3 modèles d’exploitation hôtelière à connaître avant d’investir en SCPI en 2026

MeilleureSCPI.com a échangé avec Vanguelis Panayotis, Président de MKG Group. Un échange pour faire le point sur les différents types d'exploitation hôtelière. Un point en exclusivité pour MeilleureSCPI.com, sujet particulièrement intéressant pour les lecteurs souhaitant bien comprendre l'hôtellerie avant d'investir dans une SCPI hôtel.

3 grands modèles d'exploitation hôtelière

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'interview de Vanguelis Panayotis

La différence entre le mur et le fonds de commerce, c'est que d'un côté, vous avez la partie immobilière, qui correspond aux murs de l'hôtel.

De l'autre côté, vous avez le fonds de commerce, c'est-à-dire l'exploitation hôtelière elle-même. Cette exploitation est un élément clé de création de valeur pour les murs.

Dans ce cadre, on distingue généralement trois grands modèles d'exploitation hôtelière :

• le modèle en franchise ;
• le modèle en contrat de management ;
• le modèle en loyer (bail hôtelier).

Le modèle en franchise

Dans le modèle en franchise hôtelière, l'exploitant est juridiquement indépendant mais opère sous une enseigne de chaîne. En 2026, des groupes comme Accor ou Louvre Hotels Group dominent le marché, avec des réseaux étendus d'hôtels de 1 à 5 étoiles dans toute la France et à l'international.

Le franchisé bénéficie de la notoriété de la marque, d'outils de distribution performants (site web, programmes de fidélité, centrales de réservation) et d'un accompagnement en marketing et standards opérationnels. En contrepartie, il verse des redevances et s'engage à respecter un cahier des charges précis.

Le modèle en contrat de management

Dans le modèle en contrat de management, le propriétaire de l'hôtel confie l'exploitation à un opérateur spécialisé (souvent une grande chaîne). L'exploitant gère l'établissement pour le compte du propriétaire, qui reste détenteur des murs et du fonds de commerce.

L'opérateur perçoit des frais de gestion, parfois complétés par une rémunération variable indexée sur la performance (chiffre d'affaires, résultat brut d'exploitation). Ce schéma permet au propriétaire de s'appuyer sur une expertise hôtelière pointue, tout en restant exposé au potentiel de création de valeur lié à l'activité.

Le modèle en loyer (bail hôtelier)

Dans le modèle en loyer, l'exploitant verse un loyer au propriétaire des murs, dans le cadre d'un bail commercial ou d'un bail hôtelier spécifique. Le risque d'exploitation repose principalement sur l'exploitant, tandis que le propriétaire perçoit un revenu locatif, souvent sur le long terme.

Ce modèle est particulièrement recherché par les investisseurs en SCPI hôtelières, qui apprécient la visibilité des loyers et la durée des baux. La qualité de l'exploitant et la solidité du concept restent toutefois des critères déterminants.

En France, nous avons une industrie touristique qui représente désormais autour de 8 % du PIB en 2026, malgré les défis structurels, comme la disparition progressive des petites structures familiales de moins de 30 chambres en zones rurales.

Dans le même temps, le parc hôtelier reste majoritairement composé d'hôtels indépendants, à hauteur de 75 % à 82 %. C'est un vrai pilier et moteur de notre économie, avec en 2026 une dynamique d'ouvertures axée sur l'hybridation luxe-nature, le wellness et un fort ancrage territorial.

Vanguelis Panayotis, Président de MKG Group

Cela représente aussi énormément d'emplois indirects pour tous les acteurs qui travaillent dans cette industrie : prestataires, fournisseurs, sous-traitants, mais aussi l'ensemble des équipes au sein des hôtels.

En 2026, le secteur se transforme sous l'effet de l'intelligence artificielle, qui libère les équipes des tâches chronophages comme le check-in ou le revenue management, et permet de se concentrer davantage sur l'expérience client. Parallèlement, plus de 3 000 établissements sont désormais labellisés Clef Verte, illustrant la montée en puissance de l'hôtellerie durable.

Investir dans cette typologie d'actifs hôteliers, que ce soit en direct ou via une SCPI spécialisée, revient donc à soutenir et accompagner le développement d'un tourisme qui demeure une industrie d'excellence pour la France. Cette dynamique est portée par des tendances fortes comme l'hôtellerie régénérative, l'hyperpersonnalisation bleisure (mêlant business et leisure) et des concepts écologiques innovants, à l'image des établissements Eklo Hotels.