Critères environnementaux pour la due diligence immobilière en 2026

Avant de procéder à l'acquisition d'un bien, une société de gestion effectue une série d'audits, d'études et de projections lui permettant d'apprécier la viabilité du projet. Le partenariat de l'Observatoire de l'Immobilier Durable (OID) et de la société d'ingénierie et de conseil Sinteo a abouti en juillet 2018 à la publication de nouveaux critères liés à la durabilité lors de cette phase dite de due diligence.

En 2026, ces critères gagnent encore en pertinence avec les nouvelles réglementations, notamment la Taxonomie européenne et le règlement SFDR, qui obligent les fonds immobiliers à publier leurs indicateurs d'alignement durable, dont le pourcentage de CAPEX et OPEX alignés avec les objectifs environnementaux.

Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers peuvent faire varier le prix de l'actif immobilier à la baisse lorsque les normes ne sont pas respectées. Ils sont devenus un point de vigilance majeur, en particulier avec la lutte contre les passoires thermiques et l'extension progressive de la RE2020 aux bâtiments tertiaires et industriels.

Les diagnostics immobiliers les plus importants sont listés ci-dessous, avec une attention accrue en 2026 sur des seuils énergétiques stricts (DPE A ou B pour l'existant, RE2020 pour le neuf) :

• Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : focus sur la consommation d'énergie et les émissions de CO2, avec une priorité donnée, en 2026, aux bâtiments classés A, B ou C par les acquéreurs institutionnels.
• Etude des Servitudes " Risques " et d'Information sur les Sols (ESRIS) : se penche sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, et étudie la pollution des sols.
• Amiante et plomb : diagnostics indispensables pour maîtriser les risques sanitaires et les coûts de dépollution ou de désamiantage.
• Radon (gaz radioactif) : particulièrement surveillé dans certaines zones géographiques à risque.
• Ondes électromagnétiques : prise en compte croissante dans l'évaluation du confort et de la santé des occupants.

Les labels immobiliers : une tendance de plus en plus affirmée

Les labels immobiliers permettent de faciliter l'appréciation de l'empreinte environnementale d'un bâtiment. On distingue les labels généraux des labels thématiques. Ils ne s'appuient pas sur les mêmes critères d'évaluation : les premiers couvrent un champ large de caractéristiques (énergie, confort, gestion), tandis que les seconds se concentrent sur des enjeux spécifiques, comme l'émission de carbone ou la biodiversité.

En 2026, leur importance est renforcée par le décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions tertiaires et industrielles.

Les opportunités d'investissement d'amélioration

Si le bâtiment ne compte pas d'installations et aménagements éco-responsables, la possibilité de le modifier constitue une véritable opportunité d'investissement. En 2026, cette capacité d'amélioration est d'autant plus stratégique avec :

• l'audit énergétique obligatoire pour certains actifs,
• la montée en puissance des systèmes de management de l'énergie (SMÉ) ISO 50001 pour les bâtiments dépassant 23,6 GWh/an,
• les obligations de solarisation des toitures pour les non-résidentiels > 500 m² et d'ombrières photovoltaïques sur parkings > 1 500 m².

Les éléments pouvant faire l'objet d'améliorations sont notamment :

• La structure : optimisation de la lumière naturelle et de l'inertie thermique, amélioration de l'isolation, possibilité d'implanter un système de ventilation naturelle ou hybride.
• Les équipements : changement de la source d'énergie (décarbonation des systèmes), implantation d'un Building Management System (BMS) permettant de suivre en temps réel la consommation de l'immeuble, avec pilotage automatique et analyse continue des données.
• Biologie : végétalisation de l'asset (toitures, façades, patios) avec effets positifs sur l'environnement, le confort d'été et la productivité des employés du locataire.
• Mobilité : création de sentiers piétons et pistes cyclables, installation d'espaces vélos sécurisés et de bornes de recharge pour véhicules électriques, avec des bénéfices en termes de santé publique et de réduction de l'empreinte carbone.

Audits des équipements et historiques des consommations

Ce critère peut être vu sous deux angles :

• Angle RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises) : il s'agit de mettre en place des pratiques visant à avoir un impact positif sur la société et à respecter l'environnement pour le locataire comme pour le propriétaire.
• Angle financier : recherche d'économies substantielles et d'amélioration de la productivité des occupants.

En 2026, de nombreux acteurs se fixent des trajectoires de réduction des consommations de -40 % d'ici 2030 en valeur relative, ce qui renforce l'importance des audits et du suivi de performance.

• Audits et historiques des consommations : énergie, eau, déchets, avec consolidation des données sur plusieurs années.
• Contrôle de la qualité de l'air intérieur : mesure des COV, CO2, particules fines, pour garantir la santé et le confort des occupants.
• Audit incendie : vérification des dispositifs de sécurité et de la conformité réglementaire.
• Enquête de satisfaction des occupants : outil clé pour mesurer la qualité d'usage de l'immeuble et identifier les axes d'amélioration.
• Audit anti-intrusion : analyse des risques liés à la sûreté et à la sécurité des biens et des personnes.

Recensement des risques

Avant d'acquérir un nouvel actif, les sociétés de gestion doivent également évaluer et recenser les risques liés au bâtiment. En 2026, cette analyse intègre la trajectoire de réchauffement de référence (TRACC), inscrite par le décret du 23 janvier 2026, qui permet d'apprécier la résilience climatique de l'actif.

Les risques peuvent se trouver dans les éléments suivants :

• La structure : risque de surchauffe, problèmes d'acoustique, vulnérabilité aux événements climatiques extrêmes.
• L'obsolescence par rapport aux demandes du marché en termes d'éco-responsabilité et de performance énergétique.
• Le changement climatique : le bien est-il menacé par le réchauffement, la montée du niveau des océans ou d'autres aléas, y compris avec des recommandations spécifiques du CESE pour les territoires d'Outre-mer ?
• L'image : si le bien est loué au moment de l'acquisition, quelle est la réputation des locataires ? Leur activité nuit-elle à l'environnement ou à l'acceptabilité sociale du projet ?
• Les pouvoirs publics : les projets d'urbanisme, d'aménagement du territoire et les mesures de protection de la biodiversité peuvent-ils remettre en cause le projet de l'investisseur ?
• Les risques technologiques : les activités alentour présentent-elles des risques industriels, biologiques ou nucléaires ?

Les caractéristiques et équipements de l'actif 

Par caractéristiques, on entend les attributs du bien en l'état, lors de la due diligence, avant d'éventuelles dépenses d'amélioration. Si le bien dispose d'équipements de qualité, ils peuvent constituer un critère d'investissement déterminant, notamment pour l'alignement Taxonomie et les exigences ESG des investisseurs.

La société de gestion va dès lors s'interroger sur les points suivants :

• Existe-t-il un système de relevé automatique, et de transmission au propriétaire et au locataire, qui permet de rationaliser la consommation d'énergie et de suivre les indicateurs de performance ?
• L'immeuble est-il modulable ? Est-il possible de le changer de classe d'actif en cas d'obsolescence par rapport aux exigences du marché ? Cette prolongation de l'espérance de vie du bien réduit l'artificialisation des sols.
• L'existence d'espaces verts est un critère responsable. Elle augmente la satisfaction des occupants et contribue à la préservation du capital naturel.
• Pour des raisons évidentes et déjà évoquées, la présence d'un local vélo et d'une borne de recharge pour véhicules électriques constitue un point très positif pour la mobilité décarbonée.

Comme le précise l'OID, peu de ces 68 critères sont pleinement pris en compte aujourd'hui. Néanmoins, on peut penser que les contraintes du marché, les réglementations 2026 en matière de décarbonation et de taxonomie verte, ainsi que les exigences financières des investisseurs, imposeront à l'avenir aux gérants de les considérer davantage lors de leurs opérations de due diligence.

C'est ce qu'a déjà commencé à faire Périal avec sa SCPI PFO2 - Développement Durable, en intégrant systématiquement ces critères environnementaux dans sa grille d'analyse des actifs. La valeur verte est un véritable sujet !