Les avantages à investir en SCPI via un financement

À l'heure où l'investissement en SCPI séduit de plus en plus d'épargnants, la question du mode d'acquisition demeure. Si certains investisseurs optent pour un achat au comptant, beaucoup préfèrent investir en SCPI via un financement. Dans un contexte de baisse progressive des taux depuis les pics de 2023-2024, tout en restant sur des niveaux plus élevés qu'au début des années 2020, le recours au crédit redevient une stratégie pertinente pour profiter de l'effet de levier, à condition de bien sélectionner la durée d'emprunt et la SCPI. Focus sur les avantages de l'investissement dans la pierre-papier à crédit aujourd'hui. 

Investir en SCPI à crédit, gage d'un investissement optimisé 

La SCPI est une solution de placement immobilier intéressante et accessible à tous. Pour les investisseurs ne disposant pas d'un fort capital, recourir à un financement reste une option de premier plan. Les parts de SCPI peuvent en effet être financées grâce à un crédit, un mode d'acquisition qui présente de nombreux avantages, surtout dans un environnement où les taux de distribution des SCPI demeurent attractifs (taux de distribution annualisé autour de 4,5–4,7 % en 2025, avec certaines SCPI dépassant 7 %). 

Investir en SCPI à crédit est une réponse à l'optimisation de son placement immobilier. D'une part, les taux moyens constatés pour un financement SCPI en 2025 se situent, pour un prêt amortissable, globalement entre environ 3,2 % et 4,4 % selon la durée et le profil de l'emprunteur, avec des grilles de taux par maturité (5, 10, 15, 20 ans) voisinant 3,1–3,4 % pour les meilleurs dossiers et jusqu'à environ 4,5–5 % pour les profils plus standards. Dans ce contexte de détente progressive des taux, il redevient possible, sur certaines durées et pour certaines SCPI performantes, de retrouver un effet de levier positif entre rendement de la SCPI et coût du crédit. D'autre part, l'épargnant réduit considérablement son effort de trésorerie au quotidien, tout en bénéficiant des avantages traditionnels de la SCPI : mutualisation du risque locatif, gestion déléguée, accès à des marchés immobiliers diversifiés (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel, Europe, etc.). 

Un investissement locatif en SCPI reste un projet à long terme. En privilégiant des durées longues sur les prêts (souvent de 10 à 20 ans, voire jusqu'à 25 ans pour certains financements amortissables dédiés aux SCPI), les investisseurs réduisent leur effort d'épargne mensuel. Le souscripteur est en mesure d'optimiser son investissement immobilier durant toute la durée de détention des parts, comprise entre 10 à 20 ans en moyenne, ce qui correspond aussi à l'horizon recommandé pour lisser les cycles immobiliers. Autrement dit, les revenus générés par les parts de SCPI vont contribuer à assurer le remboursement du capital emprunté, même si, dans le contexte actuel, l'écart entre rendement et taux d'emprunt impose d'être particulièrement vigilant sur la sélection des SCPI, la fiscalité personnelle et la durée du crédit. 

Le choix du financement de parts de SCPI

Les banques octroient plusieurs types de crédit pour le financement de parts de SCPI. Tout dépend ensuite du montant d'investissement souhaité, du taux d'endettement de la personne, de ses revenus, de son patrimoine existant et de son statut d'investisseur entre autres. Généralement, une banque propose des crédits à la consommation et des crédits immobiliers pour le financement des parts de SCPI, parfois via des offres spécifiques structurées avec des courtiers spécialisés. 

Pour obtenir un financement rapidement et simplement, le crédit à la consommation reste adapté, notamment pour un placement immobilier jusqu'à 75 000 €. Les taux de ces prêts demeurent toutefois nettement plus élevés que ceux des crédits immobiliers, avec en 2025 des taux effectifs moyens qui peuvent dépasser 6 % pour les montants supérieurs à 6 000 €, voire beaucoup plus pour les petits montants et les durées courtes. En contrepartie, les délais de réponse et de déblocage des fonds sont réduits à quelques jours et les formalités sont allégées. Par ailleurs, le crédit à la consommation doit toujours être " causé " : il doit être affecté à l'acquisition de parts de SCPI pour que l'épargnant puisse déduire ses intérêts des revenus fonciers versés par la SCPI. 

Le crédit immobilier classique est également octroyé pour le financement de parts en SCPI. En 2025, après une forte remontée des taux en 2023-2024, ceux-ci ont commencé à refluer mais demeurent plus élevés qu'au début de la décennie ; les meilleurs profils peuvent obtenir des taux autour de 3,1–3,4 % sur 15–20 ans, tandis que la moyenne se situe plutôt autour de 3,5–4,5 % selon les établissements et la durée. Ce type de financement, souvent indexé sur les barèmes de crédit immobilier, permet de lisser l'effort d'épargne sur le long terme. Pour obtenir ce type de financement de parts de SCPI, l'épargnant peut solliciter aussi bien sa propre banque que la concurrence et a tout intérêt à comparer plusieurs offres. Il peut également se rapprocher d'un courtier immobilier ou d'un courtier spécialisé SCPI pour trouver le meilleur financement pour son projet d'investissement, en tenant compte de la politique des banques vis-à-vis du financement de la pierre-papier, qui reste plus sélective qu'il y a quelques années. 

L'effet de levier assure la rentabilité du placement 

L'acquisition à crédit de parts de SCPI offre aussi l'avantage de bénéficier d'une fiscalité potentiellement optimisée. Les revenus distribués par les SCPI aux souscripteurs intègrent la catégorie des revenus fonciers (sous réserve des spécificités propres à certaines SCPI européennes ou fiscales). Via ce financement, l'investisseur est en mesure d'imputer les intérêts de son emprunt sur ses revenus fonciers tirés de la détention des parts de SCPI, ce qui réduit sa base imposable et vient atténuer l'impact de sa tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux. 

Si les revenus fonciers n'ouvrent pas droit à une réduction d'impôt à proprement parler, ils permettent en revanche une déduction intégrale des intérêts d'emprunt, sans plafond de montant ni de durée, tant que le prêt est en cours et que les revenus sont déclarés au régime réel. C'est cette possibilité de déduction qui contribue à l'optimisation fiscale de l'opération. Concrètement, c'est l'excédent entre le taux de rendement offert par la SCPI et le coût global du crédit (taux nominal, assurance, frais annexes), corrigé de la fiscalité de l'investisseur, qui constitue l'effet de levier. Dans le contexte actuel, où le taux de distribution moyen des SCPI se situe légèrement en deçà de 5 % et les taux de crédit pour les bons dossiers autour de 3–4 %, l'effet de levier peut rester positif sur des SCPI performantes, mais il est plus fin à calibrer qu'à l'époque des taux proches de 1 %. Investir en SCPI à crédit permet ainsi à l'épargnant de profiter d'un effet de levier financier, à condition de ne pas négliger le risque de vacance, de baisse de rendement ou de réajustement de prix de part. 

Deux options s'offrent alors aux investisseurs en SCPI pour maximiser l'effet de levier de leur placement collectif. L'alternative la plus courante est le recours à un crédit immobilier amortissable. Le remboursement du crédit est mensuel et linéaire, avec une part d'intérêts plus importante en début de prêt, ce qui permet à l'investisseur de déduire davantage d'intérêts les premières années des revenus réguliers de la SCPI. Les barèmes de 2025 montrent que ce type de financement peut être obtenu jusqu'à 20 ou 25 ans, avec des taux d'autant plus attractifs que la durée est courte et le dossier solide. 

Éventuellement, le prêt in fine permet à l'épargnant de ne rembourser que les intérêts de son emprunt pendant toute la durée du contrat, le capital étant soldé en une seule fois à l'échéance. Ce dispositif, encore proposé par certains établissements avec des durées généralement limitées à 10–15 ans, s'adresse aux investisseurs fortement fiscalisés et disposant d'un patrimoine financier conséquent, puisqu'il nécessite la mise en place d'un placement de garantie (souvent un contrat d'assurance-vie ou un portefeuille de titres) destiné à reconstituer le capital emprunté. L'objectif est d'optimiser la déductibilité des intérêts, maximisés sur toute la durée du crédit, tout en conservant une capacité d'épargne investie parallèlement. Ce montage peut amplifier l'effet de levier, mais implique un niveau de risque et de discipline patrimoniale plus élevé.

Se constituer un patrimoine à moindre effort 

Investir à crédit dans des parts de SCPI constitue toujours une solution intéressante pour se constituer un patrimoine à moindre effort, surtout pour les épargnants qui souhaitent entrer progressivement sur le marché immobilier sans immobiliser un capital important. Pour les épargnants à petits et moyens budgets, cette modalité d'acquisition permet de devenir propriétaires de parts de SCPI avec un effort d'épargne mensuel potentiellement modéré, ajusté en fonction de la durée de l'emprunt et du niveau de revenus complémentaires attendus. Une fois les parts de SCPI détenues, elles vont générer des revenus complémentaires issus des loyers perçus, sous forme de dividendes trimestriels dans la plupart des cas, pouvant servir à couvrir tout ou partie des mensualités ou à se constituer une épargne de précaution.

Autre avantage incontestable d'investir en société civile de placement immobilier à crédit : l'opportunité de se constituer un patrimoine immobilier locatif diversifié. Les particuliers peuvent investir sur des marchés souvent inaccessibles en direct (bureaux prime, cliniques, actifs logistiques, commerces de pied d'immeuble bien situés, immobilier européen, etc.). L'investisseur devient copropriétaire de biens immobiliers locatifs, grâce à un budget réduit par rapport au coût d'un investissement direct, tout en bénéficiant de la mutualisation du risque sur des dizaines, voire des centaines d'actifs et de locataires. 

Le prix de souscription d'une part s'avère plus abordable et accessible à tous les budgets, avec un prix de part qui démarre, selon les SCPI, à quelques centaines d'euros seulement. Certaines SCPI de rendement affichent par exemple en 2024–2025 des prix de part de l'ordre de 200 à 300 euros, avec un minimum de souscription souvent limité à quelques parts. En recourant à un financement bancaire, l'investisseur peut souscrire un volume de parts plus important que ce qu'il pourrait acquérir au comptant, et ainsi accélérer la construction de son patrimoine. Il devient copropriétaire d'un patrimoine immobilier dédié à la location et profite ensuite du rendement potentiel de la SCPI, en gardant en tête qu'un crédit l'engage sur le long terme et doit être remboursé. L'investisseur est libre d'investir dans des immeubles à usage de bureaux, la pierre commerciale, l'immobilier de santé, la logistique, le résidentiel géré ou encore des SCPI pan-européennes, en adaptant sa stratégie à son profil de risque, à sa fiscalité et à son horizon d'investissement.