Comment investir en parts de SCPI de Rendement

SCPI de rendement : les modalités de souscription 

Investir dans la pierre-papier permet de bénéficier d'avantages spécifiques aux SCPI : une mutualisation des risques locatifs sur l'ensemble d'un portefeuille d'actifs, une prise en charge de la gestion du patrimoine par des équipes spécialisées et davantage de souplesse dans le choix des montants investis. En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi autour de 4,7 % brut, dans la lignée des années précédentes, avec de nombreuses SCPI de rendement servant entre 4,5 % et 6 %, voire davantage pour les véhicules les plus dynamiques. Comment effectuer votre investissement en parts de SCPI ? À l'issue de quel processus, à quel prix et auprès de quel professionnel ?

Un projet d'investissement à réfléchir

Le choix de souscrire des parts de SCPI peut s'effectuer dans le cadre d'un projet d'investissement visant à percevoir des revenus de complément réguliers ou à constituer une épargne de long terme. Ce choix intervient aujourd'hui dans un contexte où les placements sans risque (Livret A, fonds euros, etc.) offrent des rendements souvent inférieurs à l'inflation ou au rendement moyen des SCPI, ce qui renforce l'attrait de la pierre-papier pour les épargnants en quête de revenus potentiels et de diversification patrimoniale. Avant d'investir, il est nécessaire de se renseigner sur les avantages et les risques d'un placement dans la pierre-papier : lors d'une souscription de parts de SCPI, l'investisseur reçoit ainsi une note d'information ou un Document d'Information Clé (DIC), le dernier rapport annuel, ainsi que le cas échéant les bulletins trimestriels des SCPI considérées. Ces documents détaillent notamment la stratégie de la SCPI, son taux de distribution, son taux d'occupation financier, son historique de revalorisation de part ainsi que les risques spécifiques (risque de perte en capital, variabilité des revenus, illiquidité des parts, risque de marché immobilier).

Les processus et les modalités de souscription diffèrent selon que l'on envisage d'investir dans des SCPI à capital variable ou des SCPI à capital fixe. Les premières représentent aujourd'hui la grande majorité de la collecte, du fait d'une souplesse accrue d'entrée et de sortie, tandis que les secondes offrent un fonctionnement plus proche d'un marché organisé de gré à gré. (Pour plus de détails sur les différents types de SCPI, consulter le Guide de la SCPI).

Souscrire des parts de SCPI à capital variable

Il est possible d'y investir à tout moment, tant que la société de gestion accepte de nouvelles souscriptions. La demande de parts est satisfaite soit par l'offre de parts existantes (celles des associés souhaitant se désengager de la SCPI) soit, si cette dernière n'est pas suffisante, par la création de nouvelles parts. Ce mécanisme, encadré par les statuts et la réglementation, permet un ajustement continu entre la demande des investisseurs et les besoins de financement de la SCPI pour ses acquisitions.

Les SCPI à capital variable voient ainsi leur capital social augmenter au fur et à mesure des demandes de souscription, dès lors que celles-ci sont supérieures aux cessions demandées par les associés existants et qu'elles restent dans la limite du capital maximum statutaire. En cas de ralentissement du marché immobilier ou de hausse des taux d'intérêt, certaines sociétés de gestion peuvent ajuster temporairement le rythme des souscriptions ou moduler le prix de part pour tenir compte de la valeur de leur patrimoine et des nouvelles conditions de marché, dans le cadre des obligations fixées par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Souscrire des parts de SCPI à capital fixe

Il est possible d'investir dans des SCPI à capital fixe au moment de leur constitution, lorsqu'elles font appel à l'épargne publique, puis à chaque augmentation de capital. En effet, une SCPI à capital fixe peut décider d'augmenter le plafond de son capital social et organiser une augmentation de capital lorsqu'elle souhaite collecter les fonds nécessaires à l'acquisition de nouveaux actifs. Les épargnants peuvent alors souscrire les parts offertes dans la limite du plafond adopté par la SCPI, à un prix déterminé par la société de gestion en fonction de la valeur de son patrimoine et de ses perspectives.

Les épargnants peuvent également souscrire des parts sur le marché secondaire. Ce dernier fonctionne comme un marché de l'occasion dans la mesure où ne s'y échangent que des parts existantes. Les achats et les ventes peuvent s'y effectuer librement entre particuliers (échanges de gré à gré) ou dans le cadre d'un registre des ordres d'achats et de vente organisé par la société de gestion. Ce registre confronte les ordres d'achat et de vente de parts existantes à intervalles réguliers. Dans un environnement où certaines SCPI ont connu des ajustements de prix de part à la baisse sur les dernières années, le marché secondaire peut faire apparaître des opportunités de décote, mais il reflète aussi la réalité de la liquidité et de l'appétit des investisseurs pour chaque véhicule.

La fixation du prix de souscription 

Le prix de souscription d'une part de SCPI n'est pas fixé de la même manière suivant que l'on intervienne sur le marché primaire (achat de nouvelles parts) ou sur le marché secondaire (achat de parts existantes).

Lors de l'émission de nouvelles parts (augmentation de capital pour une SCPI à capital fixe, collecte " en continu " pour les SCPI à capital variable), le prix de souscription est égal au prix nominal d'une part augmenté d'une prime d'émission. Cette dernière inclut notamment une commission de souscription (frais d'entrée) dont le montant se situe généralement, selon les SCPI, autour de 8 % à 12 % du prix de souscription, même si certains véhicules plus récents ont opté pour des frais d'entrée réduits ou un modèle de frais plus étalés dans le temps. Cette commission est reversée à la société de gestion et à son réseau de distribution pour couvrir les frais de collecte de capitaux et de commercialisation. La prime d'émission intègre également la revalorisation du patrimoine via le calcul de la valeur de reconstitution de la SCPI. Ceci permet d'assurer une égalité de traitement entre les associés existants et nouveaux. Lorsque le prix de souscription est supérieur ou inférieur de plus de 10 % à la valeur de reconstitution d'une part, la société de gestion doit justifier cette situation, documenter sa politique de prix et en informer l'Autorité des marchés financiers (AMF), qui exerce une surveillance renforcée du marché des SCPI.

Sur le marché secondaire, le prix résulte d'une confrontation entre l'offre et la demande de parts que retrace le registre tenu par la société de gestion ou, pour certaines plateformes, par un prestataire habilité. Le prix obtenu par cette confrontation, dit prix d'exécution, est augmenté des droits d'enregistrement pour aboutir au prix de souscription. Les frais de cession sont souvent à la charge de l'acquéreur, même si, dans la pratique, certains intermédiaires peuvent lisser ces frais dans leur tarification globale. La vigilance sur les frais (frais d'entrée, de gestion, éventuels frais de sortie) est d'autant plus importante que, dans un contexte de rendements moyens autour de 4,5–5 %, ils impactent directement le rendement net pour l'épargnant.

Une souscription selon quatre modalités 

La souscription peut se faire selon quatre modalités principales, qui répondent chacune à des objectifs patrimoniaux différents.

Il est d'abord possible d'acheter les parts " comptant " : cette stratégie vise à disposer de revenus immédiats et réguliers sur la durée de détention des parts, en complément par exemple d'un salaire, d'une retraite ou d'autres revenus de placement. Avec un taux de distribution moyen proche de 4,5–5 % brut en 2024, certaines SCPI de rendement peuvent offrir un flux de revenus potentiellement supérieur à celui de nombreux placements garantis, en contrepartie d'un risque immobilier et d'une absence de garantie du capital.

Recourir à l'emprunt peut vous aider à bénéficier d'un effet de levier, c'est-à-dire à profiter de la différence entre les taux d'emprunt et le rendement généré par les SCPI. Après une forte remontée des taux à partir de 2022, les coûts de financement se sont nettement accrus, réduisant mécaniquement l'effet de levier pour l'investisseur ; toutefois, pour des profils fiscalement imposés et sur des durées de crédit adaptées, ce levier peut rester pertinent, en particulier si les taux d'emprunt se stabilisent ou se détendent par rapport aux rendements des meilleures SCPI (souvent compris entre 5 % et plus de 7 % pour les véhicules les plus dynamiques en 2024). En outre, les intérêts d'emprunt restent déductibles des revenus fonciers issus des SCPI, ce qui réduit le poids de la fiscalité pour les investisseurs à forte tranche marginale d'imposition.

Une troisième possibilité est d'acquérir la nue-propriété, l'usufruit étant cédé à un tiers. Cette option présente des avantages réels si vous n'avez pas besoin de revenus supplémentaires sur une période de 5 à 10 ans : outre la décote significative sur le prix d'achat (qui peut atteindre 30 à 40 % selon la durée du démembrement et la grille fixée par la société de gestion), aucun revenu n'est perçu pendant la durée du démembrement et, corrélativement, aucune imposition sur ces revenus n'est due. Sur le plan patrimonial, depuis la transformation de l'ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce sont en principe les usufruitiers des parts qui déclarent la valeur des SCPI à l'IFI ; les parts détenues en nue-propriété ne sont pas incluses dans l'assiette de l'IFI chez le nu-propriétaire, ce qui en fait un outil de stratégie patrimoniale pour les contribuables fortement imposés. Au terme du démembrement, les parts vous reviennent en pleine propriété sans frais supplémentaires, et vous commencez alors à percevoir les revenus correspondants.

Il est enfin possible de souscrire des parts de SCPI dans le cadre d'un contrat d'assurance vie ou d'un Plan d'Épargne Retraite (PER), via des unités de compte adossées à des SCPI. Cette solution permet de dynamiser un portefeuille constitué ordinairement de titres peu risqués au rendement faible, tout en bénéficiant du cadre fiscal propre à ces enveloppes (fiscalité allégée sur les rachats après une certaine durée pour l'assurance vie, fiscalité spécifique à la sortie pour le PER). Dans ce cas, les modalités de souscription, les frais (frais d'arbitrage, de gestion de contrat, éventuels frais supplémentaires sur les unités de compte immobilières) et la liquidité dépendent à la fois de la société de gestion de la SCPI et de l'assureur, ce qui impose de bien comparer les contrats et les supports avant d'investir.

MeilleureSCPI.com :  l'interlocuteur privilégié pour votre investissement dans la pierre-papier

Il est recommandé de s'adresser à des conseillers en investissement financier (CIF) spécialisés dans les SCPI, capables d'analyser votre situation patrimoniale, votre horizon de placement, votre fiscalité et votre tolérance au risque. A ce titre, MeilleureSCPI.com vous accompagne tout au long de l'élaboration de votre projet d'investissement, du choix des SCPI à la souscription de parts, sans coût supplémentaire pour l'épargnant, la rémunération étant assurée par les sociétés de gestion. Vous bénéficierez également d'un suivi dans la durée de votre investissement : analyse régulière des performances (taux de distribution, évolution du prix de part, taux d'occupation financier), réallocation éventuelle entre différentes SCPI (France, Europe, thématiques comme la santé ou la logistique) et prise en compte des évolutions réglementaires et fiscales (IFI, fiscalité des revenus fonciers, conventions fiscales internationales pour les SCPI européennes). Dans un marché des SCPI devenu plus technique et plus hétérogène, s'appuyer sur un interlocuteur spécialisé permet de mieux sélectionner les véhicules adaptés à vos objectifs et de piloter votre stratégie pierre-papier dans la durée.