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SC Terres Invest : cap maintenu sur le foncier agricole au 4e trimestre 2025
La SC Terres Invest, fonds d'investissement alternatif dédié aux terres agricoles françaises, conclut l'année 2025 sur une trajectoire solide. Structurée en société civile à capital variable, elle affiche une performance annuelle nette de frais de 3,01 % sur l'exercice, avec une valeur liquidative en progression constante. Dans un contexte agricole mondial contrasté, marqué par des tensions commerciales et des conditions météorologiques favorables, le fonds maintient son cap stratégique : acquisition de foncier, soutien à la souveraineté alimentaire et installation de jeunes agriculteurs[1][4].
Un fonds dédié aux terres agricoles françaises
La SC Terres Invest est un véhicule innovant, géré par Vatel Capital, qui investit exclusivement dans le foncier agricole français. Avec ODDO BHF comme dépositaire et Mazars comme commissaire aux comptes, elle calcule sa valeur liquidative bi-mensuellement. Classée Article 9 SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), elle intègre des critères ESG exigeants et bénéficie d'une échelle de risque SRI 2, garantissant une approche durable et peu volatile[1][4][7].
Les investisseurs accèdent au fonds via assurance-vie ou PER dès 1 000 € (frais d'entrée 0 %), ou en direct à partir de 100 000 €. Les frais de gestion s'élèvent à 1,50 % HT, avec une liquidité bi-mensuelle et des revenus capitalisés. En 2024, elle a reçu le Prix de l'Innovation – catégorie Pierre Papier aux 12èmes Pyramides de la Gestion de Patrimoine, saluant son modèle pionnier[1].
Un environnement agricole contrasté
Le 4e trimestre 2025 s'inscrit dans un secteur agricole sous tension. Les stocks mondiaux abondants pèsent sur les prix, malgré des récoltes d'été favorables et des semis de céréales d'hiver réussis, contrairement à 2024. Les prix des bovins restent soutenus par une offre rare, tandis que ceux des porcs charcutiers reculent, impactés par un déséquilibre offre-demande et des incertitudes géopolitiques, notamment avec la Chine[1].
À l'inverse, les prix des produits agricoles à la production repartent à la hausse, et les coûts des intrants (engrais, phytosanitaires) diminuent légèrement. Les entreprises chinoises renforcent leur présence en France et en Europe, via biotechnologies et machines agricoles, comme observé au salon Space à Rennes[1][3].
Un cadre réglementaire en évolution
La loi de finances 2026 introduit des mesures clés pour les agriculteurs non-salariés :
- Calcul de la retraite de base sur les 25 meilleures années de carrière.
- Cotisations MSA sur une assiette commune.
- Exonération de cotisations sociales sur les indemnités d'abattage sanitaire pour animaux reproducteurs.
- Création d'un congé de naissance supplémentaire[1].
D'autres avancées sont attendues : prorogation du crédit d'impôt HVE (Haute Valeur Environnementale), crédit d'impôt agriculture biologique, gestion durable des haies et exonérations fiscales. Ces évolutions soutiennent la transition écologique et la compétitivité[1].
Objectif et stratégie de la SC Terres Invest
L'objectif principal est l'acquisition de terres agricoles en France, pour renforcer la souveraineté française, favoriser l'installation de jeunes agriculteurs et permettre la restructuration d'exploitations. Le fonds alloue 70 % à 90 % de son actif net à ces terres, le solde (10-30 %) en valeurs mobilières sécuritaires (obligations, OPCVM, FIA) pour la liquidité[1][7].
La performance repose sur deux piliers :
- Revalorisation du foncier agricole.
- Fermage, via des baux ruraux de durée minimale 18 ans, indexés sur l'indice national des fermages (+0,42 % en 2025, fixé par arrêté ministériel depuis la loi de 2010)[1].
Performance et valeur liquidative au 4e trimestre 2025
L'exercice 2025 clôture sur une performance nette de 3,01 %, confirmant une trajectoire régulière et peu volatile (volatilité 1 an : 0,73 %)[1][4]. Au 31 décembre 2025, le taux d'investissement en terres atteint 57,55 %, temporairement sous le seuil minimum en raison de nouvelles souscriptions et d'un investissement prévu au 1er semestre 2026[1].
La valeur liquidative progresse grâce aux loyers de fermage et à la revalorisation des actifs. Historique récent (extrapolé des tendances) : de 100 € au lancement (2023) à plus de 103 € fin 2024, avec une accélération en 2025[1][3][4].
Période | Performance nette |
2024 | 3,19 %[4] |
2025 (annuelle) | 3,01 %[1] |
1 an (à fin 2025) | 2,82 %[4] |
Un portefeuille d'actifs agricoles diversifié
Le portefeuille couvre diverses régions et cultures : céréales, lin, vignoble. Certaines détentions passent par la SCA Terres de France, permettant une diversification géographique et culturale du foncier agricole.
Localisation | Culture | Surface |
Chambois (Orne) | Lin | 59 ha |
Fontenay-les-Briis (Essonne) | Céréales | 100 ha |
Civray-Sérille (Cher) | Céréales | 256 ha |
Bussy (Cher) | Céréales | 204 ha |
Marnay (Vienne) | Céréales | 80 ha |
Cantenac (Gironde) | Vignoble AOC Margaux | 1,26 ha |
Launoy (Aisne) | Céréales | 74 ha[1] |
Total : environ 774 ha, avec une 7e acquisition à Launoy (1er T2025, 976 396 €, rendement brut 2,31 %)[1].
Une classification ESG Article 9 SFDR
Classé Article 9 SFDR, le fonds poursuit des objectifs durables mesurables : préservation de la biodiversité, réduction des phytosanitaires, fertilisation des sols, gestion de l'eau, suivi du bilan carbone et création d'emplois. Cette approche renforce l'impact positif du fonds sur le secteur agricole français[1][7].
Conclusion
Au 4e trimestre 2025, la SC Terres Invest confirme sa résilience et son engagement. Malgré un marché foncier contracté (-5,9 % de transactions en 2024 selon SAFER), elle avance avec un taux d'investissement croissant, des performances stables et un impact sociétal fort. Ce fonds offre un placement défensif, décorrélé des marchés financiers, adapté aux investisseurs souhaitant soutenir l'agriculture française durable[1][3].
Les perspectives 2026, avec de nouveaux investissements et un cadre réglementaire potentiellement plus favorable, s'annoncent prometteuses pour la poursuite de la croissance du foncier agricole en portefeuille.
À retenir
- SC Terres Invest maintient une performance nette de 3,01 % en 2025 avec une volatilité faible.
- Le fonds reste fortement exposé au foncier agricole français, avec un taux d'investissement en progression et une diversification des cultures.
- La classification Article 9 SFDR et les critères ESG structurent une approche durable centrée sur la biodiversité et l'emploi agricole.
- Le contexte réglementaire (loi de finances 2026, crédits d'impôt HVE et bio) soutient la transition écologique des exploitations.
- Le fonds se positionne comme un placement défensif, décorrélé des marchés actions, pour les épargnants souhaitant allier rendement et impact agricole.
Conseil d'expert
En tant qu'expert des véhicules immobiliers et du foncier agricole, j'estime que SC Terres Invest trouve sa place dans une allocation patrimoniale de long terme, en complément des SCPI diversifiées. Avant d'investir, vérifiez :
- que votre horizon d'investissement est d'au moins 8 à 10 ans, le foncier agricole restant un actif peu liquide ;
- la cohérence de la poche non cotée (SCPI, foncier, private equity) avec votre profil de risque global ;
- les conditions d'accès via assurance-vie ou PER, souvent plus souples en matière de liquidité et de fiscalité que la détention en direct.
Pour un investisseur déjà exposé à l'immobilier de bureaux ou de commerces via des SCPI classiques, l'ajout d'un fonds spécialisé dans le foncier agricole français permet de diversifier les moteurs de performance (revalorisation des terres, fermage indexé) tout en donnant du sens à son épargne. Faites-vous accompagner par un conseiller afin de calibrer le montant investi et d'intégrer ce support dans une stratégie globale cohérente.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
