SCPI : les différentes typologies à connaître en 2025

 
 Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont de plus en plus prisées par les investisseurs en quête de diversification de leur portefeuille, avec une collecte nette record de 3,3 milliards d'euros sur les neuf premiers mois de 2025, en hausse de 33 % par rapport à 2024.

Ces sociétés offrent un accès simplifié à l'investissement immobilier et génèrent des revenus réguliers, avec un taux de distribution moyen annualisé de 4,68 % sur le premier semestre 2025 et autour de 4,5 % brut sur l'année. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les différentes typologies de SCPI existantes et comment les combiner pour construire un portefeuille diversifié et adapté à votre profil.

SCPI par type de biens : la typologie immobilière en ligne de mire

Les SCPI peuvent être classées en fonction du type de biens immobiliers qu'elles détiennent. Ainsi, on distingue notamment :

• les SCPI de bureaux, encore majoritaires dans le marché mais confrontées à des tensions persistantes sur les actifs de bureaux en 2025 (télétravail, obsolescence énergétique, exigence de localisation prime) ;
• les SCPI de commerces, bénéficiant d'un retour d'intérêt sur les retail parks et les commerces de proximité bien situés ;
• les SCPI de logistique et locaux d'activités, portées par l'e-commerce et les besoins de stockage ;
• les SCPI résidentielles, exposées aux marchés du logement (logement traditionnel, résidentiel géré, coliving, etc.).

Exemples :

• SCPI bureaux
• SCPI commerces
• SCPI résidentielle

Chaque typologie de biens réagit différemment aux cycles immobiliers. Suivre régulièrement l'évolution des marchés immobiliers (bureaux, logistique, résidentiel, commerce) est essentiel pour ajuster la répartition de son portefeuille de SCPI.

SCPI par pays

Certaines SCPI se distinguent par leur zone géographique d'investissement. Par exemple, il existe des SCPI allemandes, françaises, ou encore européennes. En diversifiant ainsi la localisation de vos investissements, vous réduisez les risques liés aux fluctuations économiques et réglementaires d'un seul pays (fiscalité, marché locatif, inflation, politique monétaire).

Exemples :

• SCPI allemandes
• SCPI françaises
• SCPI européennes

Les SCPI européennes permettent par exemple de profiter de cycles immobiliers parfois décalés, de régimes fiscaux différents et d'une meilleure diversification du risque locatif. Là encore, il est important de suivre les marchés immobiliers locaux (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Europe du Nord, etc.) pour comprendre les moteurs de performance.

SCPI thématiques

Les SCPI thématiques investissent dans des secteurs d'activité spécifiques, tels que l'hôtellerie, le tourisme, la santé ou l'éducation. En choisissant ce type de SCPI, vous diversifiez votre portefeuille en fonction de vos convictions (démographie, vieillissement, digitalisation, tourisme, etc.) et de vos anticipations sectorielles.

En 2025, certaines SCPI thématiques affichent des rendements pouvant atteindre 7 % pour 13 véhicules, au prix toutefois d'un niveau de risque plus élevé (concentration sectorielle, volatilité potentielle des revenus).

Exemples :

• SCPI logistique et locaux d'activités
• SCPI hôtels, tourisme, loisirs
• SCPI santé et éducation
• SCPI viticole

Ces SCPI permettent de se positionner sur des tendances structurelles (vieillissement de la population, essor du e-commerce, reprise du tourisme, etc.), mais nécessitent un suivi attentif des marchés sous-jacents.

SCPI à vocation spécifique comme l'environnement

Certaines SCPI sont créées pour répondre à des objectifs précis, tels que le développement durable, l'investissement socialement responsable (ISR), ou encore l'optimisation fiscale. Elles se positionnent par exemple sur :

• des immeubles à haute performance énergétique ou à faible empreinte carbone ;
• des stratégies alignées sur des labels ISR ou environnementaux ;
• des dispositifs permettant de réduire la fiscalité (via le déficit foncier, le démembrement, ou certains montages spécifiques).

Exemples :

• SCPI développement durable
• SCPI ISR

Ces SCPI répondent à la fois à des enjeux de performance financière et à des préoccupations environnementales et sociales, dans un contexte réglementaire de plus en plus exigeant (taxonomie européenne, réglementation ESG).

SCPI à fonds de partage

Les SCPI à fonds de partage ont pour particularité de reverser une partie de leurs bénéfices à des associations caritatives. Ainsi, en investissant dans ce type de SCPI, vous participez à une démarche solidaire tout en bénéficiant d'un rendement potentiellement attractif.

Le principe est généralement le suivant :

• une quote-part des revenus (ou de la performance) est affectée à une cause (santé, éducation, aide humanitaire, environnement, etc.) ;
• l'investisseur accepte un léger renoncement de rendement en échange d'un impact social ou sociétal mesurable.

Autres typologies de SCPI

Enfin, il existe d'autres classifications de SCPI en fonction de critères tels que la taille des surfaces, la stratégie d'investissement ou l'absence de frais de souscription, dans un contexte où 14 SCPI ont baissé leurs prix en 2025 pour s'ajuster à la nouvelle donne des marchés immobiliers.

Exemples :

• SCPI opportunistes (stratégies de repositionnement, arbitrages rapides, prise de risque plus marquée) ;
• SCPI sans frais de souscription, souvent positionnées sur une logique de frais de gestion plus élevés mais plus lisibles (comme Novaxia Neo) ;
• SCPI à plus-value, privilégiant la revalorisation du patrimoine à long terme plutôt que le seul rendement courant.

Dans ce contexte mouvant, il est d'autant plus essentiel de suivre régulièrement les marchés des SCPI (valorisation des parts, taux d'occupation, collecte, politique de distribution) et de diversifier entre plusieurs typologies et stratégies.

Tableau récapitulatif des différents types de SCPI