Aestiam Agora : Deux SCPI réunies pour plus d’impact

La création de la SCPI Aestiam AGORA est l’aboutissement de la fusion entre deux véhicules immobiliers à capital variable : Aestiam Pierre Rendement (société absorbante) et Aestiam Cap’Hebergimmo (société absorbée). Cette opération, effective en 2025, illustre une stratégie visant à créer un acteur de taille plus significative, capable de capter des opportunités diversifiées et de mieux mutualiser les risques.

Cette fusion répond à plusieurs objectifs :

• Diversification sectorielle et géographique accrue
• Renforcement de la capacité d’investissement
• Optimisation des coûts de gestion
• Meilleure lisibilité pour les investisseurs et distributeurs

Contexte et motivations de la fusion

Des patrimoines immobiliers complémentaires

Les deux SCPI partageaient déjà des caractéristiques communes :

• Une forme juridique identique (SCPI à capital variable)
• Une gestion assurée par la même société de gestion : Aestiam
• Un objet social similaire : acquisition, gestion et valorisation d’un patrimoine immobilier locatif

Pourtant, leurs portefeuilles affichaient des spécialités sectorielles différenciées :

Cette complémentarité permet à la nouvelle entité Aestiam AGORA d’offrir une diversification sectorielle renforcée, réduisant la concentration des risques sur un segment unique.

Des objectifs affirmés de croissance et de résilience

Selon le traité de fusion (avril 2025), l’objectif affiché est de constituer une SCPI « de taille plus significative » pour atteindre environ 470 M€ d’actifs immobiliers après fusion.

Cela permet :

• Une mutualisation plus large des risques locatifs grâce à un plus grand nombre d’actifs et de locataires
• Une flexibilité accrue pour la gestion des investissements et des arbitrages
• Une capacité à capter des opportunités plus variées sur les marchés français et européens

Un positionnement commercial plus lisible

La stratégie vise aussi à simplifier la proposition faite aux distributeurs et investisseurs, avec un véhicule unique plus facilement identifiable et lisible sur le marché.

Les modalités concrètes de la fusion

Principes généraux

L’opération repose sur la fusion-absorption :

• Aestiam Cap’Hebergimmo apporte la totalité de son actif et de son passif à Aestiam Pierre Rendement
• Dissolution sans liquidation d’Aestiam Cap’Hebergimmo
• Nouvelle dénomination : Aestiam AGORA

Date d’effet comptable et fiscal : Rétroactive au 1er janvier 2025.

Valorisation des patrimoines et parité d’échange

Deux approches ont permis de fixer la parité d’échange :

1. Approche patrimoniale (valeur vénale des actifs au 31/12/2024)
2. Approche par le rendement (capacité distributive moyenne 2023-2026)

Exemple concret : Calcul de parité

• Parité d’échange : 0,22669 part d’Aestiam Pierre Rendement pour 1 part d’Aestiam Cap’Hebergimmo.
• En pratique : 4,41 parts d’Aestiam Cap’Hebergimmo = 1 part d’Aestiam AGORA.

Augmentation de capital et impact pour les associés

Pour rémunérer l’apport, l’absorbante émet 73 023 parts nouvelles. Les associés d’Aestiam Cap’Hebergimmo deviennent ainsi associés d’Aestiam AGORA, avec une valeur par part tenant compte de la parité fixée.

Cette conversion permet aux anciens associés d’Aestiam Cap’Hebergimmo de bénéficier d’un portefeuille élargi, plus diversifié et potentiellement plus résilient.

Les caractéristiques du nouvel ensemble Aestiam AGORA

Répartition sectorielle et géographique élargie

Avant fusion :

• Aestiam Pierre Rendement : forte dominante commerce
• Aestiam Cap’Hebergimmo : hôtellerie et résidences gérées

Après fusion, le portefeuille sera plus équilibré :

• Diversification par secteurs : commerce, hôtellerie, bureaux, enseignement, loisirs
• Exposition géographique élargie : Paris, Île-de-France, régions françaises, Europe

Évolution statutaire et nouvelle gouvernance

Pour accompagner la fusion, les statuts ont été modifiés :

• Nouvelle dénomination sociale : Aestiam AGORA
• Capital social maximum porté de 260 M€ à 300 M€
• Ajustement de l’objet social et des règles de gouvernance

Ces évolutions visent à permettre une gestion plus agile et adaptée à un périmètre élargi.

Un taux d’occupation solide

Au 31 décembre 2024 :

• Aestiam Pierre Rendement : TOF ~94,24 %
• Aestiam Cap’Hebergimmo : TOF 100 %

Objectif affiché pour Aestiam AGORA : maintenir un haut niveau de taux d’occupation financier grâce à la mutualisation des actifs.

Les intérêts pour les associés

La création d’Aestiam AGORA permet aux associés :

• Accès à un portefeuille plus vaste et diversifié
• Réduction des risques locatifs individuels
• Capacité d’investissement accrue, y compris à l’international
• Positionnement plus attractif pour la distribution et la collecte

Exemple : Un investisseur qui détenait exclusivement des parts d’Aestiam Cap’Hebergimmo bénéficiera désormais d’une exposition élargie à des actifs commerciaux et de bureaux.

Tableau récapitulatif : Aestiam AGORA en chiffres

Les étapes juridiques et réglementaires

Approbations et autorisations

La fusion a nécessité :

• Avis favorables des conseils de surveillance des deux SCPI (mars 2025)
• Approbation des assemblées générales extraordinaires
• Visa AMF sur la note d’information modifiée
• Information des partenaires bancaires et prêteurs

Effet rétroactif

• Effet comptable et fiscal au 1er janvier 2025
• Tous les flux (loyers, charges) de la société absorbée depuis cette date sont intégrés dans ceux d’Aestiam AGORA

Conclusion : Un nouvel acteur consolidé

Aestiam AGORA naît de la fusion de deux SCPI complémentaires, avec l’ambition de créer un véhicule de référence dans l’immobilier tertiaire diversifié. Cette opération illustre la tendance à la consolidation dans le secteur des SCPI, pour permettre une meilleure résilience et une capacité accrue à saisir les opportunités du marché.

Les associés bénéficient ainsi :

• D’une meilleure mutualisation des risques
• D’une stratégie d’investissement élargie
• D’un véhicule plus lisible et compétitif

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