Efimmo 1 : Diversification et rendement ciblé jusqu’à 5 % au 1T 2025

Un premier trimestre actif pour la SCPI Efimmo 1

La SCPI Efimmo 1, gérée par Sofidy, a présenté un 1er trimestre 2025 marqué par une stratégie de diversification immobilière accrue et une gestion active de ses actifs. Malgré un environnement économique et géopolitique toujours incertain, la société de gestion a poursuivi ses investissements et a réalisé plusieurs arbitrages, tout en maintenant un rendement prévisionnel non garanti compris entre 4,50 % et 5,00 % sur l’année 2025.

Un contexte macroéconomique favorable aux actifs immobiliers

Au cours du trimestre, le contexte économique a été marqué par une nouvelle baisse des taux de la Banque Centrale Européenne. Le taux de dépôt est passé de 4,00 % début 2024 à 2,25 % au 17 avril 2025, soit la 7ème baisse consécutive en moins de 10 mois. Cette détente monétaire, associée à une volatilité importante sur les marchés financiers internationaux, permet à l’immobilier d’affirmer son rôle de valeur refuge dans la gestion patrimoniale.

Des investissements logistiques stratégiques

Renforcement de la poche de diversification

La SCPI Efimmo 1 a poursuivi sa stratégie de diversification en intégrant de nouveaux actifs logistiques. Au 31 mars 2025, la part des actifs hors bureaux dépasse désormais les 25 % du patrimoine.

Détails des acquisitions du 1er trimestre 2025

Au cours du trimestre, un total de 21 782 236 € a été investi, réparti ainsi :

La surface totale acquise s’élève ainsi à 13 848 m². Ces acquisitions ciblent des emplacements logistiques de premier plan, au cœur des grands axes de transport français, permettant de diversifier les revenus locatifs.

Pipeline d’investissements

Au 31 mars 2025, des engagements complémentaires d’acquisitions à hauteur de 54,2 M€ sont en cours, offrant un rendement moyen net à l’acquisition de 9 %*.

Des arbitrages mesurés et ciblés

La SCPI a également procédé à des cessions sur des actifs devenus non stratégiques :

• 2 actifs cédés (98 m² de bureaux vacants et 2 908 m² de locaux commerciaux vacants)
• Montant total des ventes : 2 M€
• Moins-value nette de fiscalité : -0,1 M€
• Prix de vente supérieur de 6,1 % à la valeur d’expertise.

Le stock d’actifs sous promesse de vente au 31 mars 2025 représente 11,5 M€.

Une gestion locative dynamique malgré une légère vacance

Activité de relocation et renouvellement

Sur le trimestre, 24 opérations de relocation et de renouvellement ont été finalisées, portant sur 13 404 m² de surfaces commerciales. 

Le détail est le suivant :

Le recul moyen des loyers sur les nouveaux baux atteint -13,5 %, illustrant un ajustement aux conditions de marché.

Exemples d’opérations significatives

• Saint-Germain-en-Laye (78) : 3 721 m² reloués à 3 locataires avec un ajustement de loyer de -26 % après 9 ans d’indexation.
• Paris (75), rue Cabanis : 1 350 m² reloués à 296 K€ HT HC, en baisse de -4 %.
• Bonn (Allemagne) : reconduction sur 2 ans pour 2 517 m² à loyer constant.
• Bordeaux (33) : relocation de 1 044 m² avec une hausse de loyer de +11 %.

Vacance locative et taux d’occupation

Le taux d’occupation financier s’établit à 87,75 % sur le trimestre, contre 87,96 % au trimestre précédent. La vacance porte sur 217 unités locatives au 31 mars 2025.

Un rendement prévisionnel ajusté entre 4,50 % et 5 %

Dividendes distribués

L’acompte du 1er trimestre 2025 s’élève à 2,10 € par part, accompagné d’un dividende exceptionnel de 0,09 € issu de la réserve de plus-values.

Le tableau suivant récapitule la distribution :

Projection annuelle

La société de gestion indique une fourchette prévisionnelle de dividende annuel comprise entre 9,15 € et 10,20 € par part, correspondant à un taux de distribution brut de fiscalité non garanti compris entre 4,50 % et 5,00 %.

À titre de comparaison, le taux de distribution 2024 s’était établi à 5,07 % brut et 4,87 % net.

Les chiffres clés au 31 mars 2025

Un tableau récapitulatif des principaux indicateurs de la SCPI Efimmo 1 :

Une politique de souscription ajustée

Depuis le 1er février 2024, le délai de jouissance des parts a été temporairement réduit au 1er jour du mois suivant la souscription jusqu’au 31 décembre 2025 (ou la fin des demandes de retrait en attente). Le prix de souscription reste fixé à 212 € par part et le prix de retrait à 190,80 €.

Exemple concret : L’acquisition logistique de Bègles

L’une des acquisitions marquantes du trimestre concerne un entrepôt logistique à Bègles (Gironde) :

• Surface : 5 241 m²
• Prix d’acquisition (frais inclus) : 8 677 500 €
• Emplacement stratégique à proximité immédiate des grands axes logistiques français.

Cet actif illustre le virage stratégique amorcé par Efimmo 1 pour intégrer progressivement des actifs logistiques aux côtés de son patrimoine traditionnel de bureaux.

(*) La rentabilité immédiate des actifs acquis par la SCPI n’est pas un indicateur fiable des performances futures de la SCPI et n’est pas garanti. Ce taux de rendement exprime le rapport entre les loyers annuels de l'actif à la date d'acquisition, et sa valeur d’acquisition frais inclus. Il peut évoluer après l'acquisition, et ne doit pas être confondu taux de distribution.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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