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Travaux d’entretien immobilier : comment préserver son capital en 2026
Des travaux d'entretien, pour maintenir la valeur de son capital immobilier
Pour préserver la valeur de son patrimoine immobilier, le bailleur doit investir dans des travaux d'entretien qui impliquent aussi bien les travaux d'entretien courants que les entretiens exceptionnels.
L'investissement locatif est un placement immobilier qui permet de percevoir des revenus réguliers sur toute la durée du bail. La vacance locative est pour le bailleur le pire facteur qui puisse compromettre son investissement. Or, le mauvais état du bien y contribue largement.
Les statistiques montrent en effet que le taux de rotation est plus élevé dans les appartements qui ne sont pas entretenus. Selon une étude du groupe BPCE en 2025, les bailleurs privés signalent un recul des difficultés à trouver des locataires ainsi qu'une baisse des dégradations importantes sur les logements loués, de 4 à 5 points par rapport à 2022, grâce à un meilleur entretien des biens[1][4].
Réaliser des travaux réguliers est donc le meilleur moyen de maintenir :
- la valeur de son capital immobilier
- l'attractivité de son bien
Quels types de travaux réaliser ?
Les travaux d'entretien ou de remise à neuf permettent au propriétaire de maintenir un loyer au prix du marché, voire au-dessus. En contrepartie, les locataires prêts à délier leur bourse exigent un logement maintenu en parfait état.
On distingue 3 types de travaux, d'autant plus cruciaux dans un marché immobilier en reprise modérée en 2026, avec environ 910 000 à 980 000 transactions prévues dans l'ancien et une hausse des prix de 0,7 % à 3 % selon les sources[1][2].
Les travaux d'entretien courants
D'une part, les travaux d'entretien courants : peinture, sol, papiers peints, moquette, etc. qui renvoient à une simple remise en état. Mais ce type de travaux est bien loin de suffire à valoriser un bien, à moins de n'avoir aucune dégradation majeure entre 2 locataires.
La hausse du loyer des appartements reloués après ces travaux courants n'est que de 3,2 % en moyenne, d'après l'observatoire de l'Unpi.
Les grosses réparations
D'autre part, les grosses réparations à titre exceptionnel qui améliorent significativement le confort des occupants et sont de loin les travaux les plus rentables.
Elles permettent de répondre à toutes les normes de sécurité :
- Étanchéité de la toiture, des portes et fenêtres
- Mise aux normes des branchements électriques, gaz, chauffage, eau chaude et remplacement des installations électriques vétustes
- Revêtements des murs et du sol
- Remise en état des balcons, rampes, escaliers, etc.
Les travaux de confort
Une fois les gros travaux réalisés, les travaux de confort rajoutent de la valeur ajoutée au logement, surtout dans un contexte où 20 % des bailleurs citent la nécessité de travaux liés à la classe énergétique comme raison de désengagement[1][4] :
- Rénovation de salle de bains
- Installation de volets roulants…
- Déplacement d'une cloison…
- Pose de fenêtres à double vitrage pour l'isolation phonique…
- Les travaux d'isolation thermique, obligatoires à partir du 1er janvier 2017 dans le cadre d'une rénovation lourde, s'inscrivant dans la politique énergétique nationale et renforcées par les exigences actuelles en performance énergétique.
Dans le cadre d'un investissement locatif, il est vraiment important de pouvoir maintenir son bien immobilier en très bon état : les locataires sont des clients qu'il faut soigner afin qu'ils restent le plus longtemps dans le bien immobilier, particulièrement alors que les bailleurs sont plus nombreux à envisager un désengagement (25 %) qu'un nouvel investissement (23 %) en 2025[1][4].
À retenir
En 2026, la préservation de la valeur de son capital immobilier passe par une stratégie structurée de travaux d'entretien. Les travaux courants (peinture, sols, finitions) limitent les dégradations mais n'augmentent que faiblement les loyers. Les grosses réparations (structure, sécurité, réseaux) sont les plus rentables et sécurisent le bien sur le long terme. Enfin, les travaux de confort et de performance énergétique renforcent l'attractivité du logement, réduisent la vacance locative et répondent aux nouvelles attentes des locataires comme aux contraintes réglementaires. Pour un bailleur, considérer le logement comme un actif à maintenir et à améliorer régulièrement est devenu indispensable pour rester compétitif sur un marché locatif plus exigeant.
Conseil d'expert
En tant qu'expert en investissement locatif et en SCPI, je recommande de planifier vos travaux d'entretien sur un horizon de 10 à 15 ans, avec un budget annuel récurrent. Priorisez d'abord la structure et la sécurité (toiture, réseaux, conformité), puis la performance énergétique, avant d'investir dans le confort et le standing. Cette approche vous permet de préserver la valeur de votre patrimoine, de limiter les vacances locatives et de sécuriser vos flux de loyers. Enfin, comparez systématiquement la rentabilité d'un investissement direct avec celle d'un investissement en SCPI, qui mutualise les risques et intègre déjà une politique de travaux pilotée par des professionnels.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
