Ce mercredi 12
mai, Jonathan Dhiver,
fondateur de MeilleureSCPI.com a
été l'invité de Guillaume Sommerer sur BFM Bourse. Un échange consacré à l’asset managementou la stratégie de création de valeur immobilière mise en place par les
sociétés de gestion de SCPI. La stratégie de création de valeur immobilière en SCPI
Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview
de Jonathan Dhiver
Chaque jour, votre agence immobilière vous ouvre grand
ses portes pour vous permettre d’investir dans la pierre et ses produits qui
montent en puissance. Les SCPI d’ailleurs
en font partie. Les SCPI qui
ont rapporté ces dernières années plus de
4 % de rendement.
Alors, nous parlons toujours de leur rendement à
travers le prisme des revenus locatifs, mais vous allez voir qu’il y a mille et
une façon de générer du rendement, de la performance.
Jonathan Dhiver est
avec nous. Bonjour Jonathan !
Bonjour Guillaume.
Guillaume : À la tête, le président de MeilleureSCPI.com.
C’est vrai que nous connaissons le rendement des SCPI issu des revenus locatifs. Mais ce n’est pas la seule façon de générer de la valeur ?
Jonathan : Oui, effectivement, nous avons ce côté des revenus
locatifs.
Pour rappel, l'objectif de SCPI,
de ces fonds immobiliers, c’est d’acheter des actifs de bureaux, de
commerces, de santé, logistique loués à
des entreprises, qui vont distribuer au final des dividendes aux épargnants. C’est le schéma de base.
Toutefois, les gérants peuvent aller chercher de
la valeur avec de l’asset management
immobilier, en français de la gestion d’actif immobilier.
Il y a différentes façons de créer de la valeur en
immobilier. Nous avons essayé de les recenser.
La première façon, c’est de renégocier un bail avec
son locataire. Si vous renégocier un bail, qui est un bail
ferme avec une durée longue, vous allez apporter de la valeur à l’actif. Pourquoi ? Parce qu’il va y avoir des investisseurs qui
pourront de positionner dessus, parce que vous avez une sécurisation sur le
flux locatif.
La deuxième façon de faire, c’est la restructuration d’un bâtiment
avec de la constructibilité.
Guillaume : Il faut se
retrousser les manches-là ?
Voilà, il faut se retrousser les manches, il faut
avoir de la compétence, il faut avoir de la technicité. Mais c’est un métier qui est vraiment intéressant.
Et les gérants de SCPI ont de plus en plus la possibilité de le
faire, et d’aller chercher des mètres carré supplémentaires sur les
patrimoines qu’ils détiennent, pour certaines SCPI, depuis plus de 50 ans. Vous imaginez la qualité de l’emplacement. Et bien cela va aller apporter beaucoup de valeur.
Une autre façon de faire, c’est de repositionner un
actif immobilier. Vous avez un actif immobilier avec une grande
salle de réunion en bas. Vous pouvez mettre du flex office, apporter de meilleurs usages.
Vous pouvez labelliser aussi les actifs immobiliers. Nous savons que tout ce qui est un petit peu vert, cela vous
intéresse. Donc, bâtiment basse consommation, aussi tout ce qui est haute
qualité environnementale, toutes les démarches RSE et ISR.
Vous avez de plus en plus d’investisseurs qui
souhaitent se positionner sur des actifs dits « Best-in-class » ou « Best-in-progress ». Donc, des actifs qui ont ces labels, qui vont apporter de la
valeur.
Guillaume : Tout cela, c’est
générateur de valeur future. Vous allez nous dire d’ailleurs si cette valeur, elle arrive rapidement dans la poche de ceux qui
ont investi dans les SCPI qui choisissent d’être
assez actives en matière d’asset management.
Vous avez décrit ces différents profils d’asset management que les SCPI tentent de mettre en œuvre. Est-ce que nous pouvons illustrer cela à travers des
exemples tout simplement ?
Jonathan : Oui, je pense que la preuve par exemple, c’est ce
qu’il y a de plus parlant.
Nous allons prendre un cas assez classique d’asset management immobilier.
Nous appelons cela le « sale and leaseback ». C’est de l’externalisation immobilière. Il y a beaucoup d’opérateurs qui font cela. Cela consiste en quoi ?
Vous avez une entreprise. Vous êtes propriétaire de vos murs, mais vous avez besoin
d’argent pour développer votre activité. Et vous savez que votre activité, elle vous
rapporte plus que votre immobilier.
Et bien, vous allez avoir la possibilité d’opérer une
opération de sale and leaseback,
vendre votre actif immobilier en contrepartie d’un engagement de location, qui
va être généralement de 6, 9 ou 12 ans. Vous allez avoir de nouvelles ressources
financières pour développer votre activité.
Et nous savons qu’il y a des SCPI qui le font. Nous allons prendre l’exemple de la SCPI Cœur de Régions. Ils ont accompagné un opérateur qui est une enseigne de
restauration nationale de hamburgers qui est en rouge, comme cela, cela
indiquera à vos auditeurs la marque. Ils les ont accompagnés sur deux restaurants.
Cet opérateur a plus intérêt à développer,
à ouvrir de nouveaux
restaurants qu’à détenir son immobilier, parce que l’immobilier pèse lourd dans
son bilan.
Donc, Cœur de Régions, ils sont ravis, parce qu’ils ont pu acheter
des murs de magasins, avec un engagement long terme de la part du locataire. C’est une belle opération de sale and leaseback. Un premier exemple.
Corum a accompagné un de ses locataires dans le cadre de son
développement. Ce locataire, c’est une enseigne alimentaire. Ils étaient déjà locataires d’un immeuble. Ils avaient besoin de s’agrandir. Qu’est-ce qu’ils ont fait ?
Corum, de
concert avec le locataire ont acheté un immeuble qui était juste à côté. Ils ont réalisé des travaux
qui étaient à la charge du locataire, mais le locataire a signé un bail de 15
ans ferme.
Donc, vous voyez que cette agilité dont a fait preuve le gérant, Corum, cela permet d’apporter de la
valorisation au fonds. Et cela montre bien l’importante d’avoir des relations, et
des relations saines avec ses locataires, parce qu’un locataire avec lequel
nous pouvons échanger régulièrement, cela veut dire que nous allons pouvoir
faire du business intelligemment. Et les SCPI le
font.
AEW Ciloger est
ravi, parce qu’ils ne sont pas eu un
label, mais deux. Le premier bâtiment basse consommation rénovation. Donc, vous voyez que c’est un label qui est possible pour
les immeubles que nous allons rénover. Cela veut dire que nous allons avoir un label
supplémentaire. Et le deuxième label, le label HQE excellent, dont haute qualité
environnementale.
Type
de création de valeur
| Difficulté
| Potentiel
de revalorisation
|
Renégociation d’un bail
ferme avec un locataire
| * | ** |
Restructuration d’un
bâtiment avec de la constructibilité additionnelle
| *** | **** |
Repositionnement de
l’immeuble par rapport aux nouveaux besoins (flexoffice / climatisation / …)
| ** | ** |
Labellisation des immeubles
(BBC, HQE, RSE…)
| ** | *** |
Reconversion des bâtiments
de bureaux “obsolètes” en logements / résidence étudiante / résidence gérée
| *** | ** |
Guillaume : Voilà quelques
exemples qui illustrent en effet la capacité de certaines SCPI à
transformer – nous allons dire – les actifs
dans lesquels elles sont investi, et essayer
ainsi de générer de la valeur future.
Vous allez essayer de nous chiffrer tout cela, parce
que les épargnants, les investisseurs qui nous écoutent se disent sans doute, à
en nous écoutons : très bien, mais combien cela va me rapporter à
la fin.
Nous pouvons juste illustrer à travers un dernier
exemple peut-être. Un exemple dont nous entendant souvent parlé,
un acteur dont l’amélioration de rendement est hallucinant. Des loyers augmentés de 20, 30 parfois 40 %,
grâce à un asset management
actif.
Jonathan : C’est une SCPI historique
de chez BNP REIM, Accès Valeur Pierre. Nous en avons parlé régulièrement au sein de BFM Bourse. C’est une SCPI qui
est à capital fixe, qui a un patrimoine qui dépasse le milliard d’euros. Ils ont réalisé plusieurs opérations d’asset management, avec de la restructuration.
Cela demande un niveau de compétence assez élevé, et
plusieurs immeubles sur lesquels ils sont arrivés à créer plus de 40 % de
valeur supplémentaire.
40 %, parce que si vous avez des actifs immobiliers
qui sont dans des zones urbanistiques, très fortes, très denses, au fil de
l’eau votre foncier prend de la valeur.
Nous allons prendre un exemple de cette SCPI. Un actif situé avenue Kléber, dans le 16ème arrondissement. Ils ont amélioré le plan d’occupation de cet actif
immobilier. Ils ont généré un
surloyer de 40 %. Ils sont arrivés à augmenter de 40 % leur
loyer, et sur la valeur, c’est de 62 %.
Vous voyez qu’en travaillant le patrimoine que nous
avons, s’il est bien situé, nous pouvons aller chercher beaucoup de valeur.
Est-ce que cela peut néanmoins générer de la valeur,
mais est-ce qu’au début au contraire, c’est plutôt coûteux tout cela ? Ce sont des travaux, c’est de l’investissement, c’est du
temps passé, c’est de l’expertise.
Est-ce que cela coûte à ces SCPI dans
un premier temps, et donc aussi ceux qui ont choisi d’y investir ?
Nous sommes persuadés que les SCPI détiennent des pépites en terme de
localisation.
Maintenant, cela coûte de restructurer un bâtiment, parce que ce
n’est pas en six mois que vous restructurez un bâtiment. C’est 12, 18, 24 mois.
Lorsqu’un actif
devient vacant, il n’y a plus de performance. Et certaines SCPI, selon MeilleureSCPI.com, devraient
davantage communiquer sur leur potentiel de revalorisation au terme d’asset management, quitte à baisser
les dividendes, pendant une période d’une année ou 18 mois.
Ce n’est pas très agréable pour l’épargnant. Mais si c’est pour aller chercher 20 % de loyers
supplémentaires à horizon 18, 24, 36 mois, vous allez être gagnant.
Toutefois, il y a certaines SCPI qui
arrivent à aller chercher cette valeur sans toucher au dividende,
parce que ce sont des SCPI très
importantes en terme de taille. Nous avons parlé d’Accès Valeur Pierre, de Corum Origin.
Ou alors, ce sont des SCPI pour certaines d’entre-elles qui ont
beaucoup de report à nouveau.
Deux points qui nous paraissent très importants, c’est la
technicité, parce que cela demande de la technicité. Il faut s’assurer que les gérants sont capables d’avoir
cette technicité. Restructurer un bâtiment, déposer un permis de
construire.
Et le dernier élément, c’est de communiquer auprès
des épargnants pour bien expliquer ce qu’ils font.
Voilà. Cela peut être un critère de plus, pour vous
qui nous écoutez, qui nous suivez, de bien choisir les SCPI dans lesquelles vous investissez. Celles qui offrent déjà du rendement et celles qui se
donnent les moyens d’en générer davantage encore à l’avenir.
C’est aussi à travers ce prisme de l’asset management que vous pourrez les détecter,
ces recettes que nous apporte aujourd’hui Jonathan Dhiver, à la tête et fondateur de MeilleureSCPI.com.
Merci beaucoup Jonathan d’être passé nous voir sur le plateau de BFM Business.
Merci !
Les points importants pour la SCPI Accès Valeur Pierre |
Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier
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Catégorie
Bureau
SCPI de rendement
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Minimum de souscription
1 part
840.00 €
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