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SCPI : focus sur la création de valeur immobilière via l’asset management

Publié le 14 mai 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 14 mai 2021

Ce mercredi 12 mai, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com a été l'invité de Guillaume Sommerer sur BFM Bourse. Un échange consacré à l’asset management ou la stratégie de création de valeur immobilière mise en place par les sociétés de gestion de SCPI.


La stratégie de création de valeur immobilière en SCPI


Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview de Jonathan Dhiver

Chaque jour, votre agence immobilière vous ouvre grand ses portes pour vous permettre d’investir dans la pierre et ses produits qui montent en puissance. Les SCPI d’ailleurs en font partie. Les SCPI qui ont rapporté ces dernières années plus de 4 % de rendement.
Alors, nous parlons toujours de leur rendement à travers le prisme des revenus locatifs, mais vous allez voir qu’il y a mille et une façon de générer du rendement, de la performance.
Jonathan Dhiver est avec nous. Bonjour Jonathan !

Bonjour Guillaume.

À la tête, le président de MeilleureSCPI.com.
C’est vrai que nous connaissons le rendement des SCPI issu des revenus locatifs. Mais ce n’est pas la seule façon de générer de la valeur ?

Oui, effectivement, nous avons ce côté des revenus locatifs.
Pour rappel, l'objectif de SCPI, de ces fonds immobiliers, c’est d’acheter des actifs de bureaux, de commerces, de santé, logistique loués à des entreprises, qui vont distribuer au final des dividendes aux épargnants. C’est le schéma de base.

Toutefois, les gérants peuvent aller chercher de la valeur avec de l’asset management immobilier, en français de la gestion d’actif immobilier.

Il y a différentes façons de créer de la valeur en immobilier. Nous avons essayé de les recenser.

La première façon, c’est de renégocier un bail avec son locataire. Si vous renégocier un bail, qui est un bail ferme avec une durée longue, vous allez apporter de la valeur à l’actif. Pourquoi ? Parce qu’il va y avoir des investisseurs qui pourront de positionner dessus, parce que vous avez une sécurisation sur le flux locatif.

La deuxième façon de faire, c’est la restructuration d’un bâtiment avec de la constructibilité.

Il faut se retrousser les manches-là ?

Voilà, il faut se retrousser les manches, il faut avoir de la compétence, il faut avoir de la technicité. Mais c’est un métier qui est vraiment intéressant.

Et les gérants de SCPI ont de plus en plus la possibilité de le faire, et d’aller chercher des mètres carré supplémentaires sur les patrimoines qu’ils détiennent, pour certaines SCPI, depuis plus de 50 ans. Vous imaginez la qualité de l’emplacement. Et bien cela va aller apporter beaucoup de valeur.

Une autre façon de faire, c’est de repositionner un actif immobilier. Vous avez un actif immobilier avec une grande salle de réunion en bas. Vous pouvez mettre du flex office, apporter de meilleurs usages.

Vous pouvez labelliser aussi les actifs immobiliers. Nous savons que tout ce qui est un petit peu vert, cela vous intéresse. Donc, bâtiment basse consommation, aussi tout ce qui est haute qualité environnementale, toutes les démarches RSE et ISR.
Vous avez de plus en plus d’investisseurs qui souhaitent se positionner sur des actifs dits « Best-in-class » ou « Best-in-progress ». Donc, des actifs qui ont ces labels, qui vont apporter de la valeur.

Tout cela, c’est générateur de valeur future. Vous allez nous dire d’ailleurs si cette valeur, elle arrive rapidement dans la poche de ceux qui ont investi dans les SCPI qui choisissent d’être assez actives en matière d’asset management.

Vous avez décrit ces différents profils d’asset management que les SCPI tentent de mettre en œuvre. Est-ce que nous pouvons illustrer cela à travers des exemples tout simplement ?

Oui, je pense que la preuve par exemple, c’est ce qu’il y a de plus parlant.

Nous allons prendre un cas assez classique d’asset management immobilier.

Nous appelons cela le « sale and leaseback ». C’est de l’externalisation immobilière. Il y a beaucoup d’opérateurs qui font cela. Cela consiste en quoi ?

Vous avez une entreprise. Vous êtes propriétaire de vos murs, mais vous avez besoin d’argent pour développer votre activité. Et vous savez que votre activité, elle vous rapporte plus que votre immobilier.

Et bien, vous allez avoir la possibilité d’opérer une opération de sale and leaseback, vendre votre actif immobilier en contrepartie d’un engagement de location, qui va être généralement de 6, 9 ou 12 ans. Vous allez avoir de nouvelles ressources financières pour développer votre activité.

Et nous savons qu’il y a des SCPI qui le font. Nous allons prendre l’exemple de la SCPI Cœur de Régions. Ils ont accompagné un opérateur qui est une enseigne de restauration nationale de hamburgers qui est en rouge, comme cela, cela indiquera à vos auditeurs la marque. Ils les ont accompagnés sur deux restaurants.

Cet opérateur a plus intérêt à développer, à ouvrir de nouveaux restaurants qu’à détenir son immobilier, parce que l’immobilier pèse lourd dans son bilan.

Donc, Cœur de Régions, ils sont ravis, parce qu’ils ont pu acheter des murs de magasins, avec un engagement long terme de la part du locataire. C’est une belle opération de sale and leaseback. Un premier exemple.

Un deuxième exemple, c’est la SCPI Corum Origin qui est gérée par Corum AM.

Corum a accompagné un de ses locataires dans le cadre de son développement. Ce locataire, c’est une enseigne alimentaire. Ils étaient déjà locataires d’un immeuble. Ils avaient besoin de s’agrandir. Qu’est-ce qu’ils ont fait ?

Corum, de concert avec le locataire ont acheté un immeuble qui était juste à côté. Ils ont réalisé des travaux qui étaient à la charge du locataire, mais le locataire a signé un bail de 15 ans ferme.

Donc, vous voyez que cette agilité dont a fait preuve le gérantCorum, cela permet d’apporter de la valorisation au fonds. Et cela montre bien l’importante d’avoir des relations, et des relations saines avec ses locataires, parce qu’un locataire avec lequel nous pouvons échanger régulièrement, cela veut dire que nous allons pouvoir faire du business intelligemment. Et les SCPI le font.

Un dernier exemple sur la labellisation, c’est avec AW Ciloger, sur un actif qui est situé rue Beaubourg à Paris. Un immeuble qui a complètement été restructurée.

AW Ciloger est ravi, parce qu’ils ne sont pas eu un label, mais deux. Le premier bâtiment basse consommation rénovation. Donc, vous voyez que c’est un label qui est possible pour les immeubles que nous allons rénover. Cela veut dire que nous allons avoir un label supplémentaire. Et le deuxième label, le label HQE excellent, dont haute qualité environnementale.


Type de création de valeur 
Difficulté
Potentiel de revalorisation
Renégociation d’un bail ferme avec un locataire
***
Restructuration d’un bâtiment avec de la constructibilité additionnelle
*******
Repositionnement de l’immeuble par rapport aux nouveaux besoins (flexoffice / climatisation / …)
****
Labellisation des immeubles (BBC, HQE, RSE…)
*****
Reconversion des bâtiments de bureaux “obsolètes” en logements / résidence étudiante / résidence gérée
*****


Voilà quelques exemples qui illustrent en effet la capacité de certaines SCPI à transformer – nous allons dire – les actifs dans lesquels elles sont investi, et essayer ainsi de générer de la valeur future.

Vous allez essayer de nous chiffrer tout cela, parce que les épargnants, les investisseurs qui nous écoutent se disent sans doute, à en nous écoutons : très bien, mais combien cela va me rapporter à la fin.

Nous pouvons juste illustrer à travers un dernier exemple peut-être. Un exemple dont nous entendant souvent parlé, un acteur dont l’amélioration de rendement est hallucinant. Des loyers augmentés de 20, 30 parfois 40 %, grâce à un asset management actif.

C’est une SCPI historique de chez BNP REIM, Accès Valeur Pierre. Nous en avons parlé régulièrement au sein de BFM Bourse.
C’est une SCPI qui est à capital fixe, qui a un patrimoine qui dépasse le milliard d’euros. Ils ont réalisé plusieurs opérations d’asset management, avec de la restructuration.

Cela demande un niveau de compétence assez élevé, et plusieurs immeubles sur lesquels ils sont arrivés à créer plus de 40 % de valeur supplémentaire.

40 %, parce que si vous avez des actifs immobiliers qui sont dans des zones urbanistiques, très fortes, très denses, au fil de l’eau votre foncier prend de la valeur.

Nous allons prendre un exemple de cette SCPI. Un actif situé avenue Kléber, dans le 16ème arrondissement. Ils ont amélioré le plan d’occupation de cet actif immobilier. Ils ont généré un surloyer de 40 %. Ils sont arrivés à augmenter de 40 % leur loyer, et sur la valeur, c’est de 62 %.

Vous voyez qu’en travaillant le patrimoine que nous avons, s’il est bien situé, nous pouvons aller chercher beaucoup de valeur.

Est-ce que cela peut néanmoins générer de la valeur, mais est-ce qu’au début au contraire, c’est plutôt coûteux tout cela ? Ce sont des travaux, c’est de l’investissement, c’est du temps passé, c’est de l’expertise.

Est-ce que cela coûte à ces SCPI dans un premier temps, et donc aussi ceux qui ont choisi d’y investir ?

Nous sommes persuadés que les SCPI détiennent des pépites en terme de localisation.

Maintenant, cela coûte de restructurer un bâtiment, parce que ce n’est pas en six mois que vous restructurez un bâtiment. C’est 12, 18, 24 mois. 

Lorsqu’un actif devient vacant, il n’y a plus de performance. Et certaines SCPI, selon MeilleureSCPI.com, devraient davantage communiquer sur leur potentiel de revalorisation au terme d’asset management, quitte à baisser les dividendes, pendant une période d’une année ou 18 mois.

Ce n’est pas très agréable pour l’épargnant. Mais si c’est pour aller chercher 20 % de loyers supplémentaires à horizon 18, 24, 36 mois, vous allez être gagnant.

Toutefois, il y a certaines SCPI qui arrivent à aller chercher cette valeur sans toucher au dividende, parce que ce sont des SCPI très importantes en terme de taille. Nous avons parlé d’Accès Valeur Pierre, de Corum Origin.

Ou alors, ce sont des SCPI pour certaines d’entre-elles qui ont beaucoup de report à nouveau.

Deux points qui nous paraissent très importants, c’est la technicité, parce que cela demande de la technicité. Il faut s’assurer que les gérants sont capables d’avoir cette technicité. Restructurer un bâtiment, déposer un permis de construire.

Et le dernier élément, c’est de communiquer auprès des épargnants pour bien expliquer ce qu’ils font.

Voilà. Cela peut être un critère de plus, pour vous qui nous écoutez, qui nous suivez, de bien choisir les SCPI dans lesquelles vous investissez. Celles qui offrent déjà du rendement et celles qui se donnent les moyens d’en générer davantage encore à l’avenir.

C’est aussi à travers ce prisme de l’asset management que vous pourrez les détecter, ces recettes que nous apporte aujourd’hui Jonathan Dhiver, à la tête et fondateur de MeilleureSCPI.com.

Merci beaucoup Jonathan d’être passé nous voir sur le plateau de BFM Business.

Merci !

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