Avis REASON (SCPI) Investir en 2025

Lancée en 2024, la SCPI Reason se présente comme une solution d'investissement immobilier innovante, s'appuyant sur l'analyse de données et l'intelligence artificielle pour optimiser ses performances. Gérée par MNK Partners, cette SCPI de rendement diversifiée investit dans des actifs situés principalement en Europe et plus largement dans les pays de l'OCDE, avec une approche opportuniste des différents secteurs immobiliers. Reason se distingue également par son engagement envers les énergies renouvelables et son accessibilité, avec une valeur de souscription unitaire fixée à 1 €. En moins d'un an, elle a connu une collecte dynamique et un relèvement de son objectif de performance pour 2025, désormais fixé à plus de 10,5 % (objectif non garanti). Cet article propose une analyse complète de la SCPI Reason, en explorant ses caractéristiques, ses avantages, ses inconvénients, et en répondant aux questions les plus fréquemment posées par les investisseurs.

Qu'est-ce que la SCPI Reason ?

Reason est une SCPI de rendement à capital variable gérée par MNK Partners. Elle se positionne comme une SCPI de "dernière génération", utilisant une gestion quantitative innovante pour offrir une performance durable sur le long terme. La SCPI combine une analyse rigoureuse des cycles immobiliers, via l'outil propriétaire Quanty, et une gestion active sur le terrain, ciblant des opportunités d'investissement à forte rentabilité locative et optimisant la diversification géographique et des classes d'actifs immobiliers.

Caractéristiques principales 

• Type: SCPI de rendement diversifiée
• Société de gestion : MNK Partners
• Univers d'investissement: Principalement Europe, plus largement pays de l'OCDE
• Valeur de souscription initiale: 0,97 € (pendant la période sponsor jusqu'au 31 janvier 2025) et 1 € par part après phase sponsor
• Minimum de première souscription: 200 parts, soit 200 €
• Taux de distribution prévisionnel 2025 (non garanti) : objectif relevé à > 10,5 % (initialement > 8,5 %)
• TRI cible sur 8 ans : 7 % (non garanti)
• Durée de placement recommandée : 8 ans
• Taux d'endettement : autour de 30–32 % au 3e trimestre 2025, niveau présenté comme maîtrisé et cohérent avec la stratégie
• Capitalisation : de l'ordre de 20 à plus de 30 M€ en 2025, avec une collecte trimestrielle en progression et plusieurs centaines d'associés
• Frais de souscription: 12% TTC
• Délai de jouissance : 5 mois

Pourquoi Reason se présente-t-elle comme une SCPI nouvelle génération ?

1. L'approche basée sur la data

Reason se distingue par son utilisation de la data et de l'intelligence artificielle pour anticiper les cycles du marché immobilier et mener une gestion immobilière proactive. La SCPI s'appuie sur l'outil quantitatif propriétaire Quanty, qui agrège des données macroéconomiques, démographiques et immobilières sur plus de 1 500 villes afin d'identifier les meilleures opportunités d'investissement et d'optimiser la diversification de son portefeuille. Cette gestion est explicitement pilotée par les opportunités de marché plutôt que par la seule collecte, ce qui constitue un positionnement différenciant par rapport à la majorité des SCPI traditionnelles.

2. L'investissement dans les énergies renouvelables

Reason innove en investissant de manière consistante dans les énergies renouvelables, via l'acquisition et l'exploitation de terrains ou d'infrastructures dédiés à la production d'énergie, avec pour objectif, à terme, la possibilité de générer des revenus issus de la vente d'électricité. Cet engagement envers la transition énergétique permet à la SCPI de conjuguer performance financière et impact positif, en ciblant des actifs immobiliers et des projets contribuant à une performance responsable et résiliente sur le long terme.

3. L'accessibilité et la flexibilité

Reason se veut accessible à tous les investisseurs, avec une valeur de souscription unitaire de 1 € et un minimum de première souscription de 200 parts, soit un ticket d'entrée de 200 €. La SCPI propose également une distribution mensuelle avec option de réinvestissement, afin de permettre aux épargnants de lisser leurs flux de trésorerie et de capitaliser automatiquement s'ils le souhaitent. La souscription est réservée aux investisseurs particuliers (retail) afin de préserver la liquidité du véhicule dans le temps.

4. La diversification maximale

Reason investit dans toutes les classes d'actifs (bureaux, commerces, logistique, résidentiel géré, immobilier d'entreprise spécialisé, actifs liés aux énergies renouvelables, etc.), sans limitation géographique ou thématique, avec une forte ouverture européenne dans les marchés jugés porteurs par ses modèles quantitatifs et une ouverture internationale inégalée dans les pays de l'OCDE. Sa stratégie d'allocation sélective et opportuniste vise des marchés offrant une forte rentabilité locative, avec une attention particulière portée à la solidité financière des locataires et à la qualité des baux, afin de soutenir la stabilité locative et la visibilité des flux de loyers.

Quels sont les avantages d'investir dans Reason ?

1. Potentiel de performance : La SCPI vise désormais un taux de distribution cible supérieur à 10,5 % pour 2025 (objectif non garanti), en hausse par rapport à l'objectif initial de 8,5 %, et confirme un TRI cible de 7 % sur 8 ans (non garanti).
2. Diversification : Reason offre une diversification sectorielle et géographique en Europe et dans les pays de l'OCDE, investissant dans différents types d'actifs immobiliers et dans des marchés considérés comme porteurs.
3. Gestion innovante : L'approche basée sur la data et l'utilisation de Quanty permet une gestion proactive et optimisée du portefeuille immobilier Reason, avec une logique de gestion pilotée par les opportunités et non par la collecte.
4. Engagement durable : Reason investit dans les énergies renouvelables et privilégie des actifs et des locataires contribuant à une performance responsable, participant ainsi à la transition énergétique.
5. Accessibilité : La SCPI est accessible avec un investissement initial relativement faible (200 €), ce qui permet à de nombreux profils d'investisseurs de se positionner sur l'immobilier non coté.
6. Revenus mensuels : Reason propose une distribution mensuelle des revenus, avec une capacité de distribution renforcée au fil de la montée en puissance de son portefeuille.

Quels sont les risques associés à Reason ?

Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent certains risques, que MNK Partners rappelle dans sa documentation officielle :

• Risque de perte en capital: La valeur des parts et le niveau des revenus distribués peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions du marché immobilier, des taux d'intérêt, de la situation locative et de la valeur des actifs détenus.
• Risque de rendement non garanti: Les objectifs de rendement (taux de distribution cible > 10,5 % en 2025 et TRI cible 7 % sur 8 ans) ne sont pas garantis et peuvent ne pas être atteints ; les performances passées et prévisionnelles ne préjugent pas des performances futures.
• Risque de liquidité: La revente des parts peut ne pas être immédiate en cas de besoin de liquidités, l'investissement en SCPI s'inscrivant dans une logique de long terme, avec une durée de placement recommandée d'au moins 8 ans.
• Risque de marché et de gestion discrétionnaire : La stratégie opportuniste et quantitative repose sur des choix de gestion et des hypothèses de marché ; une mauvaise anticipation des cycles ou des conditions macroéconomiques défavorables peuvent peser sur la performance.

Questions fréquentes sur la SCPI Reason

1. Comment la SCPI Reason utilise-t-elle la data ?

La SCPI Reason utilise la data pour analyser les cycles immobiliers, identifier les meilleures opportunités d'investissement, optimiser la diversification de son portefeuille et gérer activement ses actifs, en s'appuyant sur l'outil propriétaire Quanty. Ce dernier intègre des données économiques, financières et immobilières sur plus de 1 500 villes afin de repérer les actifs offrant les meilleures perspectives de rendement, en essayant d'acheter en bas de cycle et de céder les actifs en haut de cycle.

2. Dans quels types d'actifs Reason investit-elle ?

Reason investit dans diverses typologies immobilières situées dans les pays de l'OCDE, avec une forte présence en Europe : bureaux, commerces, logistique, immobilier d'entreprise spécialisé, immobilier lié aux énergies renouvelables, ainsi que d'autres actifs sélectionnés de manière opportuniste. La SCPI peut intégrer à la fois des actifs en France et à l'international, en ciblant des marchés porteurs et des locataires de qualité afin de préserver la valeur des actifs et la stabilité des loyers.

3. Comment Reason intègre-t-elle les énergies renouvelables dans sa stratégie d'investissement ?

Reason investit de façon consistante dans les énergies renouvelables, via l'acquisition et l'exploitation de terrains ou d'infrastructures dédiés à la production d'énergie, avec la perspective, à terme, de générer des flux issus de la vente d'électricité. Cette approche vise à concilier performance financière et impact environnemental positif, en positionnant la SCPI sur des actifs porteurs dans le contexte de la transition énergétique, tout en cherchant à préserver durablement la valeur de son portefeuille.

4. À qui s'adresse la SCPI Reason ?

Reason s'adresse aux épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine dans l'immobilier d'entreprise et les actifs liés à la transition énergétique, avec un horizon de placement long terme et une tolérance au risque compatible avec les fluctuations possibles des revenus et de la valeur des parts. Elle peut accompagner différents projets de vie (complément de revenus, préparation de la retraite, financement de projets futurs comme les études des enfants, la réalisation d'un projet personnel ou un achat immobilier), sous réserve que l'investisseur accepte le risque de perte en capital et la faible liquidité inhérente aux SCPI.

Conclusion

La SCPI Reason se présente comme une solution d'investissement immobilier innovante, grâce à son approche basée sur la data, son outil quantitatif Quanty, son engagement envers les énergies renouvelables et son accessibilité. Elle offre aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille immobilier, de s'exposer à des marchés européens porteurs et de potentiellement bénéficier de rendements attractifs, avec un objectif de distribution relevé à plus de 10,5 % pour 2025 (non garanti). Cependant, comme tout investissement en SCPI, il est essentiel de bien comprendre les risques associés – notamment le risque de perte en capital, de rendement non garanti et de liquidité – et de consulter un conseiller financier afin de vérifier l'adéquation de ce placement avec sa situation personnelle avant de prendre une décision.