Les critères clés d’investissement en SCPI (partie 2/2) en 2026

Les critères clés d'investissement en SCPI (partie 2/2) en 2026

Il existe aujourd'hui plus de 125 SCPI de rendement en France. Choisir une SCPI demande une bonne connaissance du marché : le meilleur moyen d'investir en limitant les risques est de le faire en toute connaissance de cause. Pour ce faire, MeilleureSCPI.com vous propose d'analyser les critères clés d'investissement (suite de la partie 1).

Dans cette seconde partie, nous approfondissons :

• la liquidité des parts des SCPI à capital fixe et à capital variable ;
• l'évolution des dividendes et des rendements actuels (2024-2026) ;
• le prix d'acquisition par rapport à la valeur de reconstitution.

1) Liquidité des parts des scpi à capital fixe :

La liquidité des parts d'une SCPI est un critère majeur à prendre en considération. En effet, plus les parts sont liquides, plus il est facile de les revendre rapidement. Si la liquidité des parts est mauvaise, il sera plus difficile de récupérer l'argent de son investissement dans des délais raisonnables.

Historiquement, le " % du nombre de parts en attente de cession " permettait d'analyser le niveau de liquidité des SCPI. Aujourd'hui encore, cet indicateur reste pertinent : il mesure le volume de parts en attente par rapport au nombre total de parts en circulation.

Les SCPI à capital fixe affichent généralement une très bonne liquidité, la plupart des véhicules présentant un pourcentage de parts en attente de cession nul ou très faible, grâce notamment à :

• un marché secondaire organisé par la société de gestion ;
• une demande soutenue pour les SCPI historiques de qualité ;
• une gestion active des cessions et des souscriptions par les gérants.

En pratique, un investisseur doit surveiller :

• l'historique du délai moyen de revente des parts ;
• le volume de parts en attente sur plusieurs trimestres ;
• la profondeur du marché secondaire (nombre d'ordres, régularité des échanges).

2) Liquidité des parts des scpi à capital variable :

• SCPI à capital variable : un fonctionnement plus fluide pour la liquidité

Le fonctionnement de la liquidité des parts est similaire à celui des SCPI à capital fixe sur le plan économique, mais le mécanisme est souvent plus fluide. Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion peut émettre et racheter des parts en continu, ce qui facilite les entrées et sorties des investisseurs.

Les SCPI à capital variable offrent ainsi une liquidité exceptionnelle : la majorité d'entre elles affichent un pourcentage de parts en attente de cession égal à 0 %, ce qui garantit une très bonne liquidité aux investisseurs souhaitant revendre leurs parts rapidement, sous réserve de :

• l'équilibre entre souscriptions et retraits ;
• la qualité du patrimoine sous-jacent ;
• la confiance du marché dans la SCPI et sa société de gestion.

Pour apprécier correctement la liquidité en 2026, il est recommandé de :

• consulter les rapports annuels et bulletins trimestriels sur la rubrique " marché des parts " ;
• vérifier si la SCPI a déjà connu des files d'attente de retrait ;
• comparer la capitalisation de la SCPI et le flux annuel de souscriptions.

3) Évolution des dividendes (entre 2013 et 2014)

L'évolution des dividendes distribués permet de classer les SCPI selon leur capacité à générer des revenus croissants. Ce critère reste un indicateur important de la performance à court et moyen terme, mais doit toujours être mis en perspective avec la stabilité des loyers et la qualité du patrimoine.

En 2024 et 2025, les SCPI de rendement ont affiché des performances remarquables :

• un taux de distribution moyen autour de 4,30 % pour les meilleures SCPI France ;
• un taux d'occupation financier avoisinant 92,97 %, témoignant d'un bon taux de location et de la solidité des locataires.

Le rendement moyen des SCPI en 2026 est estimé entre 4,5 % et 5,5 % brut par an, avec une légère hausse depuis 2023 grâce à :

• la normalisation des taux d'intérêt ;
• la reprise progressive du marché immobilier ;
• des ajustements de valeurs déjà intégrés dans les prix des parts.

Parmi les meilleures SCPI en termes de rendement, on retrouve notamment :

• Sofidynamic avec un rendement de l'ordre de 9,52 % ;
• Transitions Europe autour de 8,25 % ;
• Épargne Pierre Europe proche de 6,75 % ;
• Corum Origin avec environ 6,5 % de performances pour 2025.

Ces performances élevées doivent toutefois être analysées à l'aune :

• de la soutenabilité à long terme des dividendes ;
• du profil de risque (localisation, typologie d'actifs, stratégie de gestion) ;
• de la capacité de la SCPI à maintenir son taux d'occupation dans le temps.

Une approche prudente recommande de diversifier entre plusieurs SCPI plutôt que de concentrer son patrimoine sur un seul véhicule, aussi performant soit-il. La diversification peut se faire :

• par secteur (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) ;
• par zone géographique (France, zone euro, Europe élargie) ;
• par style de gestion (rendement, plus-value, thématique).

4) Prix d'acquisition par rapport à la valeur de reconstitution (au 12/09/2013)

La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais estimés nécessaires pour reconstituer le patrimoine. Lorsque le pourcentage (prix acquéreur / valeur de reconstitution) est inférieur à 100 %, cela signifie que le prix de la part est attrayant (décote) puisqu'il ne suffirait pas à reconstituer le patrimoine.

À l'inverse, si le pourcentage est supérieur à 100 %, cela veut dire que la valeur de la part permettrait de reconstituer plus que la valeur du patrimoine (surcote). Ce critère est particulièrement utile pour :

• identifier les SCPI en décote potentielle ;
• détecter les surcotes excessives à surveiller ;
• apprécier le point d'entrée pour un nouvel investissement.

En 2026, les investisseurs doivent analyser attentivement ce critère en fonction de leurs objectifs :

• Rendement maximum : accepter éventuellement une légère surcote si la performance locative est solide ;
• Sécurité du capital : privilégier les SCPI avec une décote raisonnable et un patrimoine de qualité ;
• Prix accessible : comparer le ticket d'entrée (prix de la part) et la valeur de reconstitution.

Corum Origin confirme par exemple sa solidité avec un taux de rendement interne (TRI) à 10 ans frôlant les 7 %, démontrant la constance de ses performances dans le temps. De leur côté, les SCPI européennes tirent parti de la diversification géographique, offrant une meilleure résilience face aux fluctuations du marché immobilier français.

Découvrez les critères clés d'investissement analysés précédemment dans la partie 1.