SCPI Primovie : suspension temporaire de la variabilité du capital

La décision de suspension temporaire de la variabilité du capital de la SCPI Primovie, approuvée par l'Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) du 23 juin 2026, marque un tournant dans la gestion de ce véhicule phare de Praemia REIM. Pour une durée de 2 ans, renouvelable, Primovie adopte de fait un fonctionnement proche d'une SCPI à capital fixe, avec un objectif affiché : gérer une crise de liquidité naissante sans brader le patrimoine, tout en protégeant les associés qui conservent leurs parts.

Dans un environnement immobilier dégradé, notamment sur les actifs de bureaux, cette mesure s'inscrit dans le cadre réglementaire prévu par l'article L.214‑93 du Code monétaire et financier, qui encadre les solutions de liquidité en cas de retraits massifs sur une SCPI à capital variable.

L'objectif de cet article est d'expliquer, de manière pédagogique mais experte, les raisons de cette décision, son cadre légal, les impacts concrets pour les épargnants (en particulier via Spirica) et la stratégie de gestion annoncée pour les deux prochaines années.

Contexte de marché : pourquoi Primovie suspend la variabilité de son capital ?

Un marché immobilier sous pression

Depuis 2023, le marché immobilier tertiaire traverse une phase de correction profonde, particulièrement sur :

• Les bureaux, confrontés à :
  • un taux de vacance élevé (télétravail, optimisation des surfaces, renégociations de baux) ;
  • des transactions avec décotes significatives par rapport aux valeurs d'expertise précédentes, sous l'effet de la hausse des taux d'intérêt et du coût du financement.

Ce phénomène a déjà conduit plusieurs SCPI à :

• réviser à la baisse leur prix de part, afin de s'ajuster au niveau de marché ;
• ou suspendre la variabilité du capital, comme on l'a vu pour d'autres SCPI gérées par Praemia REIM, à l'image de Primopierre, dont l'AGE du 7 janvier 2026 a acté une suspension temporaire de la variabilité pour 2 ans.

Primovie, bien que positionnée historiquement sur la santé et l'éducation (secteurs plus résilients), supporte également une poche bureaux (environ 17 % du patrimoine) plus exposée aux turbulences actuelles.

Des demandes de retrait en forte hausse

Le deuxième facteur clé est la montée du volume de retraits :

• La réglementation prévoit que, lorsque le volume des demandes de retrait non satisfaites dépasse 10 % du capital sur une période de 12 mois, la société de gestion doit proposer une solution de liquidité appropriée lors d'une AGE.
• Ce mécanisme découle de l'article L.214‑93 du Code monétaire et financier, qui offre plusieurs outils : fonds de remboursement, mise en place d'un marché secondaire, suspension de la variabilité du capital, etc.

Dans le cas de Primovie :

• Praemia REIM anticipe que ce seuil de 10 % pourrait être franchi d'ici la fin de l'année ou le début d'année prochaine, au vu de la dynamique actuelle des demandes de retrait.
• Plutôt que d'attendre d'être placée devant l'obligation réglementaire, la société de gestion a choisi une démarche préventive : proposer dès maintenant à l'AGE la suspension temporaire de la variabilité du capital, solution qui a été adoptée.

Cette logique d'anticipation a déjà été observée sur Primopierre, où l'AGE a décidé de suspendre la variabilité du capital avant que le dépassement de 10 % sur 12 mois ne devienne juridiquement contraignant.

Cadre réglementaire : que permet l'article L.214‑93 ?

Le rôle de l'article L.214‑93 du Code monétaire et financier

L'article L.214‑93 encadre le fonctionnement des SCPI et prévoit plusieurs mécanismes lorsqu'une SCPI à capital variable fait face à un déséquilibre durable entre souscriptions et retraits :

• Mise en place d'un fonds de remboursement pour racheter les parts à mesure des liquidités disponibles.
• Organisation d'un marché secondaire où s'échangent les parts par confrontation d'ordres d'achat et de vente (logique proche d'une SCPI à capital fixe).
• Suspension de la variabilité du capital, de manière temporaire, sur décision de l'AGE, transformant de fait la SCPI en véhicule fonctionnant selon les règles du capital fixe.

L'esprit du texte est clair : éviter les ventes forcées d'immeubles dans de mauvaises conditions uniquement pour honorer les retraits, au détriment des associés restants, et donner à la société de gestion des outils pour organiser la liquidité de façon plus maîtrisée.

Pourquoi la suspension de la variabilité du capital ?

La suspension de la variabilité du capital, telle qu'adoptée pour Primovie, répond à plusieurs objectifs :

• Stabiliser le passif : en figeant le capital, la SCPI limite l'afflux de nouvelles demandes de retraits à traiter " au fil de l'eau ".
• Gérer la liquidité dans la durée : la SCPI n'est plus tenue de racheter mécaniquement les parts aux associés qui souhaitent sortir ; la liquidité est gérée au travers d'un dispositif spécifique (marché secondaire, organisation interne de la liquidité).
• Préserver la qualité du patrimoine : en évitant de devoir vendre massivement des actifs dans l'urgence et à des prix dégradés, la société de gestion protège les immeubles jugés stratégiques et la valeur à long terme pour les porteurs de parts.
• Protéger les intérêts des associés qui restent : la mesure vise à empêcher qu'une vague de retraits n'entraîne une destruction de valeur pour ceux qui conservent leurs parts, via des ventes contraintes à forte décote et une baisse supplémentaire potentielle du prix de part.

Dans le cas de Primovie, Praemia REIM présente cette suspension comme un outil de gestion de crise mais aussi de redressement : l'ambition est de repositionner la SCPI sur une base assainie au terme de la période de deux ans.

Objectifs stratégiques de la suspension pour Primovie

Ne pas brader les actifs pour financer les retraits

Le point central de la décision est le suivant : éviter de devoir céder massivement des actifs supplémentaires uniquement pour honorer les demandes de retraits dans un marché défavorable.

Concrètement :

• Dans un environnement de décotes sur les bureaux et, plus largement, sur certains segments immobiliers, vendre de façon forcée signifie cristalliser des pertes et diminuer la valeur du patrimoine au détriment de tous les associés.
• La suspension de la variabilité du capital permet de :
  • distinguer les cessions stratégiques (choisies pour optimiser le portefeuille, rééquilibrer les typologies d'actifs, réduire la dette, sortir d'actifs non stratégiques) ;
  • des ventes contraintes imposées par la pression des retraits.

Les produits de cession sont ainsi prioritairement affectés au désendettement de la SCPI, et non à un flux permanent de retraits. Cette orientation vise à renforcer le bilan de Primovie, réduire son levier financier et améliorer sa capacité de distribution future.

Stabiliser pour mieux repartir

Praemia REIM affiche une ambition claire : permettre à Primovie de " se repositionner dans un cadre stabilisé " afin d'émerger, à l'issue de la période de suspension, comme un véhicule assaini et renforcé.

Cette approche s'inscrit dans un mouvement plus large observé sur d'autres SCPI confrontées à des retraits importants qui ont aussi recouru à la suspension de la variabilité du capital ou à des outils de marché secondaire.

Plan de gestion sur deux ans : les trois axes majeurs

La société de gestion présente un plan de gestion structuré autour de trois axes principaux, avec un objectif affiché : augmenter la distribution dans la durée, malgré un contexte de marché difficile.

Axe 1 : Désendettement de la SCPI

• Praemia REIM prévoit d'utiliser les produits des arbitrages stratégiques (ventes ciblées d'immeubles) pour réduire l'endettement de Primovie.
• Les cessions viseront en priorité :
  • des actifs bureaux, qui représentent environ 17 % du patrimoine, segment aujourd'hui le plus fragilisé ;
  • des immeubles considérés comme non stratégiques ou moins résilients à long terme.

Réduire la dette a plusieurs effets :

• Diminuer le risque financier (exposition aux taux, charges d'intérêts).
• Améliorer le ratio de distribution : moins de charges financières, donc potentiellement davantage de revenus nets distribuables, toutes choses égales par ailleurs.
• Renforcer la capacité de Primovie à traverser une période de valorisations dégradées sans être contrainte de vendre ses meilleurs actifs.

Axe 2 : Amélioration du taux d'occupation

L'un des leviers les plus puissants pour une SCPI est le taux d'occupation de ses immeubles :

• Plus les surfaces sont louées, plus les loyers encaissés sont élevés, et plus la distribution potentielle de revenus pour les porteurs de parts est importante.
• Praemia REIM met en avant une stratégie active de relocation et de gestion locative pour :
  • réduire la vacance ;
  • renégocier ou adapter les baux aux nouveaux usages (durée, flexibilité, services aux occupants) ;
  • renforcer l'attractivité des actifs auprès des locataires (santé, éducation mais aussi bureaux adaptés).

Axe 3 : Poursuite du plan de travaux

Enfin, la société de gestion entend poursuivre son plan de travaux afin de :

• Maintenir la qualité du patrimoine (obsolescence, normes environnementales, attractivité locative).
• Proposer aux entreprises et opérateurs locataires des immeubles :
  • en ligne avec les nouveaux usages (flexibilité, services, performance énergétique) ;
  • adaptés aux exigences réglementaires (notamment environnementales) et aux demandes des utilisateurs.

Ces travaux sont un investissement de long terme, parfois perçu comme coûteux à court terme, mais essentiel pour :

• soutenir la valeur des actifs dans un contexte de marché sélectif ;
• favoriser un taux d'occupation élevé et des loyers durables, donc une distribution plus stable.

Impacts concrets sur les contrats et sur les porteurs de parts

Commercialisation : fermeture du support 

• Depuis le 23/06/2026, la SCPI Primovie est fermée à la commercialisation.

Concrètement :

• plus aucun versement n'est possible sur ce support (notamment dans les contrats d'assurance-vie ou de capitalisation qui référencent Primovie, comme ceux assurés par Spirica) ;
• aucune nouvelle souscription ne peut être effectuée pendant la période de suspension, sauf changement de décision ultérieur.

Valorisation : passage à la valeur de réalisation

Pendant la période de suspension :

• Le support est valorisé à la valeur de réalisation définie par la société de gestion.
• La valeur de part sera mise à jour dans les outils de reporting et de gestion avec cette nouvelle valeur de réalisation.
• L'encours des clients sera automatiquement recalculé en conséquence (nombre de parts x nouvelle valeur de réalisation), ce qui peut se traduire par une variation (à la hausse ou à la baisse) de la valeur de leur investissement.

Pour l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) :

• La valeur à retenir reste celle du prix d'exécution au 1er janvier de chaque année, conformément au processus habituel.
• La suspension n'introduit donc pas de règle spécifique sur la valorisation IFI, mais les contribuables doivent être attentifs à la valeur IFI communiquée par la société de gestion ou l'assureur pour chaque millésime.

Sorties : toujours possibles, mais à la valeur de réalisation

Les sorties (rachats de parts via les contrats ou cessions sur le marché des parts) restent possibles pendant la suspension, avec plusieurs nuances importantes :

• Les retraits sont valorisés à la valeur de réalisation, et non à un prix de retrait lié au prix de souscription.
• Des frais de sortie peuvent s'appliquer, selon les modalités contractuelles (assurance-vie, contrat de capitalisation, détention en direct, etc.).
• Point clé : Spirica ne se positionnera pas sur le marché secondaire.
  • L'assureur ne jouera donc pas le rôle de contrepartie acheteuse systématique.
  • La liquidité effective dépendra de la rencontre entre des ordres de vente et des ordres d'achat sur le marché secondaire, le cas échéant.

Cela signifie que :

• La liquidité n'est plus garantie dans les mêmes conditions qu'avant la suspension.
• Les délais et les prix de cession peuvent être plus incertains, selon la profondeur du marché secondaire et la perception de la SCPI par les investisseurs.

Pour les clients qui conservent leurs parts

Pour les porteurs de parts qui restent investis :

• La suspension est présentée comme une mesure de protection :
  • elle vise à éviter des ventes d'actifs en panique et à préserver la qualité du patrimoine ;
  • elle permet de concentrer les efforts sur le désendettement, l'occupation et la qualité des immeubles.
• Les loyers perçus ne sont pas affectés par la mesure en tant que telle :
  • la suspension de la variabilité du capital ne modifie pas les baux existants, ni les loyers versés par les locataires ;
  • en revanche, comme pour toute SCPI, le niveau de distribution future dépendra de la réalité du marché : qualité des locataires, renégociations de loyers, vacance, arbitrages, etc.

L'enjeu, pour un associé qui reste, est donc de :

• accepter une liquidité plus contrainte à court terme ;
• en contrepartie de la perspective de préserver, voire d'améliorer, la capacité de la SCPI à distribuer des revenus et à se redresser à moyen/long terme.

Mise en perspective : Primovie dans le paysage des SCPI en 2026

La décision de Primovie s'inscrit dans une tendance de fond :

• Plusieurs grandes SCPI ont déjà activé des outils similaires :
  • Primopierre (Praemia REIM), qui a suspendu la variabilité de son capital pour 2 ans en janvier 2026, face à plus de 10 % de parts en attente de retrait ;
  • d'autres véhicules comme Novapierre Résidentiel, Opus Real, ou certaines SCPI de Perial ont également eu recours à des dispositifs de fonds de remboursement ou de marché secondaire pour faire face aux retraits.
• Les causes sont communes :
  • hausse des taux, baisse des valeurs d'expertise ;
  • crise de confiance partielle des investisseurs particuliers ;
  • montée des parts en attente de retrait dans plusieurs SCPI, parfois au-delà du seuil de 10 % du capital.

Primovie se distingue cependant par :

• Son orientation sectorielle santé / éducation, a priori plus résiliente que le bureau pur ;
• Mais la présence d'une poche bureaux (17 %) suffit, dans l'environnement actuel, à justifier une approche prudente, d'autant que la réglementation impose de toute façon une réponse structurée lorsque le seuil de 10 % est ou sera franchi.

Conclusion

La suspension temporaire de la variabilité du capital de la SCPI Primovie pour deux ans, avec possibilité de prorogation, est une décision défensive mais structurante, prise dans un contexte de :

• marché immobilier dégradé, en particulier sur les bureaux, avec décotes et vacance élevée ;
• hausse significative des demandes de retrait, approchant le seuil réglementaire des 10 % du capital sur 12 mois prévu par l'article L.214‑93 du Code monétaire et financier.

En pratique, cette mesure :

• ferme la commercialisation de Primovie ;
• fait basculer la valorisation sur la valeur de réalisation ;
• maintient la possibilité de sorties, mais à cette valeur de réalisation, avec une liquidité moins évidente, d'autant que Spirica ne se portera pas contrepartie sur le marché secondaire.

Sur le plan stratégique, la suspension est le pivot d'un plan en trois axes : désendettement, amélioration du taux d'occupation et poursuite des travaux pour maintenir la qualité des actifs. L'ambition affichée est de protéger les associés qui conservent leurs parts, d'éviter des ventes d'immeubles bradées pour financer des retraits massifs, et de permettre à Primovie de ressortir de cette période comme un véhicule assaini et renforcé.

Pour les investisseurs et les conseillers, l'enjeu est désormais d'intégrer :

• une liquidité plus contrainte à court terme ;
• mais aussi un positionnement de long terme, cohérent avec la nature même de l'investissement en SCPI, qui reste un placement immobilier avec un horizon recommandé de l'ordre de 10 ans.

Les SCPI présentent un risque de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus distribués. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.