SCPI Corum USA : performances 2025, rendement et avis d’expert

Lancée fin 2024 par Corum L'Épargne, Corum USA est la première SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) française dédiée exclusivement au marché immobilier américain. Commercialisée depuis le 13 novembre 2024, cette initiative audacieuse vise à offrir aux investisseurs un accès simplifié et diversifié à l'économie américaine, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse grâce à la convention franco-américaine. Corum USA se distingue par son engagement à allouer au minimum 90 % de son patrimoine à des actifs immobiliers aux États-Unis, ciblant des secteurs variés tels que les bureaux, les commerces, la logistique, l'hôtellerie, l'éducation, la santé et l'industrie.

À l'issue de l'année 2025, la SCPI Corum USA affiche une capitalisation de 65 millions d'euros, avec un rendement 2025 réalisé de 7,70 % malgré la baisse du dollar, boosté par une revalorisation de 29 % sur un immeuble new-yorkais, une collecte brute de 11,33 millions d'euros au 4^e trimestre 2025 (en nette progression par rapport au trimestre précédent), et un prix de part stable à 200 €. Cet article propose une analyse complète de la SCPI Corum USA, en explorant ses caractéristiques, ses avantages, ses inconvénients, et en répondant aux questions les plus fréquemment posées par les investisseurs.

Qu'est-ce que la SCPI Corum USA ?

Corum USA est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Corum Asset Management, une société reconnue dans la gestion immobilière. Lancée à l'automne 2024, elle a été créée dans le but de permettre aux investisseurs de profiter des atouts structurels de l'économie américaine en investissant dans l'immobilier professionnel.

La SCPI s'engage à allouer au minimum 90 % de son patrimoine à des actifs immobiliers aux États-Unis, les 10 % restants pouvant être investis dans des actifs situés dans la zone euro. Cette orientation en fait une poche de diversification en dollars américains particulièrement intéressante pour les épargnants français.

Caractéristiques principales 

• Type : SCPI de rendement diversifiée
• Société de gestion : Corum Asset Management
• Date de lancement : 13 novembre 2024
• Prix d'une part : 200 € (stable fin 2025)
• Minimum de souscription : 1 part à partir de 200 €
• Objectif de distribution annuelle* : 4,5 % (non garanti) ; objectif 2025 supérieur à 7 % (réalisé à 7,70 %)
• Commission de souscription : 12 % TTC
• Localisation des investissements : minimum 90 % États-Unis
• Distribution des dividendes potentiels : Mensuelle
• Objectif de taux de rendement interne sur 10 ans (non garanti)** : 4,5 %

Pourquoi investir dans Corum USA ?

1. Exposition au marché américain

Corum USA offre une opportunité unique d'investir dans le premier marché immobilier mondial. Les États-Unis présentent un potentiel considérable grâce à :

• une consommation élevée ;
• une forte capacité d'innovation ;
• des ressources énergétiques abondantes ;
• une grande flexibilité économique ;
• une démographie positive.

Le marché immobilier professionnel américain bénéficie en outre de baux fermes de 15 à 20 ans et d'une conjoncture actuellement favorable, avec des taux directeurs en évolution modérée, ce qui peut soutenir la visibilité des loyers et la stabilité des revenus potentiels.

2. Diversification du portefeuille

En investissant dans Corum USA, les investisseurs peuvent diversifier leur patrimoine immobilier en s'exposant à un marché différent de l'Europe. La SCPI cible des actifs professionnels variés tels que :

• des bureaux ;
• des commerces ;
• l'hôtellerie ;
• l'éducation et la santé ;
• l'industrie ;
• la logistique.

Le secteur résidentiel est volontairement exclu en raison de contraintes réglementaires, opérationnelles et de rentabilité spécifiques au marché américain.

Dans une allocation globale, Corum USA doit être considérée comme une poche de diversification en dollars américains, complémentaire des SCPI investies en zone euro.

3. Fiscalité simplifiée

Grâce à la convention fiscale franco-américaine, les investisseurs bénéficient d'une fiscalité simplifiée, avec un prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les revenus financiers, évitant ainsi la double imposition. Cette structure fiscale claire est un argument fort pour les épargnants français souhaitant s'exposer aux revenus immobiliers en dollars.

4. Rendement potentiel attractif

Corum USA vise un objectif de distribution annuelle de 4,5 % (non garanti), avec un objectif supérieur à 7 % pour 2025 réalisé à 7,70 %. Bien que la SCPI soit récente, son premier rendement historique confirme une stratégie privilégiant la valorisation du capital à long terme dans un contexte de baisse des taux susceptible de favoriser les transactions et d'améliorer les conditions de financement.

La performance 2025 est notamment portée par une plus-value de 29 % sur un actif new-yorkais, illustrant la capacité de la société de gestion à créer de la valeur sur des actifs ciblés.

5. Gestion expérimentée

Corum Asset Management est une société de gestion indépendante avec plus de 9,6 milliards d'euros d'actifs sous gestion fin 2025. Elle a fait ses preuves avec d'autres SCPI à succès telles que Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion, ce qui renforce la crédibilité de la stratégie de Corum USA.

La méthodologie de Corum, bien connue pour sa rigueur et son approche opportuniste des cycles immobiliers, permet d'avoir des convictions fortes sur cette SCPI. Néanmoins, elle doit rester une poche de diversification au sein du patrimoine global.

Quels sont les risques associés à Corum USA ?

Comme tout investissement en SCPI, Corum USA présente certains risques :

• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier américain et de la conjoncture économique.
• Risque de rendement non garanti : l'objectif de distribution de 4,5 % (et l'objectif 2025 supérieur à 7 %) n'est pas garanti et peut ne pas être atteint à l'avenir, même si le rendement 2025 de 7,70 % constitue un premier repère.
• Risque de change : les investissements en dollars américains sont soumis aux fluctuations du taux de change euro/dollar, ce qui peut amplifier à la hausse comme à la baisse la performance pour un investisseur en euros. En 2025, la baisse du dollar a limité la performance pour un épargnant en euro.
• Frais de souscription élevés : les frais de souscription de 12 % réduisent le rendement potentiel de l'investissement, en particulier en cas de sortie à court terme.
• Délai de jouissance : un délai de jouissance de 5 mois est appliqué avant de percevoir les premiers revenus.
• Jeune SCPI : Corum USA est une SCPI récente, qui a encore tout à prouver en termes de croissance, de stabilité des revenus et de rentabilité à long terme.

Questions fréquentes sur la SCPI Corum USA

1. Comment la SCPI Corum USA est-elle positionnée par rapport aux autres SCPI de Corum ?

Corum USA complète la gamme de SCPI de Corum L'Épargne en offrant une exposition unique au marché immobilier américain. Alors que Corum Origin investit principalement en Europe, Corum XL diversifie ses investissements à l'échelle mondiale et Corum Eurion est une SCPI labellisée ISR en zone euro, Corum USA se concentre exclusivement sur les États-Unis et sur des actifs professionnels en dollars.

2. Quels sont les secteurs immobiliers ciblés par Corum USA aux États-Unis ?

Corum USA cible des actifs professionnels variés tels que :

• des bureaux ;
• des commerces ;
• l'hôtellerie ;
• l'éducation ;
• la santé ;
• l'industrie ;
• la logistique.

Elle exclut volontairement le secteur résidentiel en raison de contraintes spécifiques (réglementation, gestion, profils de risques) propres au marché américain.

3. Comment la fiscalité est-elle gérée pour les investissements dans Corum USA ?

Grâce à la convention fiscale franco-américaine, les investisseurs bénéficient d'une fiscalité simplifiée, avec un prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les revenus financiers, ce qui permet d'éviter la double imposition. Cette mécanique fiscale rend l'investissement plus lisible pour un épargnant français souhaitant percevoir des revenus en dollars.

4. Quel est le minimum à investir dans Corum USA ?

Le minimum à investir dans Corum USA est de 200 €, ce qui correspond au prix d'une part. Certains intermédiaires peuvent toutefois exiger un ticket d'entrée plus élevé (par exemple 1 260 €).

Conclusion

Corum USA est une SCPI innovante qui offre aux investisseurs la possibilité de diversifier leur patrimoine immobilier en s'exposant au marché américain. Son positionnement unique, sa fiscalité avantageuse et sa gestion expérimentée en font une option intéressante pour ceux qui cherchent à saisir les opportunités offertes par l'économie américaine.

Cependant, il est essentiel de bien comprendre les risques associés, notamment le risque de change, qui peut être favorable ou défavorable, ainsi que le caractère encore jeune de la SCPI. Un horizon de placement de long terme et une bonne diversification globale de votre patrimoine restent indispensables.

Dans une allocation patrimoniale structurée, Corum USA doit être considérée comme une poche de diversification en dollars américains, et non comme le cœur de votre portefeuille de SCPI.

* Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par la SCPI pour le compte de l'associé), versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM USA.

**Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l'investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l'évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur. Il intègre également le fait que la valeur de l'argent évolue dans le temps : en effet, 1 € aujourd'hui vaut plus que 1 €
dans 1 an, car on peut immédiatement réinvestir cet euro et le faire fructifier.

La SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s'agit d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d'abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier. Par ailleurs, si les SCPI investissent à l'international, il convient de prendre en compte un risque en devise, lié à la fluctuation des taux de change. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00€, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l'ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l'AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d'agent général d'assurance sous le contrôle de l'ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

CORUM USA visa SCPI n°24-11 de l'AMF du 09 juillet 2024, est gérée par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.