Tout savoir sur le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier s'est imposé comme une méthode d'investissement attrayante pour de nombreux particuliers. Offrant des rendements potentiellement élevés, autour de 10,9 % en moyenne au premier semestre 2025, cette forme de financement participatif permet à chacun de participer à des projets immobiliers, souvent inaccessibles aux petits investisseurs. Toutefois, comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte des risques qu'il est crucial de connaître et de comprendre, avec une crise persistante marquée par des retards et des pertes. Cet article explore les différentes facettes de ce type d'investissement, les erreurs courantes à éviter, et les meilleures pratiques pour maximiser vos chances de succès.

Crowdfunding immobilier : eldorado ou miroir aux alouettes ?

Le financement participatif gagne la promotion immobilière avec des rendements attractifs autour de 9 à 11 %, mais dans un contexte de crise où les collectes chutent et les retards explosent. Un investissement " alternatif " qui n'est pas sans risque.

Le " crowdfunding " continue de compter dans le paysage financier. Or, après les prêts, les dons et le capital risque (" crowdequity "), voilà que le " financement par la foule " (littéralement) gagne la promotion immobilière. On pourrait d'ailleurs l'appeler Crowdlending.

Des plateformes de financement participatif variées

Des plateformes de financement participatif comme Lymo.fr, Wiseed, Anaxago, ou encore Bricks qui s'impose en tête du classement en 2025, proposent aux internautes d'investir dans des projets immobiliers. Il peut s'agir de résidences, de lots de maisons individuelles, de bureaux ou de logements sociaux. Une fois le programme livré et commercialisé, le particulier récupère, dans une hypothèse favorable, son capital auquel s'ajoute un intérêt. Au premier semestre 2025, le secteur immobilier a financé 468 projets pour 388,2 millions d'euros collectés, en baisse d'environ 15 % par rapport à 2024.

Plusieurs modes d'investissement

Le véhicule d'investissement peut être des parts ou des obligations (créances) d'une holding qui détient elle-même une participation dans une Société Civile de Construction Vente (SCCV) spécialement créée pour le projet.

Cela peut aussi passer par des obligations émises par une Société par Action Simplifiée (SAS) lancée par des promoteurs immobiliers. Les rendements annoncés restent élevés, de l'ordre de 9,11 % pour les obligations et 11,34 % pour les prêts rémunérés au premier semestre 2025. Bien plus donc que le Livret A à 3% ! Toutefois, contrairement au livret réglementé, la performance n'est pas garantie dans le crowdfunding immobilier. Et c'est là qu'il faut être extrêmement vigilant ! Le " crowdfunder " s'expose à une moins-value, voire à une perte totale de son capital investi, avec 4 à 6 % de pertes qui commencent à se matérialiser.

Des dangers inhérents à l'investissement immobilier

Envolée des coûts de construction

Premier risque : l'envolée des coûts de construction. Certes, il est toujours possible de se " rattraper " au moment de la vente. Cependant, rien n'est moins sûr. A fortiori, en cette période de crise du marché immobilier du logement neuf, avec un stock important de projets en difficulté. Justement, le plus grand danger de ce type d'investissement est que le bien ne se vende pas. Il y a alors blocage et non remboursement. Au premier semestre 2025, on observe :

• 20 à 25 % des projets avec plus de 6 mois de retard ;
• 8 à 10 % avec moins de 6 mois de retard ;
• 10 à 15 % des opérations en procédures collectives.

Frais et commissions

Il faut aussi savoir que ce type d'investissement dit " alternatif " comporte des frais. Les plateformes perçoivent une commission sur les fonds collectés ou un pourcentage sur le montant de la vente du bien. Elles peuvent donc toucher un intéressement si les objectifs de rentabilité sont dépassés.

Impact de la législation et des régulations

Depuis 2023, de nouvelles régulations ont été mises en place pour renforcer la protection des investisseurs. Les plateformes doivent désormais respecter des critères plus stricts en matière de transparence et de gestion des risques. Cela inclut l'obligation de fournir des informations détaillées sur les projets et les promoteurs, ainsi que sur les risques potentiels. En 2025, les contentieux ont triplé avec les demandes au Médiateur de l'AMF, et des plateformes comme Koregraf ont été liquidées au printemps, avec agrément retiré au 30 juin.

Conseils pour un investissement réussi

Dans tous les cas, l'investisseur particulier a tout intérêt à limiter sa mise et à privilégier les plateformes disposant du statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP). Instauré par une ordonnance du 17 septembre 2014, cet agrément est délivré aux acteurs du crowdfunding justifiant d'un diplôme et d'une expérience professionnelle conséquente. Les taux de succès des projets tendent à augmenter sur des durées plus courtes, un point positif pour les investisseurs prudents.

Diversification et prudence

Enfin, comme pour tous placements, il est conseillé de diversifier les investissements et les plateformes. Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier permet de répartir les risques et de maximiser les chances de réussite, surtout dans un marché où le nombre de projets financés chute (2 400 en 2024 contre 3 400 en 2023, tendance poursuivie en 2025).

Tableau récapitulatif des erreurs courantes

Conclusion

Le crowdfunding immobilier offre des opportunités attractives avec des rendements moyens de 10,9 %, mais il est essentiel de bien comprendre les risques accrus en 2025, marqués par des retards massifs, des collectes en baisse et des plateformes fragilisées, pour maximiser les rendements. En diversifiant vos investissements, en analysant minutieusement les projets, en consultant les contrats avec attention, et en choisissant des plateformes fiables, vous pouvez améliorer considérablement vos chances de succès. Pour plus d'informations sur les meilleures pratiques d'investissement en crowdfunding immobilier, consultez MeilleureSCPI.com.

À lire également : 

Retour sur les SCPI en 2024 : faut-il encore investir ?