SCPI internationales : où faut-il investir ?

Une fois qu'on a fait le choix d'investir à l'étranger, encore faut-il savoir où. Dans cet article, retrouvez tout ce qui fait l'attractivité de telle ou telle zone pour les SCPI internationales, à l'heure où ces véhicules sont devenus un outil central de diversification géographique pour les épargnants français.

De plus en plus de SCPI investissent de manière paneuropéenne – et désormais mondiale – pour aller chercher de nouvelles opportunités, diversifier leur patrimoine, se positionner sur des marchés qui évoluent selon des cycles différents et profiter de dynamiques économiques et démographiques variées, ce qui accroît la mutualisation des risques. Les grandes villes européennes ont toujours la cote sur la scène internationale, mais les flux se sont profondément rééquilibrés : sur le premier semestre 2025, près des trois quarts des acquisitions des SCPI ont été réalisées hors de France, contre moins de 20 % en 2016 et déjà 45 % en 2023[5]. Les investissements internationaux sont ainsi devenus le cœur de la stratégie de nombreuses sociétés de gestion. Selon différentes études de conseil en immobilier haut de gamme, les métropoles telles que Paris, Londres, Munich ou Francfort restent des incontournables, tandis que des marchés comme Stockholm, Luxembourg ou Oslo continuent d'être perçus comme des "pépites" à long terme. Dans le même temps, de nouveaux pôles – notamment aux États‑Unis, au Canada et dans certaines capitales d'Europe centrale et du Nord – attirent fortement les SCPI internationales[2]. Alors, quelles sont les zones où investir et sur la base de quels critères aujourd'hui ?

Europe du Sud (Espagne, Portugal) : de bonnes affaires à prévoir

Après avoir beaucoup misé sur l'immobilier pour donner un coup de boost à leur économie, les pays d'Europe du Sud, à commencer par l'Espagne et le Portugal, ont dû essuyer un sérieux revers après la crise de 2008. Les prix ont fortement chuté entre 2008 et 2013, avec des décotes pouvant aller jusqu'à 30 %. Pendant plusieurs années, la crise économique a dissuadé nombre d'investisseurs de s'aventurer sur ces marchés. Depuis, la situation a profondément changé : les économies ibériques ont connu une nette reprise, portée par le tourisme, les services, mais aussi par la réindustrialisation et les investissements étrangers, ce qui a tiré les valeurs immobilières à la hausse, en particulier dans les grandes villes (Madrid, Barcelone, Lisbonne, Porto) et les zones logistiques autour des ports et axes autoroutiers.

Les investisseurs attirés historiquement par des rendements élevés y voient toujours des opportunités, mais dans un contexte désormais plus concurrentiel, marqué par la remontée des taux d'intérêt, un coût du financement immobilier plus élevé et un recentrage sur les actifs les plus résilients (bureaux bien situés, logistique, commerces prime, santé). Certaines SCPI se sont positionnées de longue date sur ces marchés. La SCPI Corum Origin, par exemple, conserve une forte orientation zone euro et continue d'exploiter des opportunités en Europe du Sud au sein d'un portefeuille très diversifié internationalement, avec un taux de distribution 2024 de 6,05 %[4][1]. Plus récemment, des SCPI paneuropéennes comme Transitions Europe, Comète ou Cœur d'Europe affichent des stratégies opportunistes ou "small caps" permettant de saisir des situations d'angle mort sur ces marchés en mutation[1].

Si les prix ont largement remonté la pente depuis le creux post‑crise, la récente phase de correction liée à la hausse des taux a recréé des points d'entrée ponctuels sur certains segments, notamment pour les acteurs disposant de capacités d'arbitrage et de négociation importantes. Il reste encore de bonnes affaires à faire, mais la sélectivité est devenue la règle : qualité des emplacements, solidité des locataires, durée ferme des baux et résistance aux évolutions réglementaires (énergie, climat, fiscalité) sont désormais des critères clés. Autrement dit, il ne devrait pas y en avoir pour tout le monde, et l'accès à ces opportunités passe de plus en plus par des SCPI disposant d'équipes locales et d'une vraie expertise de terrain.

Europe centrale (Allemagne) : le dynamisme économique avant tout

L'Allemagne est une cible de choix pour les investisseurs. Ce pays témoigne d'un dynamisme économique robuste, fondé sur une puissante industrie manufacturière, une spécialisation forte dans l'automobile, la chimie, la mécanique et, plus récemment, les technologies vertes et la logistique. Malgré les à‑coups conjoncturels récents (ralentissement industriel, crise énergétique, tensions sur les coûts de construction), l'Allemagne continue d'offrir un cadre juridique stable, une démographie relativement favorable dans les grandes métropoles (Berlin, Munich, Francfort, Hambourg, Cologne) et une demande locative soutenue, notamment sur la logistique et les bureaux modernes[2].

Historiquement, les prix immobiliers allemands ont longtemps été inférieurs à ceux de la France et du Royaume‑Uni. Entre 2000 et 2010, les prix des biens n'avaient augmenté que d'environ 10 %, contre près de 100 % en France et au Royaume‑Uni. Puis le marché a connu un fort rattrapage : entre 2009 et 2015, les prix ont bondi d'environ 19 %, ouvrant la voie à une décennie de hausse marquée. La remontée brutale des taux à partir de 2022 a toutefois enclenché une correction, en particulier sur certains actifs de bureaux et résidentiels survalorisés. Pour les SCPI, cette phase de réajustement représente autant un risque qu'une opportunité : risque sur la valorisation des portefeuilles anciens, mais opportunité d'acquérir des actifs de qualité à des conditions plus attractives pour les véhicules en phase de constitution.

L'Allemagne constitue aujourd'hui l'une des premières destinations d'investissement pour les SCPI qui s'ouvrent à l'Europe[2]. On y trouve des SCPI spécialisées historiquement sur ce marché, comme les véhicules centrés sur l'immobilier commercial allemand (notamment les anciennes générations de SCPI Novapierre Allemagne ou Europimmo Market), mais aussi de nombreuses SCPI diversifiées qui affichent une poche allemande significative : SCPI santé (type Pierval Santé), logistique et bureaux paneuropéens, ou encore les nouvelles SCPI internationales comme Comète, Cœur d'Europe ou Wemo One, qui ciblent l'Europe avec un taux de distribution cible pouvant aller jusqu'à 7 % pour certaines[8][1]. La spécialisation sectorielle (santé, logistique, commerce de proximité) et la capacité à sélectionner les bons emplacements – souvent en dehors des centres les plus chers – font la différence dans un marché devenu plus mature et plus technique.

Royaume-Uni : suspense avant le Brexit

Au moment de l'activation de l'article 50 déclenchant le Brexit, les économistes rivalisaient d'hypothèses sur la croissance du Royaume‑Uni. Plusieurs secteurs paraissaient particulièrement exposés : les services financiers londoniens, mais aussi l'industrie automobile, poids lourd des exportations britanniques. La demande en immobilier commercial, notamment de bureaux à Londres et dans les grands centres régionaux, s'en est trouvée fragilisée pendant quelques années, avec une première baisse des prix après cinq ans de hausse continue et un climat d'incertitude sur l'avenir de la City.

Quelques années plus tard, le paysage a évolué. Le Royaume‑Uni reste l'un des marchés immobiliers les plus profonds et liquides au monde, avec Londres en vitrine mais aussi des villes comme Manchester, Birmingham, Glasgow ou Bristol. Pour les SCPI, le pays présente un intérêt renouvelé : les valorisations ont été affectées à la fois par le Brexit et par la hausse des taux, créant des points d'entrée plus attractifs sur certains actifs commerciaux et logistiques, tandis que la demande locative demeure solide dans les secteurs porteurs (bureaux prime, data centers, logistique dernier kilomètre, commerces alimentaires)[2]. Les SCPI internationales y voient un équilibre intéressant entre potentiel de performance et diversification géographique, même si le risque de change (livre sterling/euro) doit être géré prudemment.

Aujourd'hui, les marchés les plus prisés par les SCPI internationales incluent précisément le Royaume‑Uni, aux côtés des États‑Unis, du Canada et de l'Allemagne, en raison de leur solidité économique relative, de leur cadre juridique stable et de la profondeur de leur marché locatif[2]. Pour l'investisseur particulier, ces expositions se font le plus souvent via des SCPI diversifiées internationales (par exemple Corum XL, Comète ou Principal Inside) plutôt que via des véhicules dédiés à un seul pays, afin de lisser les risques spécifiques liés au Brexit, au cycle économique britannique et aux fluctuations de la livre.

Amérique du Nord (Etats-Unis, Canada) et Asie-Pacifique : le cas particulier des REIT

Ce ne sont pas des SCPI à proprement parler, certes, mais les REIT (Real Estate Investment Trusts) méritent toujours d'être cités. Créés dans les années 1960, ces fonds immobiliers d'envergure internationale permettent d'investir aux États‑Unis, au Canada ou encore dans la zone Asie‑Pacifique. Leurs principaux arguments restent d'actualité : au‑delà d'une fiscalité spécifique dans leurs pays d'origine, ils offrent une exposition à une définition plus large de l'immobilier que celle retenue en France, pouvant englober des investissements dans les data centers, les infrastructures, les énergies renouvelables (éoliennes, solaire) ou encore les forêts. Ces placements demeurent toutefois réservés à des investisseurs avisés et expérimentés, en raison des risques de change, de la volatilité boursière (les REIT sont cotés) et de la complexité des régimes fiscaux.

Si aujourd'hui les SCPI ne sont pas présentes sur ces marchés, les choses ont commencé à changer. CORUM AM a ouvert la voie en lançant la première SCPI véritablement mondiale, la SCPI Corum XL, qui a vocation à saisir des opportunités d'investissement en France, en Zone Euro et hors Zone Euro, avec une stratégie diversifiée tant sur les pays que sur les secteurs[1][4]. Corum XL affiche un taux de distribution 2024 de 5,53 % et un TRI sur 5 ans de 4,15 %, illustrant la capacité de cette SCPI à combiner expansion internationale et performance maîtrisée[4]. Dans la même veine, Corum USA est dédié au marché américain, tandis que d'autres sociétés de gestion ont lancé des véhicules à forte dimension mondiale : Principal Inside, par exemple, vise un taux de distribution cible de l'ordre de 6 % en s'exposant notamment aux États‑Unis, au Canada et à plusieurs marchés asiatiques, avec un TRI cible sur 10 ans d'environ 6,5 % selon ses documents de référence[2].

Les marchés les plus recherchés par ces nouvelles SCPI internationales sont aujourd'hui le Royaume‑Uni, les États‑Unis, le Canada et l'Allemagne, mais aussi, de plus en plus, certains pays d'Europe du Nord et des métropoles asiatiques sélectionnées pour leur stabilité macroéconomique et la profondeur de leur marché locatif[2][3]. Pour l'épargnant français, ces véhicules permettent d'ajouter une "troisième dimension" de diversification : après la diversification sectorielle (bureaux, commerces, logistique, santé, éducation…) et la diversification européenne, la diversification mondiale avec exposition à plusieurs devises (USD, GBP, CAD…) devient accessible via un cadre réglementaire et fiscal français (SCPI). En contrepartie, l'investisseur doit accepter un risque de change supplémentaire et des cycles immobiliers parfois plus volatils, mais aussi des taux de distribution souvent compétitifs par rapport aux SCPI strictement françaises[2][3].

Pour conclure, peu importe la zone, n'investissez pas les yeux fermés et faites confiance à un professionnel pour vous conseiller les meilleurs produits. Les SCPI internationales sont devenues un outil majeur pour accéder à des marchés porteurs hors de France, qu'il s'agisse de l'Europe du Sud en recomposition, de l'Allemagne et de l'Europe centrale en phase de maturité, du Royaume‑Uni post‑Brexit ou encore de l'Amérique du Nord et de l'Asie via des SCPI mondiales ou des REIT. Gardez en tête que les SCPI restent des placements de long terme : le capital, le rendement et la liquidité ne sont pas garantis, et les performances passées – même très attractives, certaines SCPI internationales affichant en 2024 des taux de distribution supérieurs à 6 %, voire plus de 8 % pour les meilleures[1][4][6] – ne préjugent en rien des performances futures. Une analyse fine des marchés ciblés, des risques de change, de la qualité de la gestion et de la stratégie à long terme demeure indispensable pour faire de l'international un véritable moteur de votre patrimoine.