dans un tel territoire. Il est donc indispensable de se référer à la liste en vigueur au moment de la perception des revenus pour déterminer le régime applicable.

Imposition des plus-values

Les plus-values de cession de parts de SCPI demeurent, en principe, imposables en France lorsque les SCPI détiennent des immeubles situés en France, même lorsque le cédant est non-résident, sous réserve des conventions fiscales applicables. Le taux de l'impôt sur le revenu applicable aux plus-values immobilières des particuliers reste fixé à 19 %. Ce taux est porté à 33,33 % si la plus-value est réalisée par une personne morale non résidente de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, sous réserve là encore des conventions fiscales internationales.

En matière de prélèvements sociaux, le taux de droit commun sur les plus-values immobilières est désormais de 17,2 %. Toutefois, comme pour les revenus fonciers, les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni sont exonérés de CSG et de CRDS et supportent uniquement un prélèvement de solidarité de 7,5 % sur les plus-values immobilières, lorsque ce prélèvement est applicable. Les non-résidents hors EEE/Suisse/UK restent, eux, soumis au taux plein de 17,2 % sur les plus-values immobilières réalisées sur des biens (ou parts de SCPI) à prépondérance immobilière situés en France.

Les règles d'abattement pour durée de détention n'ont pas été modifiées dans leur principe : des abattements s'appliquent toujours à partir de la 6e année de détention. L'exonération totale est acquise après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Concernant l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;
- 4 % pour la 22ème année de détention.

Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;
- 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
- 9,00 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Exemple : 
Le 12 juillet 2004, M. X achète des parts de SCPI pour un montant de 10 000 euros. Le 23 juillet 2015, soit 11 ans plus tard, il cède ses parts pour un montant de 15 000 euros. M. X dégage une plus-value de 5 000 euros avant abattement.

- Impôt sur le revenu :

• Abattement pour durée de détention : 6 × 6 % = 36 %
   
• Plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu : 5 000 – (5 000 × 36 %) = 3 200 euros.

- Prélèvements sociaux :

• Abattement pour durée de détention : 6 × 1,65 % = 9,9 %
   
• Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux : 5 000 – (5 000 × 9,9 %) = 4 505 euros.

Ces calculs illustrent le mécanisme des abattements, toujours en vigueur, bien que les taux de prélèvements sociaux soient désormais, en pratique, de 17,2 % ou de 7,5 % selon la situation du contribuable.

Jusqu'au 31 décembre 2015, une taxe additionnelle comprise entre 2% et 6% s'applique pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2013 en cas de réalisation d'une plus-value supérieure à 50.000 euros.

Par ailleurs, pour certains non-résidents (notamment ceux établis hors de l'Union européenne/EEE), la désignation d'un représentant fiscal accrédité en France peut rester obligatoire pour la déclaration de la plus-value lors de la cession de parts de SCPI, lorsque certaines conditions de montant ou de nature de l'actif sont réunies.

Enfin, il convient de rappeler qu'aucune souscription de parts ne pourra être réalisée par une US Person telle que définie par les autorités américaines des marchés financiers (SEC et réglementation FATCA), les sociétés de gestion de SCPI continuant d'exclure ce public pour des raisons de conformité réglementaire internationale.

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