Quels actifs pour l’OPPCI ?

Introduction à l'OPPCI et ses actifs éligibles

L'Organisme de Placement Collectif Professionnel Immobilier (OPPCI) est un véhicule d'investissement dédié aux investisseurs avertis, créé sur le modèle de l'OPCI mais avec un cadre plus souple, adapté aux investisseurs professionnels et assimilés. Ce type de fonds permet de constituer un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers et financiers, avec une grande latitude en matière de levier, de liquidités et de concentration. Mais quels sont aujourd'hui les actifs éligibles dans un OPPCI, dans quelles proportions peuvent-ils être intégrés, et sous quels délais doivent-ils respecter les quotas réglementaires ?

Cet article explore en détail les actifs autorisés au sein d'un OPPCI, ainsi que les règles à respecter en termes de répartition et de délai d'investissement, à la lumière des textes en vigueur et des dernières précisions apportées par le régulateur.

Quels actifs sont éligibles au portefeuille d'un OPPCI ?

L'OPPCI est autorisé à investir dans une large gamme d'actifs, à la fois immobiliers et financiers, afin de diversifier ses placements et d'optimiser les rendements, dans un cadre très proche de celui des OPCI grand public, mais réservé aux professionnels.

Voici les principaux actifs éligibles, tels que précisés par la réglementation et la doctrine de place :

• Biens immobiliers : immeubles (incluant terrains nus), droits réels immobiliers (nue-propriété, usufruit, emphytéose, servitudes) et droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier.
• Actions ou parts de sociétés à prépondérance immobilière non cotées : notamment SCI, SCPI et autres sociétés de personnes ou de capitaux non cotées dont l'actif est majoritairement immobilier.
• Actions de sociétés foncières cotées : Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) et, plus largement, actions de sociétés foncières cotées, dans la limite d'un plafond intégré au quota immobilier.
• Parts d'OPCI ou de fonds d'investissement immobilier étrangers de nature comparable (fonds immobiliers étrangers similaires).
• Titres financiers cotés et instruments financiers à terme : actions, obligations, titres de créance, instruments dérivés utilisés notamment pour la gestion de taux, de change ou de couverture de risque.
• Parts d'OPCVM et de certains FIA (Fonds d'Investissement Alternatifs) répondant aux critères réglementaires.
• Liquidités : dépôts à vue, dépôts bancaires à terme, bons du Trésor et autres instruments liquides assimilés.

Un OPPCI offre une diversification unique en intégrant des actifs immobiliers directs, de l'immobilier non coté, des foncières cotées, des instruments financiers et une poche de liquidité, tout en bénéficiant d'un cadre plus flexible que celui de l'OPCI grand public.

Proportions d'actifs à respecter

Pour assurer une exposition suffisante à l'immobilier tout en laissant une marge de manœuvre importante au gérant, l'OPPCI doit respecter des quotas minimaux d'investissement dans certains types d'actifs. Les règles légales de base sont aujourd'hui les suivantes pour un OPPCI structuré en SPPPICAV (la forme la plus fréquente) :

• Au moins 51 % de l'actif doit être investi dans des actifs immobiliers non cotés (immobilier direct et indirect), comprenant les immeubles, droits réels et participations dans des sociétés immobilières non cotées (comme les SCPI ou SCI et autres sociétés à prépondérance immobilière). À l'intérieur de cette poche immobilière, l'exposition en actions de foncières cotées (SIIC) est plafonnée à 9 % de l'actif total de la SPPPICAV.
• Les actions de sociétés foncières cotées (SIIC) ne peuvent ainsi, au sein des actifs immobiliers, représenter qu'une fraction limitée : au maximum 9 % de l'actif total, le cœur du portefeuille immobilier devant rester constitué d'actifs non cotés.
• La partie financière (titres financiers, OPCVM, certains FIA, dépôts et instruments liquides) occupe le solde de l'actif, sous réserve du respect du seuil minimum d'immobilier. En pratique, la poche d'actifs financiers (hors immobilier) peut, contractuellement, monter jusqu'à environ 40–44 % de l'actif selon les documents de certains fonds, le reste étant alloué à l'immobilier et à la liquidité, dans le respect du minimum réglementaire d'immobilier non coté.

Le portefeuille d'un OPPCI doit allouer une part significative de son actif à l'immobilier non coté (aujourd'hui au moins 51 % pour une SPPPICAV), tout en pouvant compléter avec des foncières cotées dans la limite de 9 % de l'actif et une large poche financière et de liquidité.

Ces règles permettent à l'OPPCI de maintenir une forte exposition à l'immobilier tout en se diversifiant à travers des placements financiers et des instruments liquides, dans un cadre plus souple que pour les véhicules destinés au grand public.

Délais pour respecter les quotas

La composition d'un portefeuille OPPCI doit répondre aux quotas réglementaires à des dates de référence précises. Comme pour les OPCI, la réglementation prévoit que le respect des quotas d'investissement se contrôle à deux moments clés de l'année :

• Le 30 juin
• Le 31 décembre

Ces dates constituent des points de contrôle pour s'assurer que les proportions d'actifs respectent les exigences légales sur la durée. En outre, l'OPPCI bénéficie, à compter de sa création, d'un délai pour atteindre progressivement la structure cible de son portefeuille. La pratique de marché, alignée sur le régime de l'OPCI, retient un délai de montée en charge pouvant aller jusqu'à 3 ans à compter de la constitution pour satisfaire pleinement aux quotas d'investissement, délai qui permet de déployer le capital dans de bonnes conditions de marché et d'acquérir les actifs immobiliers de façon progressive.

Un délai de 3 ans offre une flexibilité initiale permettant d'ajuster progressivement les investissements, de finaliser les acquisitions immobilières et de calibrer la poche financière.

Les spécificités du fonds professionnel

Contrairement à l'OPCI grand public, l'OPPCI bénéficie de plusieurs dispositions dérogatoires en raison de son statut de fonds professionnel, accessible uniquement à des investisseurs avertis (investisseurs professionnels, contreparties éligibles et, dans certains cas, investisseurs assimilés). Par exemple :

• Les limites réglementaires relatives à l'endettement et aux liquidités applicables aux OPCI grand public ne s'appliquent pas de la même manière aux OPPCI : ceux-ci peuvent recourir plus largement à l'effet de levier, sous réserve des plafonds et covenants prévus par leur prospectus et approuvés par l'AMF.
• Les ratios de dispersion des risques (limites de concentration par actif ou par locataire) peuvent être modulés, voire non imposés par la réglementation, la maîtrise du risque reposant davantage sur les stipulations du prospectus et la gouvernance professionnelle du fonds.

L'OPPCI peut ainsi adopter des stratégies plus opportunistes ou concentrées (par exemple sur un segment immobilier spécifique, une zone géographique ciblée ou un nombre limité d'actifs de grande taille), là où un OPCI grand public doit respecter des règles de diversification plus strictes. Ces règles offrent à l'OPPCI une plus grande flexibilité en matière de gestion des investissements, en particulier pour les investisseurs professionnels capables d'apprécier le couple rendement/risque. Cependant, des ratios spécifiques (endettement maximal, concentration sectorielle ou géographique, niveau cible de liquidité, etc.) peuvent – et doivent souvent – être définis par le prospectus de l'OPPCI, qui constitue la référence contractuelle pour les investisseurs.

Tableau récapitulatif des proportions d'actifs dans un OPPCI

Ce tableau illustre les grandes catégories d'actifs éligibles dans un OPPCI et les ordres de grandeur des proportions à respecter pour garantir une gestion à la fois conforme au cadre réglementaire et adaptée aux besoins des investisseurs professionnels.

Conclusion

Un OPPCI permet d'investir dans une large gamme d'actifs immobiliers et financiers tout en respectant des quotas stricts, mais avec une flexibilité accrue par rapport aux OPCI destinés au grand public. Le cœur du dispositif repose sur une poche significative d'immobilier non coté – aujourd'hui au moins 51 % de l'actif pour les SPPPICAV – complétée par une exposition limitée aux foncières cotées (9 % maximum de l'actif) et par une importante poche financière et de liquidités, calibrée par le prospectus.

Cette architecture garantit une forte exposition à l'immobilier tout en offrant des marges de manœuvre importantes pour adapter la stratégie à la conjoncture (taux, marchés cotés, opportunités de dette ou de couverture). Grâce à un délai de montée en charge pouvant aller jusqu'à 3 ans et à des règles plus souples en matière de levier et de diversification, l'OPPCI constitue aujourd'hui un outil privilégié pour les investisseurs avertis à la recherche de stratégies immobilières professionnelles, modulables et potentiellement plus sophistiquées.

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