SCPI Remake Live et suspension Spirica : bilan 2026

Une SCPI en pleine expansion

La SCPI Remake Live attire l'attention des investisseurs. Ce véhicule de pierre-papier se distingue par son modèle sans frais et une approche diversifiée de l'immobilier professionnel.

En 2024, la SCPI a affiché un taux de distribution de 7,50 %, attirant massivement les épargnants. La collecte nette 2024 a atteint 256 millions d'euros, plaçant Remake Live parmi les meilleures SCPI du marché.

Au-delà de sa performance financière, Remake Live s'engage dans une démarche responsable en consacrant jusqu'à 10 % de sa collecte annuelle à une poche sociale destinée au financement de logements sociaux en France. Cette approche, combinée au label ISR " best in progress " obtenu par la SCPI, témoigne d'une vision d'investissement immobilier vertueuse, toujours pleinement d'actualité en 2026.

L'engouement s'est poursuivi en 2025, avec une collecte brute de 75,98 millions d'euros au premier trimestre. Au deuxième trimestre 2025, Remake Live a enregistré une collecte nette de 52,2 millions d'euros, portant sa capitalisation à 773 millions d'euros.

Parmi les principaux contributeurs à cette dynamique figure Spirica, filiale du groupe Crédit Agricole, qui a investi 100 millions d'euros en 2024. Cet assureur vie online a ainsi capté 39 % des souscriptions totales de la SCPI.

Une emprise trop importante pour Spirica

Si cette collecte record est une réussite pour la SCPI sans frais Remake Live, elle représente un enjeu stratégique pour Spirica. Comme tous les assureurs, Spirica surveille son ratio d'emprise, c'est-à-dire la part d'un produit qu'il détient dans son portefeuille d'actifs.

Idéalement, Spirica souhaitait ne pas dépasser 20 % du capital total de la SCPI. Or, ce chiffre a atteint 25 % (soit 171 millions d'euros) et avait même frôlé les 30 % en 2024.

Pour limiter les risques, Spirica a d'abord interdit les arbitrages vers Remake Live à l'automne 2024. Mais ces mesures n'étant pas suffisantes, la décision a été prise de suspendre les souscriptions à partir du 1er avril 2025. Cette suspension reste toujours en vigueur en 2026, ce qui continue d'impacter la collecte via cet assureur.

Impact sur la collecte de la SCPI

Cette suspension devrait entraîner une baisse de collecte estimée entre 150 et 200 millions d'euros d'ici décembre 2025. Un coup d'arrêt pour une jeune SCPI en pleine expansion.

Pourtant, les dirigeants de Remake Live restent confiants. David Seksig, responsable de la SCPI, a souligné que le produit affichait un TRI sur trois ans dépassant les 11 %, largement au-delà de l'objectif initial de 6 %.

Une croissance contrôlée permet d'éviter une taille excessive qui compliquerait la gestion. L'immobilier offre des opportunités attractives, et disposer de liquidités permet d'acheter des biens de qualité. La capitalisation de Remake Live s'élevait à 806 millions d'euros au troisième trimestre 2025, avec un portefeuille de 58 actifs et un taux d'occupation financier de 99 %.

Une ruée sur les parts avant la fermeture

Depuis l'annonce de la suspension, les épargnants cherchent à souscrire avant la date butoir. En cinq jours, 6 millions d'euros d'ordres ont été enregistrés chez Spirica, soit 60 % de la moyenne mensuelle de Remake Live.

Si cette dynamique se poursuit, le ratio d'emprise pourrait encore augmenter. Dans ce cas, Spirica pourrait fermer les souscriptions avant la fin du mois de mars.

Cette situation soulève une question : pourquoi avoir annoncé la suspension aussi tôt ? L'objectif était d'éviter un afflux massif de dernière minute, qui aurait pu poser des problèmes de gestion des flux financiers.

Stratégie de diversification

Pour compenser la perte de l'apport de Spirica, Remake Live mise sur plusieurs leviers :

• Augmenter la collecte en direct, qui est passée de 55 à 110 millions d'euros entre 2023 et 2024, et qui reste un axe majeur de développement en 2026.
• Développer de nouveaux partenariats assureurs, avec notamment des discussions avancées avec Abeille et Swiss Life.
• Diversifier les canaux de distribution, afin de réduire la dépendance à un unique apporteur de fonds.

D'autres assureurs ont également pris des mesures pour limiter l'afflux de capitaux vers Remake Live. Suravenir a abaissé le plafond d'investissement à 10 000 euros, tandis qu'Apicil a temporairement suspendu les souscriptions.

Conseil de l'auteur : en 2026, d'autres SCPI sans frais sont disponibles dans les contrats d'assurance vie du groupe AF, et de nouvelles SCPI devraient y être intégrées au cours de l'année. Il est donc pertinent de comparer les supports accessibles au sein de chaque contrat avant d'investir.

Une SCPI en bonne santé

Malgré cette suspension temporaire, les perspectives de Remake Live restent positives. La société de gestion met en avant :

• Un modèle sans frais plébiscité par les investisseurs.
• Un taux de distribution brut 2024 de 7,50 % et un TRI 2024 de 7,73 %.
• Un objectif 2025 de rendement compris entre 6,50 % et 7,50 %.
• Une capacité à sélectionner des actifs de qualité grâce à une collecte mieux contrôlée.
• Une réputation solide, avec des performances attractives et un TRI sur dix ans cible de 6 %.

Le portefeuille a également progressé en matière de critères ESG, passant de 31,22 / 100 à 55,31 / 100 entre l'acquisition et le 30 juin 2025, dépassant l'objectif fixé à 50,52 / 100. La SCPI confirme ainsi en 2026 son statut d'acteur incontournable de l'investissement immobilier diversifié, avec plus de 8 000 associés séduits par sa politique de distribution et ses acquisitions stratégiques en Europe, notamment une récente acquisition à Londres.

Récapitulatif de la situation

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

La situation de Remake Live illustre la forte appétence des épargnants pour les SCPI, mais aussi les contraintes imposées aux assureurs. Cette suspension, bien que temporaire, montre l'importance d'une diversification des sources de financement et d'une gestion prudente de la collecte pour assurer un développement durable.

La SCPI confirme son statut d'acteur majeur des SCPI sans frais en 2026, grâce à une stratégie d'investissement paneuropéenne, des flux de collecte diversifiés et une gestion des risques maîtrisée.

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