Les clés d’un investissement locatif réussi

L'investissement locatif suscite toujours autant l'engouement des Français en quête de placement rentable. En 2025, malgré une conjoncture chahutée ces dernières années, la correction des prix, la stabilisation des taux de crédit autour de 3 à 3,5 % sur 20 ans et la hausse des loyers redonnent de l'attrait à la pierre. Le rendement locatif brut moyen en France tourne désormais autour de 5,2 à 5,9 % selon les études, avec un " bon " rendement généralement considéré à partir de 6 % dans le contexte actuel. Dans certaines villes moyennes, les rendements dépassent même 6 %, voire plus dans les marchés les plus dynamiques. Entre l'immobilier neuf et l'ancien, la question du choix reste néanmoins délicate pour les investisseurs. Aussi, nous vous proposons les clés pour réussir un investissement dans l'immobilier locatif.

Investir dans l'immobilier ancien

L'immobilier ancien est un bien existant de plus de 5 ans, déjà occupé ou pas. Contrairement aux idées reçues, un actif ancien peut être relativement récent, c'est-à-dire avoir 6 ou 7 ans. Le principal avantage de l'immobilier ancien porte sur la disponibilité du bien et sur le niveau de prix. Après plusieurs trimestres de baisse, les prix de l'ancien ont reculé dans la plupart des grandes villes françaises, parfois de 8 à plus de 10 % depuis 2020 dans certaines métropoles, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité locative pour les investisseurs.

L'acquisition se fait rapidement et le prix du bien s'avère, en moyenne, plus abordable que dans le neuf à surface équivalente. Entre la signature de la promesse de vente et la signature définitive, l'investisseur doit compter seulement deux à trois mois. L'immobilier locatif ancien demande également moins de capacités de projection, en privilégiant un actif avec un locataire en place. Une stratégie d'investissement qui permet de se préserver en partie des vacances locatives, dans un marché où les loyers ont progressé d'environ 3 % en moyenne sur un an et où la tension locative reste forte dans de nombreuses zones.

Par ailleurs, un actif ancien à rénover peut constituer une opportunité d'investissement locatif particulièrement pertinente en 2025. En fonction des travaux à venir, la rénovation immobilière donne accès au mécanisme du déficit foncier, permettant d'imputer une partie des travaux sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global dans certaines limites. La question de la performance énergétique est devenue centrale : les logements les plus énergivores (étiquettes F et, surtout, G au DPE) font l'objet de restrictions progressives de mise en location, ce qui en fait à la fois un risque pour les propriétaires qui ne rénovent pas, et une opportunité pour ceux qui acceptent d'investir dans des travaux. Outre l'avantage fiscal, la réalisation de travaux d'amélioration énergétique permet de bénéficier de différentes aides publiques ou dispositifs (prime énergie, dispositif MaPrimeRénov', aides locales), tout en rendant le bien plus attractif à la location et mieux armé face aux futures évolutions réglementaires.

Investir dans l'immobilier neuf

Selon le Code général des impôts, l'immobilier neuf est un bien de moins de 5 ans, fraîchement livré, jamais occupé ou n'ayant pas encore fait l'objet d'une transaction. Pour investir dans l'immobilier locatif, l'acquisition se fait clé en main ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Pour acheter un bien en VEFA, le critère temps entre la réservation du bien et sa livraison reste un point de vigilance majeur. Dans certains cas, la durée de livraison peut aller jusqu'à 2 ans ou plus, ce qui impose d'anticiper l'échéancier de paiement, le financement, ainsi que l'évolution du marché local et des taux de crédit pendant la période de construction.

Cependant, l'achat d'un bien neuf offre de nombreuses garanties pour l'investisseur. L'actif est conforme aux dernières normes en vigueur en termes de sécurité, d'accessibilité et, surtout, de performance énergétique, dans un contexte de durcissement progressif des exigences environnementales. Cette conformité permet de sécuriser la mise en location sur le long terme, alors que les logements mal classés au DPE sont de plus en plus encadrés. De plus, l'investisseur profite de diverses garanties légales après la livraison, notamment pour des défauts d'ordre esthétique ou des défauts dans les équipements (garantie de parfait achèvement la première année, garantie biennale ou de bon fonctionnement sur certains équipements), ainsi qu'une garantie décennale pour les défauts de construction majeurs.

Concrètement, l'investissement dans le neuf préserve en principe l'investisseur d'éventuels gros travaux pendant 10 ans et limite les dépenses de maintenance courante les premières années, ce qui sécurise le cash-flow. En contrepartie, le prix de l'immobilier neuf reste généralement plus élevé que celui de l'ancien, l'écart pouvant atteindre plusieurs dizaines de pourcents selon les villes, malgré la récente correction des prix. Cette prime au neuf pèse sur la rentabilité brute, souvent inférieure à celle d'un bien ancien bien acheté et bien rénové, mais elle se compense en partie par des charges moindres, une meilleure performance énergétique et une attractivité locative forte. Outre le budget, la qualité du bien, l'emplacement, la demande locative locale et le niveau de loyer réellement pratiquable conditionnent plus que jamais la réussite de l'investissement, qu'il s'agisse de neuf ou d'ancien.