Les bonnes pratiques pour rendre un fonds immobilier performant

Ce mercredi 22 décembre 2025, Jonathan Dhiver, Président fondateur de MeilleureSCPI.com, revient sur les bonnes pratiques pour rendre une SCPI performante, trois ans après son intervention sur BFM Business en 2022. Depuis cette date, le marché des SCPI a connu une évolution remarquable, avec des rendements qui ont largement dépassé les attentes initiales.

Les bonnes pratiques pour protéger la performance d'une SCPI

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'intervention de Jonathan Dhiver sur BFM Business

Les principes fondamentaux énoncés en 2022 restent d'actualité, mais le contexte du marché a significativement changé.

Alors qu'en 2022 les rendements moyens oscillaient autour de 4 à 5 %, le marché des SCPI a connu une accélération spectaculaire. En 2024, le rendement moyen des SCPI s'établissait à 4,72 %, mais 2025 a marqué un tournant majeur avec des rendements compris entre 5,20 % et 9,52 %.

Plusieurs SCPI affichent désormais des performances dépassant largement les 7 %, et une vingtaine de SCPI terminent avec des rendements supérieurs à 6 %.

La collecte, qui représentait 2,6 milliards d'euros au premier trimestre 2022, continue de progresser. Cependant, le conseil de Jonathan Dhiver reste pertinent : la collecte ne doit pas dicter les investissements.

Les gérants responsables doivent continuer de privilégier la qualité des opportunités immobilières sur le volume de collecte. Cette discipline s'est avérée payante, puisque les SCPI investies dans des secteurs solides comme la logistique ou la santé ont particulièrement tiré leur épingle du jeu en 2025.

Concernant l'endettement, la recommandation de privilégier les SCPI moins endettées reste pleinement valide. Avec la normalisation progressive des taux d'intérêt depuis 2022, les SCPI affichant un endettement modéré ont mieux résisté et conservé une plus grande capacité à saisir les opportunités d'investissement.

Le taux moyen d'endettement des SCPI reste compris entre 15 et 20 %, bien en deçà du plafond réglementaire de 40 %.

Sur le plan immobilier, la diversification demeure une clé essentielle. Les SCPI diversifiées ont enregistré une performance sectorielle de 1,56 % au troisième trimestre 2025, confirmant que la mutualisation des typologies d'actifs, des locataires et des stratégies de gestion crée une résilience durable.

Les secteurs comme les bureaux, la logistique et la santé continuent de générer des loyers stables, renforçant la sécurité des rendements.

Le Taux de Rendement Interne (TRI), qui mesure la rentabilité globale sur plusieurs années en intégrant les dividendes, l'évolution du prix de part et les frais, devrait varier entre 5 % et 7 % en 2025 selon les stratégies d'investissement et les secteurs choisis.

Cette fourchette offre aux investisseurs une flexibilité pour calibrer leur exposition selon leur appétence au risque.

Les performances observées au troisième trimestre 2025 illustrent cette dynamique positive. L'indice Ramify SCPI Index (RSCPI) a enregistré une performance globale de 1,13 %, la meilleure performance observée pour un troisième trimestre depuis la création de l'indice.

Cette progression s'appuie sur la stabilisation des revenus locatifs et une revalorisation moyenne positive pour le deuxième trimestre consécutif.

Parmi les SCPI les plus performantes en 2025, Comète affiche le taux de distribution le plus élevé avec 11,18 %, suivie par Wemo One (9,50 %) et Osmo Énergie (9,33 %).

Cependant, comme l'a toujours souligné Jonathan Dhiver, le rendement seul ne suffit pas. Il faut analyser la solidité du patrimoine, la stratégie de gestion, la qualité du parc immobilier et les frais appliqués.

Des SCPI comme Transitions Europe conjuguent rendement élevé et engagement fort sur les thématiques ESG, tandis que Wemo One déploie une stratégie opportuniste efficace en visant une répartition équilibrée entre la France et l'Europe.

Les bonnes pratiques de gestion financière restent incontournables. Les investisseurs doivent vérifier que la distribution ne dépasse pas les réserves, examiner attentivement le niveau d'endettement et s'assurer que la collecte est pilotée par les opportunités d'investissement plutôt que par des objectifs de volume.

Ces règles de gestion, loin de freiner les performances, créent une base solide pour une performance durable sur le moyen et long terme.

Le conseil patrimonial fondamental demeure inchangé : adopter une vision long terme, réinvestir régulièrement les dividendes et mettre en place des versements programmés.

Un investisseur qui aurait placé 100 euros en 1988 et réinvesti tous ses dividendes aurait obtenu 560 euros net de fiscalité au bout de 30 ans, traversant ainsi les crises majeures de l'immobilier.

Cette stratégie de bon père de famille crée un effet de levier naturel et permet de bénéficier pleinement de la performance des SCPI sur la durée.

Il est important de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Bien que 2025 ait offert des rendements exceptionnels, les experts prévoient une normalisation progressive du marché.

Cependant, les SCPI investies dans des secteurs solides avec une gestion rigoureuse et une stratégie claire devraient continuer d'offrir une combinaison attractive de rendement et de résilience.

Ces éléments permettent de faire de la pierre-papier un véritable levier de performance à long terme, à condition de respecter les bonnes pratiques de gestion et de diversification.