Baromètre 2025 de la performance énergétique des bâtiments

Introduction : un bilan mitigé pour 2024

L'édition 2025 du Baromètre de la Performance Énergétique et Environnementale des Bâtiments, publié par l'Observatoire de l'Immobilier Durable (OID), dresse un constat contrasté pour l'immobilier tertiaire français. Après plusieurs années de baisse continue, les consommations énergétiques ont marqué un net ralentissement en 2024 et, pour certaines typologies, une inversion de tendance est observée.

L'étude s'appuie sur un échantillon robuste de 32 700 bâtiments représentant 123 millions de m², collectant des données auprès de 53 sociétés. Cette année, le baromètre enrichit son analyse en déclinant les indicateurs en énergie primaire, énergie finale et émissions de gaz à effet de serre (GES), renforçant la cohérence entre performance énergétique et trajectoires de décarbonation.

Les données consolidées montrent que le secteur immobilier n'a pas pleinement capitalisé sur les efforts de sobriété énergétique engagés lors des années précédentes. Cette évolution interroge directement la capacité du parc tertiaire à atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire, qui prévoit une réduction de -40 % des consommations d'énergie finale à l'horizon 2030 par rapport à la période de référence 2010-2019.

Le ralentissement constaté en 2024 s'explique notamment par la baisse des prix de l'énergie et par un effet de rattrapage après les efforts importants de sobriété. Toutefois, il met en évidence la nécessité de réaccélérer la trajectoire de décarbonation afin de rester en cohérence avec les engagements réglementaires.

Bureaux : un ralentissement préoccupant de la trajectoire énergétique

Des performances qui stagnent

Longtemps considéré comme l'un des segments les plus avancés en matière de transition énergétique, le secteur des bureaux affiche en 2024 des résultats en net retrait par rapport aux années précédentes.

La consommation énergétique finale moyenne s'établit à 126 kWh/m²/an, soit une baisse de 1,6 % par rapport à 2023. Corrigée des variations climatiques, cette diminution se limite à 0,7 %, contre -5,9 % en 2023. Les émissions de GES atteignent 10,7 kgCO₂eq/m²/an, traduisant un ralentissement marqué de la décarbonation du parc tertiaire de bureaux.

Un écart croissant avec les objectifs 2030

Les projections issues des travaux de l'OID sont sans équivoque. Au rythme observé en 2024, le parc de bureaux n'atteindra pas les objectifs du décret tertiaire :

• Baisse cumulée des consommations depuis 2010-2019 : -16,2 %
• Objectif 2030 : -40 %

L'écart reste donc significatif. Plus préoccupant encore, en intégrant la croissance annuelle des surfaces (+1 % par an), la consommation totale du parc n'a diminué que de 9,7 %, soulignant un effet volume défavorable à la trajectoire globale. Pour atteindre les objectifs fixés, le rythme de baisse des consommations doit doubler.

L'impact positif de la RT 2012

L'analyse par période de construction met néanmoins en évidence des écarts significatifs. Les bâtiments construits après 2013, relevant des réglementations RT 2012 et RE 2020, affichent une consommation finale moyenne de 99 kWh/m²/an et des émissions de 7,4 kgCO₂eq/m²/an. Ces niveaux sont respectivement 21 % et 31 % inférieurs à ceux du parc construit avant 2012.

Cette performance démontre l'existence de gisements d'économies d'énergie importants et exploitables, principalement sur le chauffage et la climatisation des parties communes.

Hôtels : une stabilisation énergétique décevante

Des consommations corrélées à l'activité

Le secteur hôtelier enregistre en 2024 une consommation énergétique moyenne de 161 kWh/m²/an, en baisse de 1,2 % à climat constant. Les émissions de GES s'établissent à 16,6 kgCO₂eq/m²/an.

Cette évolution accompagne une baisse de 2,4 % des nuitées, après deux années de reprise post-Covid. Contrairement à 2023, où une hausse de l'activité s'était accompagnée d'une baisse des consommations, le découplage entre activité et énergie observé précédemment s'atténue.

De fortes disparités selon le classement

Rapportée au nombre de chambres, la consommation d'un hôtel haut de gamme est en moyenne trois fois supérieure à celle d'un établissement économique, traduisant un impact environnemental plus élevé.

Logistique : une hausse à contre-courant

Un rebond préoccupant des consommations

Le secteur de la logistique affiche une hausse de 4,7 % de sa consommation énergétique à climat constant, pour atteindre 65 kWh/m²/an en moyenne. Les émissions de GES progressent à 5,7 kgCO₂eq/m²/an.

Cette évolution s'inscrit dans un contexte de hausse du transport routier de marchandises (+3 %) et d'augmentation des volumes de ventes, en décalage avec les ambitions du décret tertiaire et de la loi APER. La logistique constitue l'un des principaux points de vigilance de cette édition 2025, avec des consommations énergétiques des entrepôts repartant nettement à la hausse.

Des profils très contrastés selon les usages

Centres commerciaux : une trajectoire encourageante

Un découplage réussi entre fréquentation et consommation

Les centres commerciaux constituent l'une des principales notes positives du baromètre 2025. Pour la deuxième année consécutive, ils enregistrent une baisse marquée des consommations, malgré une hausse de la fréquentation.

• Consommation moyenne : 134 kWh/m²/an
• Baisse à climat constant : -11,3 %
• Émissions de GES : 14,5 kgCO₂eq/m²/an

Les centres commerciaux sont ainsi les plus économes en énergie parmi les typologies tertiaires étudiées.

Des marges de progression identifiées

Près de 73 % des centres commerciaux affichent une consommation inférieure à 150 kWh/m²/an, se rapprochant des objectifs 2030 du décret tertiaire (75 à 150 kWh/m²/an selon les zones climatiques).

Commerces de détail : alimentaire versus non-alimentaire

Une première analyse différenciée

Pour la première fois, le baromètre distingue les commerces alimentaires des commerces non-alimentaires.

Ces écarts soulignent l'impact majeur des équipements frigorifiques et des besoins thermiques spécifiques. Les commerces alimentaires consomment ainsi 2,7 fois plus d'énergie que leurs homologues non-alimentaires.

Hôpitaux et cliniques : une décarbonation qui ralentit

Des efforts qui se poursuivent

Les hôpitaux et cliniques enregistrent une consommation finale moyenne de 221 kWh/m²/an, en baisse de 1,3 % à climat constant. Les émissions de GES s'élèvent à 30,6 kgCO₂eq/m²/an, en recul de 2,5 %.

Malgré un ralentissement, les établissements de santé confirment des trajectoires de plus en plus vertueuses, avec des baisses régulières de leurs consommations énergétiques et de leurs émissions GES. Ceci intervient malgré des taux d'occupation en hausse, soulignant l'efficacité de stratégies de long terme fondées sur l'investissement, le pilotage énergétique et la continuité des efforts.

Des usages très différenciés

L'écart de 53 % sur les consommations s'explique par les équipements médicaux énergivores, tandis que l'écart d'émissions se limite à 21 %, du fait du mix électrique français.

EHPAD et EMS : un découplage encourageant

Une trajectoire positive malgré la hausse d'occupation

Les EHPAD et établissements médico-sociaux (EMS) affichent une consommation finale de 142 kWh/m²/an, en baisse de 2,6 % à climat constant, pour des émissions de 18,9 kgCO₂eq/m²/an (-3,1 %).

Cette évolution intervient alors que le taux d'occupation continue d'augmenter, traduisant un découplage entre activité et consommations énergétiques. Ces résultats soulignent l'efficacité de stratégies de long terme, fondées sur l'investissement, le pilotage énergétique et la continuité des efforts.

Secteur résidentiel : une hausse préoccupante

Le parc résidentiel enregistre une évolution inverse à celle attendue. Les consommations énergétiques augmentent de 4,4 % en 2024, tout comme les émissions GES. Cette hausse concerne également le secteur hôtelier et s'inscrit dans une dynamique générale de rebond après les efforts de sobriété des années précédentes.

Cette augmentation soulève des inquiétudes particulières, notamment en raison de la mise en œuvre de l'échéancier d'interdiction de location des logements énergivores, entré en vigueur au début de l'année 2025. Bien que 43,3 % des copropriétés envisagent des travaux de rénovation énergétique, une légère hausse par rapport à 2023 (40 %), cette nouvelle contrainte suscite des préoccupations : 77,8 % des copropriétaires estiment qu'elle risque d'aggraver la crise du logement.

Conclusion : une trajectoire à réaccélérer

Le Baromètre 2025 de la Performance Énergétique met en évidence un essoufflement des dynamiques de réduction pour plusieurs segments de l'immobilier tertiaire. Si certaines typologies — notamment les centres commerciaux, les EHPAD et les établissements de santé — démontrent qu'une baisse durable des consommations reste possible, la trajectoire actuelle ne permet pas encore d'atteindre les objectifs 2030.

Le secteur des bureaux, autrefois moteur de la transition énergétique, illustre particulièrement cette stagnation avec un ralentissement de 0,7 % en 2024 contre 6,3 % en 2023. Au rythme actuel, ni le parc de bureaux ni le secteur tertiaire n'atteindront les objectifs des 40 % de réduction attendus en 2030.

Cette situation appelle à une mobilisation renforcée des acteurs du secteur. Les gisements d'économies d'énergie existent, comme le prouvent les performances des bâtiments construits après 2013 ou le succès des centres commerciaux. Cependant, il est impératif d'accélérer les investissements en rénovation, de renforcer le pilotage énergétique et de maintenir la continuité des efforts pour inverser cette tendance et rester en cohérence avec les engagements réglementaires français et européens en matière de décarbonation.