SCPI Life Science

3 SCPI Life science

À quoi correspondent les actifs du secteur “Life Science”? 

Avant toute chose, il s’agit d’un anglicisme : un bâtiment “Life Science” désigne un actif immobilier occupé par une entreprise du secteur des sciences de la vie (santé, biotechnologies, recherche). L’objectif de ces immeubles est de proposer des infrastructures et des services adaptés à des activités exigeantes, souvent incompatibles avec des bureaux “classiques”. Concrètement, les actifs “Life Science” accueillent des usages liés à la médecine, aux laboratoires et à la recherche scientifique, mais leur périmètre est en réalité plus large.

Sur le plan immobilier, cette typologie se distingue par des besoins techniques spécifiques : ventilation et traitement d’air, gestion des fluides (gaz, eau purifiée), sécurité (zones contrôlées), conformité réglementaire, charges au sol, alimentation électrique renforcée, continuité d’activité, etc. Ces caractéristiques expliquent pourquoi ces actifs sont souvent situés à proximité de campus universitaires, CHU, pôles de compétitivité et grands bassins d’emploi qualifié.

Principalement tournés vers l’innovation, les actifs “Life Science” s’intéressent à des domaines scientifiques variés : biotechnologies médicales (diagnostic, dispositifs médicaux, R&D pharmaceutique), mais aussi biotechnologies énergétiques, chimiques ou de dépollution. Ils peuvent également concerner l’agritech (innovations agricoles répondant à des enjeux actuels : économie circulaire, raréfaction des ressources, appauvrissement des sols, optimisation de l’eau et des intrants, etc.).

Pour mieux comprendre, on peut regrouper les actifs “Life Science” en plusieurs familles :

• Laboratoires “wet lab” (manipulation de substances, paillasses, hottes, contraintes de ventilation et de sécurité) ;
• Laboratoires “dry lab” (data, modélisation, informatique, IA, bio-informatique) ;
• Locaux de R&D et plateformes technologiques (tests, prototypage, instrumentation) ;
• Bioproduction (fabrication, contrôle qualité, parfois en environnement très normé) ;
• Bureaux associés (équipes support, direction, affaires réglementaires) au sein d’un même ensemble immobilier.

L’émergence de cette catégorie de bâtiments et l’intérêt qu’elle suscite s’expliquent notamment par les orientations publiques et la prise de conscience accélérée par la pandémie de Covid-19 : souveraineté sanitaire, relocalisation de certaines capacités, accélération de la recherche et de l’innovation. Cette période a rappelé aux institutions l’importance de rester compétitif en matière de recherche scientifique et médicale. En France, l’essor du secteur des “Life Science” s’observe, entre autres, via la progression des financements privés : les investissements de capital-risque (financement des jeunes entreprises innovantes à fort potentiel) ont fortement augmenté sur la période 2020-2021 dans les biotechs, même si la France reste encore en phase de rattrapage sur ce marché.

Historiquement, le secteur s’est surtout développé dans les pays anglo-saxons, en particulier aux États-Unis et au Royaume-Uni. À titre d’illustration, il existe au Royaume-Uni une société d’investissement immobilier cotée (foncières cotées) spécialisée sur cette typologie d’actif : “Life Science REIT”. Cette profondeur de marché s’explique aussi par l’existence de grands écosystèmes structurés autour d’universités, d’hôpitaux et d’entreprises (clusters), qui favorisent l’implantation et la croissance des acteurs.

C’est justement au travers de collaborations entre universités, hôpitaux et entreprises que ces infrastructures ont pu s’y développer. Il y a fort à parier que le secteur français des “Life Science” devra s’appuyer sur une dynamique similaire, via des partenariats public-privé, pour que cette typologie d’actifs se déploie durablement. En effet, ces infrastructures nécessitent souvent des investissements lourds : le partage des coûts, la mutualisation des moyens (équipements, sécurité, maintenance), ainsi que la stabilité des utilisateurs sont des facteurs clés pour soutenir une croissance vertueuse.

D’un point de vue pédagogique, il est utile de retenir que l’immobilier “Life Science” présente des caractéristiques qui peuvent le rendre relativement résilient : les activités de santé et de recherche répondent à des besoins structurels (vieillissement de la population, innovation thérapeutique, prévention, diagnostic, transition environnementale). Cela ne signifie pas l’absence de risques, mais plutôt une sensibilité parfois différente de celle d’autres classes d’actifs plus cycliques.

Parmi les points de vigilance à connaître avant d’investir, on peut citer :

• La spécialisation des locaux : un laboratoire se reloue souvent plus difficilement qu’un bureau standard, ce qui peut allonger les délais de relocation ;
• Le coût des aménagements (CAPEX) et les exigences techniques, qui peuvent peser sur la rentabilité si elles sont mal anticipées ;
• La qualité du locataire (solidité financière, durée des baux, dépendance à des financements) ;
• L’emplacement : proximité des bassins de talents et des écosystèmes scientifiques.

Parmi les SCPI qui investissent principalement dans la typologie d’actifs “Life Science”, la majorité d’entre elles appartiennent à la catégorie SCPI Santé. Au rang desquelles on retrouve par exemple Pierval Santé. Si l’investissement dans cette typologie de SCPI vous intéresse, n’hésitez pas à joindre l’un de nos conseillers.