CORUM Origin vend 2 hypermarchés et réalise 9,5 M€ de plus-value brute

CORUM Origin a cédé deux hypermarchés en Finlande (Hämeenlinna et Kajaani) avec une plus-value brute totale de 9,5 M€*, qui sera redistribuée aux épargnants le 11 août 2026 en fonction de leur nombre de parts. Cette opération illustre une gestion très active des baux et une stratégie de cession opportuniste, au cœur de l'ADN de la SCPI.

La SCPI CORUM Origin, pionnière de la diversification européenne, poursuit sa stratégie de création de valeur en annonçant la vente de deux hypermarchés en Finlande, exploités sous l'enseigne K‑Citymarket et loués au groupe Kesko Oyj, acteur majeur de la grande distribution nordique.

Acquis en mai 2019 avec un rendement à l'acquisition** de 8,1 %, ces actifs ont d'abord servi de source de revenus réguliers avant d'être cédés avec une plus-value brute cumulée de 9,5 M€*, qui sera versée aux associés de CORUM Origin à l'été 2026.

Cette opération fournit un cas d'école de la stratégie de la SCPI : acheter des immeubles à rendement, les gérer activement pour en renforcer la qualité et la sécurité locative, puis les vendre lorsque les conditions de marché sont favorables et permettent de cristalliser une plus-value significative.

Un pari assumé sur la distribution finlandaise

En mai 2019, CORUM Origin se positionne sur deux hypermarchés finlandais sous enseigne K‑Citymarket, loués au groupe Kesko Oyj.

CORUM identifie alors plusieurs atouts structurants :

• Un locataire de premier plan : Kesko Oyj, deuxième acteur de la grande distribution alimentaire en Finlande, avec environ 36 % de part de marché, ce qui en fait un débiteur solide sur un marché relativement concentré.
• Des emplacements bien ancrés dans le quotidien des consommateurs finlandais, dans deux villes régionales dynamiques.

Deux hypermarchés au cœur de la vie locale

Les deux actifs sont situés dans des environnements urbains au profil légèrement différent, mais avec un point commun essentiel : ils sont intégrés dans les principaux lieux de vie des habitants.

Hämeenlinna : un pôle commercial proche du centre-ville

• Ville de 68 000 habitants.
• Hypermarché bénéficiant d'un emplacement proche du centre-ville, dans un environnement mixte de commerces, bureaux et logements.
• Présence d'autres enseignes (Goodman, Tavastia, Tokmanni…) qui renforcent son attractivité commerciale.

Kajaani : un actif rénové au cœur des services

• Ville de 37 000 habitants, au centre de la Finlande.
• Hypermarché situé dans un quartier à la fois résidentiel et commercial, au sud de la ville.
• Proximité immédiate de la mairie, du théâtre et de la place du marché.
• Rénovation récente (2017), facteur positif pour la pérennité de l'exploitation.

Dans les deux cas, il s'agit de commerces de nécessité, très fréquentés, qui s'inscrivent dans le quotidien des ménages. Pour une SCPI de rendement, ce profil est stratégique :

• Flux récurrents de clientèle, ce qui sécurise le chiffre d'affaires du locataire.
• Localisation pérenne, difficilement substituable, qui soutient la valeur locative dans le temps.
• Marché locatif défensif : même en cas de ralentissement économique, les commerces alimentaires restent résilients.

Comment CORUM a créé de la valeur : une gestion active des baux

La plus-value  brute de 9,5 M€* ne résulte pas d'un simple effet de marché. CORUM met en avant un travail de fond sur les baux, mené sur plusieurs années, qui a contribué à sécuriser les revenus et à améliorer l'attractivité des immeubles auprès des acheteurs.

2024 : prolongation des baux et hausse des loyers

Première étape décisive, en 2024 :

• Prolongation des baux sur 10 ans fermes, jusqu'en 2036.
• Augmentation des loyers au‑dessus des valeurs de marché.

Ce double mouvement envoie un signal fort :

• Des baux longue durée (10 ans fermes) qui réduisent le risque de vacance locative et offrent une visibilité sur les revenus, très appréciée des investisseurs institutionnels.
• Une hausse des loyers au‑dessus du marché qui témoigne de la qualité des emplacements et de la solidité du locataire, capable d'accepter un niveau de loyer supérieur.

Pour une SCPI, ces ajustements ont un double effet :

• Sur le courant de revenus : augmentation immédiate des loyers encaissés, donc soutien du rendement distribué.
• Sur la valeur des immeubles : plus les loyers sont élevés et sécurisés dans le temps, plus la valeur de marché tend à augmenter, via la capitalisation des flux de loyers futurs.

2025 : nouvel accord sur Hämeenlinna et investissement ciblé

En 2025, un second épisode intervient sur l'actif d'Hämeenlinna :

• Nouvelle extension du bail de 3 ans supplémentaires, portant la visibilité jusqu'en 2039.
• En contrepartie, CORUM finance l'installation d'une pompe à chaleur, pour un coût équivalent à environ deux mois de loyer.

Ce choix illustre une démarche de gestion active et pragmatique :

• Un effort mesuré : l'investissement est limité et supportable pour la SCPI.
• Un double bénéfice :
  • Sécurisation des revenus dans la durée, grâce à la prolongation de l'engagement ferme du locataire.
  • Amélioration de la qualité technique de l'immeuble (performance énergétique, modernisation), renforçant son attractivité pour le locataire et les acheteurs potentiels.

Dans un contexte où l'immobilier européen est de plus en plus scruté au prisme des critères ESG (environnement, social, gouvernance), ce type de travaux sur la performance énergétique peut aussi peser positivement sur la valeur d'expertise et sur l'appétit d'investisseurs institutionnels nordiques.

Une vente opportuniste : saisir la fenêtre de marché

Initialement, CORUM n'envisageait pas de céder les deux hypermarchés en 2026. La SCPI avait sécurisé les baux sur une durée significative et pouvait continuer à profiter de revenus locatifs réguliers.

Le déclencheur de la vente tient à une proposition externe :

• Un fonds immobilier suédois approche CORUM avec une offre d'achat jugée " solide ".
• Cette offre est supérieure aux valeurs d'expertise établies par les experts indépendants.

Pour un gérant de SCPI, ce type de situation est typique d'une vente opportuniste :

• La valeur proposée excède ce que les expertises immobilières laissaient anticiper.
• Les actifs présentent un profil très sécurisé (baux longs, locataire solide, commerce alimentaire), ce qui peut susciter une prime de prix de la part d'un investisseur en quête de cash‑flow défensif.

CORUM décide donc de cristalliser la plus-value :

• Plus‑value brute pour Kajaani : environ 5 M€.
• Plus‑value brute pour Hämeenlinna : environ 4,5 M€.
• Total : 9,5 M€ de plus‑value brute.

Cette décision illustre une gestion non dogmatique : malgré des baux sécurisés jusqu'en 2036/2039, la SCPI choisit de vendre lorsque le marché lui offre des conditions jugées particulièrement favorables, plutôt que de conserver les immeubles coûte que coûte.

Une performance redistribuée aux associés

La plus-value brute de 9,5 M€ ne reste pas cantonnée au bilan de la SCPI :

• Elle sera redistribuée aux épargnants de CORUM Origin le 11 août 2026.
• La répartition se fera en fonction du nombre de parts détenues au 31 juillet 2026, que les parts soient possédées en direct, via un contrat d'assurance‑vie ou via un PER.

En pratique, pour les porteurs de parts :

• Il s'agit d'un versement exceptionnel, venant s'ajouter aux revenus locatifs courants distribués par la SCPI.
• Cette distribution matérialise la promesse de création de valeur dans le temps : les associés perçoivent non seulement les loyers mais également une part des plus‑values de cession.

À noter : la plus‑value évoquée est brute. L'impact net pour les associés dépendra des éventuels frais, de la fiscalité et des modalités de distribution propres à CORUM Origin et aux enveloppes utilisées (détention en direct, assurance‑vie, PER).

Les investisseurs doivent par ailleurs garder à l'esprit que :

• Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
• Les cessions ponctuelles avec plus‑values élevées peuvent ne pas se reproduire avec la même intensité dans les années suivantes.

Une opération en ligne avec l'ADN de CORUM Origin

Cette double cession illustre parfaitement le mode opératoire mis en avant par CORUM pour sa SCPI historique :

Acheter des immeubles offrant du rendement

• Acquisitions à des rendements** élevés (8,1 % en 2019 pour ces hypermarchés).
• Diversification géographique européenne, avec des marchés parfois moins concurrencés que les grandes métropoles françaises.

Gérer activement pour créer de la valeur

• Renégociation et prolongation des baux.
• Augmentation des loyers lorsque l'emplacement et la solidité du locataire le permettent.
• Investissements ciblés (pompe à chaleur à Hämeenlinna) pour améliorer la qualité de l'immeuble et soutenir la relation locative.

Vendre quand les conditions sont favorables

• Acceptation d'une offre supérieure aux valeurs d'expertise.
• Arbitrage des actifs pour cristalliser une plus‑value importante, plutôt que de rester uniquement dans une logique de rente locative.

Pour les épargnants, la combinaison de ces trois volets se traduit par :

• Des revenus réguliers pendant six ans via les loyers des hypermarchés.
• Une plus‑value redistribuée en 2026, venant bonifier la performance globale sur la durée de détention.

Cette approche s'inscrit dans le positionnement de CORUM Origin tel qu'analysé par de nombreux observateurs du marché : une SCPI à rendement élevé, investie à l'échelle européenne, avec une gestion très proactive des actifs et des baux.

Conclusion

La vente des deux hypermarchés finlandais de Hämeenlinna et Kajaani par CORUM Origin illustre concrètement la capacité d'une SCPI à combiner rendement courant et création de valeur patrimoniale. Acquis en 2019 avec un rendement de 8,1 %, ces actifs ont d'abord assuré des loyers réguliers, avant que le travail de fond sur les baux – prolongations, hausses de loyers, modernisation ciblée – ne prépare le terrain à une cession opportuniste à des conditions particulièrement favorables.

Avec une plus‑value brute totale de 9,5 M€, dont 5 M€ pour Kajaani et 4,5 M€ pour Hämeenlinna, et une redistribution programmée au 11 août 2026, CORUM Origin offre aux épargnants une illustration pédagogique de son approche : acheter des immeubles à fort rendement, les gérer activement pour en améliorer la qualité et la sécurité locative, puis vendre lorsque le marché permet de concrétiser les gains.

Pour les investisseurs, cette opération rappelle enfin un principe clé : les cessions réalisées par CORUM Origin ne préjugent pas de ses performances futures, mais elles montrent ce que peut produire une gestion immobilière de long terme, patiente, opportuniste et résolument tournée vers la valeur.

*Avant frais. Conformément à l'article 4 de la note d'information de CORUM Origin ,CORUM AM prélève en cas de plus-value une commission d'arbitrage égale à 5 % TTC du prix de vente net vendeur si la plus-value est supérieure à 5 % du prix de vente.

**Rendement à l'acquisition : rendement immobilier au jour de l'acquisition, à savoir le loyer annuel rapporté au prix d'acquisition tous frais inclus de l'immeuble (droit d'enregistrement et honoraires de commercialisation inclus). Le rendement des immeubles à leur acquisition ne prend pas en compte les frais de la SCPI et ne préjhuge pas de sa forme annuelle. 

Acheter des parts de SCPI CORUM Origin est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s'agit d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Une durée de placement de 10 ans est recommandée. Ce placement comporte des risques : il existe un risque de perte en capital. De plus les revenus potentiels ne sont pas garantis et dépendront de l'évolution du marché immobilier. CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de parts. Comme pour tout placement les performances passées ne préjugent pas des performances futures.