OPCI Silver Génération : Résilience et perspectives 2025 ·

Un positionnement solide dans un contexte de crise

Depuis 2023, la crise immobilière reste profonde, mais elle montre désormais des signes de stabilisation, avec un début de reprise des performances moyennes des OPCI en 2025, même si Silver Génération fait partie des véhicules les plus pénalisés par la décollecte et les révisions de valeurs d'actifs. Dans ce contexte, le positionnement sur le résidentiel géré, et en particulier sur les résidences services seniors, continue de bénéficier de fondamentaux démographiques porteurs et d'un profil défensif à long terme.

Le marché immobilier traverse une crise d'une ampleur inédite depuis plus de 30 ans, prolongée en 2024 et 2025, avec des ajustements de valeurs marqués sur de nombreux segments. Les données ASPIM-IEIF montrent cependant un changement de tendance en 2025 : la performance moyenne des OPCI repasse en territoire positif autour de +0,9 % sur l'année, après trois exercices consécutifs de baisse. Dans ce contexte toujours difficile, l'OPCI Silver Génération, géré par A Plus Finance, a vu sa valeur liquidative reculer de façon significative en 2025, tout en confirmant la bonne tenue opérationnelle de son parc résidentiel géré. Sur les neuf premiers mois de 2025, la performance ressort à environ –13,5 % pour la part P, principalement liée à une baisse d'environ 15 % de la valeur de part et à des révisions d'expertise défavorables, dans un environnement de décollecte importante.

Alors que les segments des bureaux et des commerces restent les plus exposés aux dévalorisations, le résidentiel géré, et plus particulièrement celui des résidences services seniors (RSS), continue de démontrer une meilleure résilience en termes de taux d'occupation et de loyers encaissés. La nature défensive de cette classe d'actifs, couplée à la solidité structurelle du marché des seniors, dont la demande progresse, explique que la performance courante de Silver Génération repose avant tout sur ses revenus locatifs. En revanche, la longévité de la crise, la hausse des taux et le durcissement des conditions de financement ont fragilisé l'ensemble de la chaîne immobilière, des promoteurs aux exploitants, ce qui se traduit par des primes de risque plus élevées exigées par les investisseurs et des valeurs d'expertise ajustées à la baisse.

Une gestion prudente face à la décollecte

Comme l'ensemble du marché des OPCI grand public, Silver Génération a été confronté à un mouvement de rachats soutenu depuis 2023. Après avoir résisté plusieurs mois à cette vague de demandes de rachat, le fonds a enregistré une décollecte nette marquée, estimée à plusieurs dizaines de millions d'euros sur 2025, dans un contexte où la quasi-totalité des OPCI ont subi des sorties de capitaux. La poche de liquidité, caractéristique du fonctionnement d'un OPCI, a permis d'absorber une partie de ces retraits dans de bonnes conditions, limitant le recours au mécanisme des gates qui restreignent temporairement les rachats. Lorsque ces dispositifs ont été activés, ce fut de manière ponctuelle et encadrée, afin de protéger l'intérêt collectif des porteurs et d'éviter des ventes d'actifs dans des conditions trop dégradées.

Maintien de la liquidité et arbitrages ciblés

L'un des objectifs majeurs de la gestion a été de préserver la liquidité du fonds, tout en limitant l'impact de la décollecte sur la performance de long terme. Cela a nécessité :

• La réalisation de cessions à la découpe, lot par lot, sur certaines résidences, afin d'ajuster progressivement le portefeuille sans brader les actifs,
• Des transactions alignées avec les valeurs d'expertise, confirmant la qualité intrinsèque des immeubles détenus malgré le contexte de marché,
• Le lancement d'un arbitrage en bloc (vente d'une résidence complète), notamment la cession d'un actif à Belfort en 2025, dans un marché encore dégradé, avec des rendements exigés historiquement élevés par les investisseurs institutionnels.

Malgré ces efforts, la frilosité des acheteurs et la poursuite des contraintes d'endettement ont limité le volume des ventes possibles, conduisant le gestionnaire à opérer des arbitrages très sélectifs. Les prix de transaction obtenus ont néanmoins servi de références de marché, entraînant des ajustements d'expertise sur l'ensemble du portefeuille.

Des ajustements techniques et temporaires

Le résultat de la cession en bloc et les références de marché les plus récentes ont conduit les experts immobiliers à réviser à la baisse la valeur des immeubles de l'OPCI. Deux ajustements successifs de la valeur liquidative (VL) ont ainsi été réalisés aux 30 juin et 30 septembre 2025, pour refléter fidèlement les nouvelles conditions de marché et les rendements exigés sur les RSS. La performance au 30 septembre 2025 ressort ainsi autour de –13,5 %, une baisse principalement imputable à la correction de la valeur des actifs et à l'effet des ventes destinées à répondre à la décollecte.

Un impact limité sur les fondamentaux

Ces baisses de VL sont avant tout techniques, liées à la nécessité de valoriser le portefeuille dans un marché temporairement dégradé et à la prise en compte d'hypothèses de rendement plus élevées par les experts. Les actifs livrés demeurent intégralement occupés, génèrent leurs loyers sans incident majeur, avec un taux de recouvrement très élevé, et présentent un potentiel à long terme intact.

Les fondamentaux du résidentiel géré restent solides :

• Taux d'occupation élevé sur les résidences seniors,
• Revenus locatifs stables, qui constituent la principale source de performance du fonds,
• Croissance démographique structurelle liée à l'arrivée progressive des baby-boomers à l'âge d'entrée en résidence senior, autour de 82 ans, à partir de 2027,
• Hausse attendue de plus de +60 % du nombre de seniors de 75 à 89 ans d'ici 2050, dans un contexte d'offre contrainte par le ralentissement des développements immobiliers depuis 2023.

Distribution et rendement du 3e trimestre 2025

La distribution trimestrielle intervenue au 30 septembre 2025 s'est avérée inférieure à son niveau habituel. Cette baisse est essentiellement technique, liée à la constitution de provisions comptables destinées à absorber les effets de la décollecte et des révisions de valeur. Les actifs du portefeuille demeurent intégralement loués, avec un taux de recouvrement proche de 100 %, ce qui confirme la bonne santé opérationnelle des résidences. Dès le 4e trimestre 2025, l'OPCI Silver Génération devrait retrouver un niveau de distribution plus " normatif ", cohérent avec sa capacité bénéficiaire récurrente, même si l'exercice 2025 restera marqué par une performance négative en VL et un rendement inférieur aux années précédentes.

Un marché porteur à moyen terme

Des rendements historiquement élevés

Les rendements observés sur les ventes en bloc de résidences seniors en 2025 sont jugés exceptionnellement élevés par rapport aux standards historiques. Depuis ses premières acquisitions de résidences services seniors en bloc dès 2012, A Plus Finance n'avait pas constaté de tels niveaux de rendements exigés par les investisseurs sur cette classe d'actifs. Cette hausse des taux de rendement est le reflet d'une prime de risque accrue dans un environnement de taux plus élevés et de climat macroéconomique incertain, mais elle offre aussi, à moyen terme, des points d'entrée potentiellement attractifs pour les nouveaux investisseurs sur le segment du résidentiel géré.

Une demande en forte expansion dès 2027

Les perspectives démographiques jouent clairement en faveur du secteur des résidences services seniors :

• Arrivée progressive des baby-boomers à l'âge d'entrée en résidence senior, estimé autour de 82 ans, dès 2027,
• Augmentation attendue de plus de +60 % du nombre de seniors de 75 à 89 ans à l'horizon 2050,
• Offre limitée par le ralentissement des nouveaux projets immobiliers depuis 2023, du fait des difficultés de financement et de la prudence des promoteurs.

Ces dynamiques de demande et d'offre laissent entrevoir, à moyen et long terme, une revalorisation progressive des actifs de l'OPCI et un soutien durable aux taux d'occupation et aux revenus locatifs, une fois le cycle de correction de valeurs achevé. Le résidentiel géré pour seniors conserve ainsi un positionnement de diversification défensive au sein de la pierre papier.

Vision long terme et perspectives 2025-2027

La baisse de la valeur liquidative observée en 2025 traduit une adaptation technique aux conditions de marché et à la décollecte, sans remettre en cause la solidité structurelle du portefeuille. L'équipe de gestion maintient une approche fondée sur trois axes :

• Valorisation fidèle au marché, intégrant les dernières données d'expertise et les références de transactions,
• Préservation de la résilience du portefeuille, grâce à un taux d'occupation élevé et une sélection rigoureuse des exploitants,
• Vision long terme sur un segment structurellement porteur, porté par les tendances démographiques et sociales.

Un retour de la collecte sur les produits de pierre papier, combiné à une normalisation progressive du marché immobilier, permettrait d'exploiter des conditions d'investissement redevenues attractives. Dans ce cadre, 2025-2026 peuvent constituer des points d'entrée opportunistes sur le marché du résidentiel géré pour seniors, à condition de respecter une durée de placement recommandée de l'ordre de huit ans. Il convient par ailleurs de garder à l'esprit que le capital investi n'est pas garanti, que la valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, et que le rendement distribué est susceptible de varier dans le temps.

Tableau récapitulatif : Les indicateurs clés de l'OPCI Silver Génération

En résumé : Une stratégie résiliente et tournée vers l'avenir

Malgré un environnement complexe, l'OPCI Silver Génération se distingue par la stabilité de ses revenus locatifs, la qualité de ses actifs résidentiels seniors et une gestion qui privilégie une vision de long terme dans un cadre réglementaire propre aux OPCI. Les ajustements techniques de valeur liquidative observés en 2025 reflètent avant tout les nouvelles conditions de marché et la décollecte, sans remettre en cause le potentiel du portefeuille ni les perspectives positives du marché des résidences services seniors à moyen terme. Le profil défensif du résidentiel géré, la dynamique démographique des seniors et les rendements désormais plus élevés constituent autant d'arguments en faveur d'un positionnement patient sur ce segment, en gardant en tête que la durée de détention recommandée reste longue.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.