Nu-propriétaire et démembrement immobilier : fiscalité et stratégies en 2026

SCPI et nue-propriété

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), qu'elles soient détenues en pleine propriété, en démembrement de propriété ou en usufruit viager, sont des sociétés d'investissement collectif qui permettent d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens.

Les SCPI peuvent également être démembrées, offrant ainsi la possibilité d'investir en nue-propriété ou en usufruit. Ce mécanisme transpose, au monde de l'immobilier collectif, les principes du démembrement issus du droit civil napoléonien.

Fiscalité des SCPI en nue-propriété

Lorsqu'un investisseur acquiert des parts de SCPI en nue-propriété, il bénéficie d'une fiscalité allégée par rapport à un investissement en pleine propriété.

En effet, les revenus locatifs générés par les parts de SCPI en nue-propriété sont perçus par l'usufruitier temporaire, qui est imposable sur ces revenus. Le nu-propriétaire n'est donc pas imposé sur ces revenus pendant la durée du démembrement :

• pas de revenus fonciers à déclarer ;
• impact potentiellement réduit sur l'IFI si la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété ;
• possibilité d'acheter la nue-propriété avec une décote par rapport à la valeur de la pleine propriété.

Fin du démembrement et fiscalité

À l'issue de la période de démembrement, généralement fixée à 5, 10 ou 15 ans, le nu-propriétaire récupère automatiquement l'usufruit des parts de SCPI, devenant ainsi plein propriétaire. À partir de ce moment, il sera imposable sur les revenus locatifs perçus, comme tout associé de SCPI en pleine propriété.

Ce basculement doit être anticipé dans une stratégie patrimoniale globale : niveau de revenus, tranche marginale d'imposition, IFI, projets de transmission ou de réinvestissement.

Plus-values immobilières et SCPI

En ce qui concerne les plus-values immobilières, la cession de parts de SCPI en nue-propriété est soumise à l'impôt sur les plus-values, de la même manière que pour la cession d'un bien immobilier en nue-propriété.

Les abattements pour durée de détention s'appliquent également pour réduire la plus-value imposable, selon la durée de détention des parts. Là encore, le cadre fiscal est proche de celui de l'immobilier détenu en direct, ce qui permet d'intégrer les SCPI dans une stratégie long terme.

En somme, investir en nue-propriété de parts de SCPI permet de bénéficier d'une fiscalité allégée durant la période de démembrement, en étant exonéré d'impôt sur les revenus locatifs. Cependant, il est important de prendre en compte les conséquences fiscales à l'issue du démembrement, ainsi que la fiscalité sur les plus-values immobilières en cas de cession des parts.

Pour approfondir le sujet des SCPI, de la nue-propriété et plus largement du démembrement de propriété dans l'immobilier, il est recommandé de consulter les sites des sociétés de gestion des SCPI, des plateformes spécialisées comme meilleurescpi.com ou des professionnels du secteur pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.

Nouveautés 2026

Réformes fiscales

En 2026, la taxe foncière subit une revalorisation automatique de 0,8 % des bases cadastrales, liée à l'inflation de 2025. Cette hausse s'applique à l'ensemble des propriétaires, qu'ils soient nus-propriétaires ou usufruitiers, avec les règles de répartition évoquées plus haut.

Une hausse supplémentaire liée aux éléments de confort (eau courante, sanitaires, électricité, etc.) a été suspendue jusqu'au printemps 2026, ce qui limite, pour l'instant, la progression de la fiscalité locale. Par ailleurs, aucune modification majeure des barèmes de l'IFI n'est actée à ce jour, et la réforme globale des valeurs locatives cadastrales est reportée à l'horizon 2027-2028.

Tendances du marché immobilier

Le marché immobilier en 2026 montre une certaine résilience face aux incertitudes économiques (taux d'intérêt, inflation, pouvoir d'achat). Plusieurs tendances se dégagent :

• un ajustement des prix de l'immobilier résidentiel dans de nombreuses grandes villes ;
• un intérêt croissant pour les stratégies patrimoniales de long terme, dont le démembrement de propriété ;
• un investissement toujours attractif dans les SCPI, grâce à leur diversification sectorielle et géographique et à des rendements relativement stables ;
• une attention renforcée aux critères de performance énergétique et de qualité environnementale, qui influencent la valeur des biens et leur fiscalité potentielle à venir.

Dans ce contexte, le démembrement de propriété reste un outil particulièrement pertinent pour structurer un patrimoine immobilier robuste, optimiser la fiscalité et préparer la transmission.

En conclusion

Le nu-propriétaire a des obligations fiscales spécifiques à prendre en compte dans l'immobilier en général (résidences, locatif, SCPI). En 2026, il doit notamment intégrer la hausse minimale de 0,8 % de la taxe foncière liée à la revalorisation des bases cadastrales, tout en surveillant les futures réformes sur les valeurs locatives et l'IFI.

Au-delà de ces aspects techniques, le démembrement de propriété – hérité du droit napoléonien – demeure l'un des outils les plus intéressants en France pour :

• optimiser la transmission de patrimoine immobilier ;
• répartir les droits et les charges entre générations (parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires) ;
• maîtriser la fiscalité des revenus et de l'IFI ;
• préparer des projets de long terme via l'immobilier en direct ou les SCPI.

Il est essentiel de bien comprendre ces règles et de les intégrer dans sa gestion patrimoniale pour optimiser sa situation fiscale et éviter d'éventuelles sanctions. Les évolutions réglementaires et les tendances du marché immobilier en 2026 doivent être surveillées de près pour ajuster les stratégies d'investissement et de transmission.

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